non svolgiamo attività di intermediazione immobiliare, ma siamo; in grado di offrire assistenza in ogni fase del processo di acquisizione di un immobile.

E' possibile concordare l'intervento di consulenza limitandolo alle singole fasi del processo qui di seguito elencate:

verifica della conformità edilizia e catastale

- esame delle autorizzazioni edilizie e certificati di abitabilità/agibilità;

- esame dei documenti di identificazione catastale;

- esame della destinazione urbanistica (ove necessaria e richiesta).

accesso al finanziamento

- assistenza nella redazione del contratto preliminare di acquisto (c.d. compromesso);

- redazione della stima per la richiesta di finanziamento;

assistenza nelle pratiche notarili

- redazione del fascicolo necessario per il notaio rogante relativo agli aspetti tecnici, tecnico giuridici ed urbanistici.

---

PRIMA DI SOTTOSCRIVERE L'ATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il preliminare di compravendita impegna le parti e comporta versamento di caparra (confirmatoria o penitenziale) e molte volte di anticipazioni in conto prezzo.
E' quindi necessario accertare preventivamente che il bene oggetto di trattativa appartenga effettivamente al venditore e che non sia già gravato da ipoteche, oneri, atti pregiudizievoli al diritto di proprietà.

Troppo spesso redatto - il preliminare in forma succinta e senza adeguata assistenza - ci si trova successivamente - allorchè il notaio procede agli accertamenti di competenza - di fronte a situazioni impreviste che avrebbero influito sulla manifestazione di volontà ormai emessa con la sottoscrizione del "compromesso".

Dunque è buona regola procedere agli accertamenti e riscontri del caso prima della sottoscrizione del preliminare.
Gli accertamenti eseguiti successivamente possono solo in alternativa:
- confortare la correttezza dell'atto sottoscritto;
- dare luogo a contenzioso di difficile soluzione.

Si è rilevato in occasione di contenziosi che preliminari di vendita anche importanti siano stati sottoscritti senza ben esaminare preliminarmente l’oggetto della compravendita.

Occorre ricordare che ai sensi della L.47/85 sul condono edilizio un cespite immobiliare può essere oggetto di compravendita solo se è perfettamente legittimo dal punto di vista urbanistico-edilizio ossia se è stato realizzato in forza di regolare concessione edilizia ed in è pienamente conforme alla stessa e se non sono stati apportati successivamente modifiche tali da rendere necessarie ulteriori autorizzazioni.

Se il fabbricato è stato eretto prima del 1967 l’indagine sulla conformità edilizia non è richiesta, ma è sempre opportuno che sia comunque eseguita in quanto in passato molte volte il costruttore presentava e otteneva l’approvazione di un determinato progetto, ma poi realizzava un edificio in parte difforme rispetto a quanto autorizzato (ad esempio con piani in più rispetto a quelli previsti, con diversa disposizione delle scale, con diverso dimensionamento dei corpi di fabbrica, con diversa disposizione delle aperture - finestre, porte ecc. - sulle facciate).
Successivamente all’ultimazione dei lavori interveniva il tecnico catastale che "fotografava" la situazione e trasferiva la realtà sulle schede catastali che venivano regolarmente depositate in catasto.

Quanto sopra dimostra che il semplice esame della scheda catastale non pone l'acquirente nell’assoluta sicurezza che l’opera realizzata e denunciata in catasto sia conforme al progetto edilizio presentato ed approvato dall’Amministrazione Municipale.

È sempre quindi necessario richiedere il certificato di abitabilità (o di agibilità per gli edifici produttivi e terziari), in quanto gli accertamenti relativi alla conformità dell’opera eseguita rispetto a quella progettata dovrebbero esser stati già eseguiti dai Tecnici Comunali in sede di rilascio di detti certificati.

Dovendo acquistare un immobile è sempre necessario esaminare l'incarto comunale riguardante la la concessione edilizia o licenza edilizia e possibilmente anche il certificato di abitabilità per accertare la conformità del bene che si va ad acquisire con gli atti depositati oppure con le istanze di condono edilizio ritualmente presentate.

La normativa ha reso infatti possibile la sanatoria degli gli abusi e delle irregolarità poste in essere in passato, mediante presentazione di apposite istanze di condono nelle quali vengono indicati e desunti il tipo e la consistenza delle opere edilizie abusive realizzate.

Ove siano state presentate istanze di condono edilizio è indispensabile acquisirne copia ed assumere informazioni in ordine all’esito delle stesse che si conclude con la emissione della concessione edilizia in sanatoria e del un certificato di abitabilità speciale.

L’ispezione catastale deve essere sempre eseguita con esame della planimetria catastale che rappresenta l’unità immobiliare oggetto di compravendita.
La rispondenza di detta planimetria con la reale situazione dei luoghi deve essere piena e completa.
Sono tollerati piccoli spostamenti delle tramezzature interne, ma in caso di diversa sistemazione ad esempio dei servizi è opportuno esigere la presentazione di una nuova scheda catastale.

In caso di discrepanza fra la situazione dei luoghi e la planimetria catastale depositata presso l’Ufficio del Territorio ci si deve domandare se l’unità sia stata oggetto di ristrutturazioni parziali o totali o comunque di modifiche.
Nel qual caso occorre chiedere al venditore la produzione delle autorizzazioni comunali necessarie per l’esecuzione di detti lavori, in carenza delle quali la relativa esecuzione risulterà abusiva e quindi sarà necessario istruire richiesta di sanatoria.

È sempre opportuno verificare il regolamento condominiale che potrebbe contenere divieti e limitazioni nella fruibilità delle singole unità immobiliari (per esempio divieti di mutamenti di destinazione d’uso o di destinazioni particolari che comportino notevole affluenza di pubblico) nonchè conoscere l'ammontare delle spese condominiali (e sapere se sono previsti a breve interventi di manutenzione straordinaria - osservare le condizioni di manutenzione e conservazione delle parti comuni condominiali).

Per quanto riguarda i vincoli è opportuno verificarne l'eventuale sussistenza ai sensi della recente normativa al riguardo.

L’esame degli atti di provenienza consente di accertare l'esistenza di eventuali servitù, limitazioni ed altri oneri pregressi gravanti sull’immobile o servitù non apparenti.

Circa l’impiantistica, precise norme sono state emanate in ordine alla sicurezza degli impianti specie per quanto riguarda gli impianti elettrici, gli impianti termici e del gas.

Occorre accertare che l’unità sia stata già adeguata alla nuova normativa : i lavori possono comportare anche esborsi notevoli.
Occorre ad esempio dotare di un "filo di terra" tutti i punti di utilizzazione dell’impianto elettrico che deve essere collegato all'impianto di dispersione condominiale. L'adeguamento dell'impianto deve essere certificato da un tecnico abilitato.

Per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento, se si tratta di impianti autonomi la normativa prevede la dotazione di determinate prese d’aria e la possibilità di recapito dei fumi di scarico in condotte omologate che non abbiano a dar luogo ad inconvenienti pericolosi per la salute dei residenti. Anche in questo caso l'impianto deve essere certificato da un tecnico abilitato e deve essere dotato di libretto di manutenzione nel quale siano state riportate le verifiche periodiche eseguite (la legge prescrive una verifica annuale del funzionamento delle apparecchiature installate).