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6.
I DIRITTI DEL CONDOMINIO NEL RECUPERO DEI SOTTOTETTI

Con la L.R. n. 15 del 15 luglio 1996 è stato reso possibile il recupero dei sottotetti nell'intero territorio regionale, esigenza questa il cui soddisfacimento era da molti auspicato, specie nelle zone centrali delle maggiori città.

Sono ammesse deroghe per quanto riguarda l'altezza utile dei locali, per cui in pratica molte soffitte prima praticamente inusufruibili e inusufruite, se non per il deposito di vecchi masserizie, sono suscettibili di essere trasformate in utili mansarde costituite da unità immobiliari indipendenti o da locali di pertinenza ed estensione delle unità immobiliari sottostanti.

Una delle condizioni imposte dalla L.R. riguarda la sagoma della copertura (cioè del tetto), che non deve essere modificata. In altri termini la volumetria delle nuove unità immobiliari (o porzioni di unità immobiliari) che venissero realizzate nel sottotetto non dovrà modificare la volumetria complessiva fisica dell'edificio. E' permessa però la modifica della copertura per la creazione di terrazzini in modo da consentire che le unità di nuova realizzazione possano essere aeroilluminate non solo da lucernari, ma anche da serramenti verticali. E' consentito cioè sostituire in parte la copertura dell'edificio demolendo le parti inferiori delle falde (cioè le zone in cui l'altezza da pavimento dell'ultimo solaio al tetto è inferiore a quella utile) e risistemare la copertura che risulterà in parte a falde ed in parte piana.

ASPETTI URBANISTICO-EDILIZI

Per quanto riguarda la volumetria che viene così ad essere recuperata alla residenza, si deve rilevare che la stessa non era computata dal punto di vista urbanistico-edilizio in quanto la regolamentazione considerava la volumetria ai fini in discorso limitata alla quota dell'intradosso del solaio dell'ultimo piano.
Dunque la legge regionale indicata consente di apprestare nuove residenze utilizzando volumetrie in precedenza escluse sia per tal tipo di utilizzazione, sia anche dal computo volumetrico dell'edificio.
Poiché il valore delle aree edificabili è una funzione della volumetria sulle stesse realizzabili, è evidente allora che tale nuova possibilità determina un incremento del valore dell'area di sedime e di pertinenza del fabbricato.

Se un perito fosse stato chiamato prima dell'emanazione della norma in commento a valutare l'area in argomento avrebbe proceduto alla relativa stima in base alla volumetria sulla stessa edificata, escludendo il volume sottostante il timpano della copertura, entità questa che la nuova legge regionale consente ora di aggiungere a quella precedentemente assentita, il che va logicamente ad incrementare il valore dell'area.

ASPETTI DI DIRITTO CONDOMINIALE

Ma l'area di sedime e di pertinenza di un fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 del C.C. è entità di proprietà comune.
Di conseguenza dell'incremento di valore dell'area dovrebbero beneficiare tutti i condomini e non solamente il condomino edificante.

Tanto premesso, in merito al recupero in argomento sembra conferente il richiamare l'art. 1127 del C.C. in cui è statuito che "il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare".

Se poi per la realizzazione delle abitazioni al piano sottotetto è necessario modificare radicalmente la struttura della copertura, cioè del tetto, pur rispettando la sagoma preesistente (con la creazione dei terrazzini di cui si parlava dianzi) è evidente come il recupero del sottotetto vada ad interessare un'altra entità di proprietà comune costituita appunto dalla copertura.
Anche l'estensione degli impianti alle nuove entità abitative va in genere ad interessare parti comuni.

ALCUNI PROBLEMI PRATICI

Il piano sottotetto di un edificio condominiale può alternativamente essere:
1) di proprietà di un unico soggetto 
2) di proprietà comune condominiale 
3) suddiviso in piccole porzioni destinate a ripostigli, di proprietà esclusiva delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato o di parte di esso (in presenza di un piano cantinato, talvolta, i piani bassi sono dotati di cantinole, i piani alti di solai sottotetto) 
4) di proprietà di unità site al piano sottostante, talvolta in tutto o in parte sulla proiezione delle stesse.

I diritti del condominio sono diversi a seconda delle diverse fattispecie considerate e possono essere come segue precisati.

1) Nel caso in cui il sottotetto è di piena proprietà di un soggetto, questi, anche ai sensi dell'art. 1127 C.C., ha il diritto di utilizzarlo in base alla nuova normativa. Il recupero del sottotetto potrebbe essere realizzato anche senza il preventivo consenso dei condomini, essendo sufficiente la dimostrazione della proprietà dell'ultimo piano per essere legittimati a richiedere la concessione edificatoria (ex art. 4 L. 28.01.1977 n. 10).
Tuttavia se il recupero del sottotetto può essere a tutti gli effetti, anche pratici, paragonabile alla sopraelevazione di un edificio, il proprietario del piano sottotetto dovrebbe indennizzare gli altri condomini proprietari delle unità site ai piani sottostanti con una somma pari al valore dell'area afferente la nuova costruzione realizzata, con deduzione del valore dell'area del sottotetto preesistente secondo la sua pregressa utilizzazione.
Tale indennità dovrebbe esser soggetta alla stessa suddivisione prevista dall'art. 1127 C.C..
Il condizionale è d'obbligo in carenza di giurisprudenza costante sul punto (contra Cassazione Civile Sez. II 24 gennaio 1983 n. 680, in questo senso Cassazione Civile Sez. II 9 gennaio 1993 n. 146). Tuttavia va rilevato che in tali sentenze non vi è cenno al problema dell'incremento del valore dell'area di sedime.
Il concetto va meglio chiarito.
E' noto che nella stima in base ai costi il valore commerciale del prodotto edilizio abitativo è pari alla somma dei costi relativi ai vari fattori produttivi necessari per la sua realizzazione e cioè è costituito da:
· costo dell'area 
· costo delle costruzioni 
· costo degli oneri di urbanizzazione 
· costo degli oneri accessori 
· profitto imprenditoriale.
Se una preesistente soffitta, destinata ad esempio a deposito, con valore commerciale molto modesto (in quanto i depositi posti ai piani alti sono poco apprezzati perché richiedono elevatissimi costi di movimentazione dei materiali che si dovessero in essi depositare), viene trasformata in abitazione, la stessa assume valore commerciale molto superiore.
E' evidente che l'incidenza del costo dell'area sul prodotto edilizio "deposito" è molto inferiore all'incidenza dell'area del prodotto edilizio "abitazione"  se non altro perché - anche a parità di percentuale di incidenza - il valore commerciale dell'abitazione in mansarda è sicuramente assai superiore a quello del deposito allo stesso livello.
Con l'operazione di recupero del sottotetto l'edificante lucra a proprio vantaggio dell'incremento di valore dell'area che, come prima chiarito, è di proprietà condominiale.
Il proprietario del sottotetto dovrebbe dunque corrispondere ai condomini la differenza di valore fra l'incidenza dell'area dell'abitazione e l'incidenza dell'area del preesistente deposito.

2) Se, invece, il sottotetto è di proprietà condominiale, è chiaro che occorrerà una delibera assembleare per poter sfruttare il sottotetto stesso e realizzare nuove unità immobiliari, ma in tal caso il vantaggio che deriverà dalla costruzione (e successiva eventuale alienazione) delle nuove unità andrà a beneficio dell'intero condominio pro-quota millesimale.
In altri termini, in questa ipotesi, non si verifica l'apprensione a favore di un solo soggetto dell'incremento di valore dell'entità comune "area di sedime".

3) Se il sottotetto è suddiviso in ripostigli di proprietà esclusiva delle unità immobiliari sottostanti il problema è praticamente analogo al caso precedente, in quanto non sarà in pratica possibile realizzare il recupero del sottotetto se non con l'accordo di tutto il condominio.
Anche in questo caso si dovrà procedere mediante delibera assembleare e successivo appalto dei lavori, ripartizione dei costi, ecc. salvo che il condominio non voglia alienare ad un terzo operatore l'intero sottotetto, nel qual caso verrebbe automaticamente ad apprendere l'incremento del valore dell'area che la nuova normativa ha determinato.
L'ultimo caso prima evidenziato è forse quello di maggiore interesse dal punto di vista pratico.

4) Se il proprietario dell'ultimo piano è anche proprietario di una porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento ed è quindi possibile collegare lo spazio sottotetto con il piano sottostante, mediante una scala interna, recuperando all'abitazione anche lo spazio della ex soffitta, non sarà sufficiente ottenere la concessione edilizia (che viene rilasciata "salvi i diritti dei terzi"), ma sarà anche necessario avere il preventivo assenso del condominio, per quanto riguarda l'eventuale modifica radicale del tetto. Inoltre, per le ragioni prima esposte, il proprietario costruttore dovrebbe indennizzare gli altri condomini secondo la normativa di cui all'art. 1127 del valore corrispondente all'incidenza dell'area riguardante l'unità di nuova realizzazione.
Secondo la normativa di cui all'articolo richiamato dovrebbe cioè "corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare (in questo caso il tetto) di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare".

I MILLESIMI DI PROPRIETA'

E' chiaro ed evidente che con la costruzione di unità abitative nel sottotetto si viene a modificare il valore dell'intero edificio e conseguentemente devono essere modificati ed adeguati i millesimi di proprietà, nonché quelli di gestione del condominio.
Si tratta di incombenza imprescindibile che dovrebbe essere contenuta nel verbale dell'assemblea condominiale che approva il recupero del sottotetto. Non sembra rilevante la circostanza che le nuove unità vengano riscaldate con impianti autonomi perché tutti i servizi dell'edificio vanno estesi alle unità di nuova realizzazione.
Anche i servizi di illuminazione scale, portierato, ascensore, acqua, pulizia, immondizie, ecc. vengono ad essere modificati dalla presenza delle nuove entità.

Rimangono aperte alcune questioni secondarie, ad esempio l'interesse dei proprietari degli ultimi piani degli edifici che in precedenza avevano al livello sovrastante una semplice soffitta, pochissimo frequentata e quindi molto tranquilla che si vedono realizzare un nuovo piano ad abitazione con le conseguenze relative alla presenza di persone al piano superiore.
Si tratta di interessi legittimi che però non sembra siano tutelati dalla normativa in essere.