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3.
DISPARITA' DI TRATTAMENTO NELLA LIQUIDAZIONE DELLE INDENNITA'
DI ESPROPRIAZIONE
L'espropriazione di fondi agricoli e i di fabbricati esistenti è compensata con indennità proporzionalmente maggiori di quelle delle aree edificatorie.
Un esame anche sommario della legislazione italiana sulla determinazione dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità fa emergere immediatamente che per le aree edificatorie (art. 5bis legge 359/92) l'indennità è calcolata sulla media tra il valore di mercato dell'area edificatoria e il decuplo del reddito dominicale aggiornato il risultato (pari all'incirca al 50% del valore venale dell'area) è ulteriormente ridotto del 40% se l'indennità non viene accettata. In pratica, quindi, al proprietario espropriato viene corrisposto il 30% del valore dell'area edificatoria.
Nella espropriazione dei terreni agricoli, invece, la normativa vigente (artt. 16-17 della legge 865/71) prevede che il terreno venga indennizzato in base ai valori agricoli medi determinati annualmente dalle Commissioni Provinciali per le Espropriazioni.
Ai lavori di detta Commissione partecipano anche i rappresentanti delle categorie interessate i valori agricoli medi vengono calcolati in base a segnalazioni dei prezzi correnti che i vari Comuni hanno cura di inoltrare tempestivamente.
Il risultato è che i valori agricoli medi sono, di solito, molto vicini ed anzi lievemente superiori ai prezzi correnti di mercato dei terreni agricoli praticati in contrattazioni aventi per oggetto poderi di una certa consistenza.
E' possibile cedere "bonariamente" il terreno (in altri termini accettare l'indennità proposta) con un aumento dell'indennità "fino al 50%".
Se il proprietario del terreno è diretto coltivatore dello stesso, l'indennità è triplicata.
Va tuttavia notato che tale indennità riguarda puramente il terreno debbono essere, cioè, indennizzati a parte tutte le addizioni e costruzioni che insistono sul fondo. Quindi un proprietario ben assistito si farà liquidare, ad esempio, il costo per l'apprestamento dei fossi, quello per la costruzione delle strade campestri, ponticelli, impianti diversi, oltre alle alberature d'alto fusto e gli eventuali frutti pendenti.
E' noto che il valore dei fondi agricoli, in genere contrattati in base a unità di superficie locali (pertica milanese, giornata, ecc.), comprende anche il valore di dette addizioni, nonché quello dei fabbricati rurali. Ma in caso di espropriazione i fabbricati rurali saranno, invece, indennizzati a parte in quanto, trattandosi di costruzioni sovrastanti il terreno, pertanto suscettibili di computo ed indennità separati da quello del terreno stesso.
Si tratta, nella maggior parte dei casi, di fabbricati eretti allorchè le tecniche di coltivazione erano tutt'affatto diverse da quelle attuali.
Si può ben affermare che attualmente una gran parte di fabbricati rurali esistenti non rivestono più l'importanza che una volta avevano per la corretta conduzione del fondo : la stalla chiusa non viene più utilizzata perché il bestiame viene allevato in stalle all'aperto i silos sono inutili perché il foraggio non viene più insilato le aie sono superflue perché l'essiccazione dei prodotti non avviene al sole, ma in essiccatoi le case dei salariati sono, in genere, abbandonate perché la manodopera fissa non abita più in cascina, ma preferisce risiedere in paese dove si possono utilizzare infrastrutture che nel podere sono evidentemente carenti la stalla cavalli non serve perché i cavalli sono stati sostituiti dai trattori.
E l'elencazione potrebbe continuare.
Si tratta, dunque, di strutture non più economicamente utili, destinate all'abbandono ed alla demolizione che, però, se espropriate, dovranno essere adeguatamente indennizzate. E poiché la normativa fa solo riferimento al costo deprezzato le relative indennità saranno pur sempre di una certa consistenza.
Ma v'è di più : la normativa sulle espropriazioni dei terreni agricoli prevede la corresponsione al proprietario di indennità di pari importo sia per un fondo affittato che per un fondo, mentre è noto che il valore venale di un fondo affittato è di molto inferiore al valore dello stesso fondo libero dai vincoli di affittanza agraria.
Nel caso di espropriazione di fabbricati urbani la legge prevede la corresponsione di un'indennità pari al costo deprezzato del fabbricato per quanto riguarda le strutture, aumentato del valore dell'area edificatoria computato come si è detto più sopra.
In conclusione, quando si espropria un'area edificatoria, l'indennità è pari al 50% del valore venale (e può essere ridotta fino al 30% dello stesso) quando si espropria un terreno agricolo, l'indennità, se accettata, può giungere al 300% del valore del terreno (ivi, però, comprendendo, il danno sofferto dell'impresa agricola ed è comunque superiore al valore venale dell'immobile quando si espropria un fabbricato urbano, poiché l'incidenza dell'area può essere indicata dal 20% al 30% del valore complessivo dell'edificio, si avrà un'indennità pari rispettivamente all'85% - 90% del valore venale del fabbricato.
Il tutto è compendiato nella tabella che segue.
diretto coltivatore |
venale |
diretto coltivatore |
venale |
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Si tratta di disparità
di trattamento nei confronti dei proprietari di beni immobili
connesse esclusivamente al tipo di bene immobile posseduto (area
urbana o fondo agricolo) e poiché i proprietari dovrebbero
essere tutti uguali di fronte alla legge, vien fatto di pensare
che nella normativa vigente, in tema di espropriazione di immobili,
sussistano aspetti che potrebbero esser dichiarati costituzionalmente
illegittimi.
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