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7.
LA VALUTAZIONE DEGLI ESERCIZI COMMERCIALI

In tema di stima di esercizi commerciali esiste una limitata letteratura per quanto riguarda la grande distribuzione, relativa cioè agli ipermercati, supermercati, superettes, Discount Houses, centri commerciali, ecc..
Ma ben poco si reperisce in ordine ai negozi tradizionali e cioè a quelle porzioni di fabbricato, in genere di non elevata consistenza (o comunque di consistenza inferiore a quella necessaria per l’apertura di un punto di vendita di grande distribuzione) normalmente presenti in tutti i nuclei urbani.
La letteratura menzionata relativa alla grande distribuzione ha sancito che la valutazione di tali strutture commerciali non può essere attendibilmente operata con il procedimento sintetico-comparativo, in quanto non avrebbe senso la comparazione di due o più esercizi di grande distribuzione aventi necessariamente - in quanto diversamente ubicati - caratteristiche non comparabili relative a :
· sfera di influenza ;
· bacino di utenza ;
· reddito dei possibili utenti ;
· capacità di spesa degli utenti ;
· abitudini d’acquisto degli utenti ;
· ed in definitiva un diverso fatturato annuo.
Infatti la valutazione degli esercizi commerciali della grande distribuzione è basata esclusivamente, secondo la detta letteratura, sul fatturato ritraibile dall’esercizio stesso.

Accertato che l’azienda commerciale di grande distribuzione può riservare al canone locatizio relativo all’immobile una percentuale variabile dal 2,5% (per i prodotti "food") al 4-4,5% (per i prodotti "non food" o "grocery"), il valore della struttura immobiliare destinata alla grande distribuzione è dato dalla capitalizzazione del canone che è possibile ottenere dall’azienda che vi si installa ad un saggio adeguato. Tale saggio si ritiene debba essere un po’ più elevato di quello del settore immobiliare residenziale o terziario e ciò per tener conto della circostanza che un esercizio di grande distribuzione dopo un certo numero di anni (15-20 anni) deve essere, nella maggioranza dei casi, riconvertito per l’intervenuta disaffezione del bacino d’utenza.

Vien fatto di domandarsi allora perchè per i negozi tradizionali non possa essere seguito un metodo analogo di valutazione.
I procedimenti normalmente seguiti per la valutazione di tali immobili, si basano essenzialmente sulla stima sintetico-comparativa.
Esistono infatti quotazioni riportate sulle mercuriali (o rilevabili dalle offerte nel settore) secondo le quali il valore medio dei negozi tradizionali in una certa zona di una certa città è indicato con un minimo e con un massimo di solito senza l’ulteriore distinzione per unità nuove, recenti e vecchie (come invece accade per le residenze e per gli uffici) in quanto la vetustà del fabbricato nel quale il punto di vendita tradizionale è ricavato ha poca rilevanza per quanto concerne la valutazione del negozio, se non per le poche implicazioni concernenti l’ammontare delle opere di ripristino che si possono rendere necessarie che dovrebbero essere sopportate dal proprietario del negozio per imputazione millesimale.
Infatti non è tanto la vetustà del fabbricato che incide sulla valutazione del negozio, bensì la posizione, l’entità del passaggio pedonale antistante, la possibilità di reclamizzazione con insegne, l’adiacenza di altri esercizi commerciali, il bacino di utenza in termini di popolazione che possa far capo al negozio per i suoi acquisti, l’ampiezza della via sulla quale il negozio si apre, il numero degli occhi di vetrina (sono più apprezzati i negozi d’angolo perché hanno più vetrine a parità di superficie e perché il crocicchio è sicuramente di maggior passaggio pedonale rispetto a quello delle vie che ivi si intersecano), l’altezza del locale ed alcune altre caratteristiche.
Laddove non esistano le mercuriali, un metodo seguito dai pratici (in passato) era quello di applicare un coefficiente di maggiorazione alle unità a negozio rispetto alla quotazione delle sovrastanti abitazioni, ad esempio 1,5 oppure 2 volte il valore dell’abitazione.
Un tempo si sosteneva che i negozi in Milano -Via Paolo Sarpi o in C.so Buenos Ayres avessero quotazioni fino a 5-6 volte il valore delle abitazioni nelle stesse vie.
Va rilevato che tali valori unitari erano riferibili solo alle superfici di vendita, cioè al negozio vero e proprio.
Il retronegozio è quotato all’incirca la metà della superficie di vendita, il soppalco 1/3, il sottonegozio - se raggiungibile da parte della clientela e abitabile - il 50-60% del negozio stesso.
Si tratta, come ognun vede, di valutazioni del tutto discrezionali, basate soprattutto sulla sensibilità del perito, sulla sua esperienza, riferite esclusivamente ad un procedimento sintetico-comparativo con possibilità di riscontro a reddito allorchè l’esercizio è locato e per di più locato con canone congruo e recente.
Per quanto riguarda la dimensione, va annotato che molti Comuni hanno emanato normative in forza delle quali le caratteristiche degli esercizi commerciali vengono predeterminate, sia in termini di presenza di servizi, sia anche in termini di dimensione.

Ne segue che, nei comuni dove vige la normativa dianzi ricordata, alcune unità commerciali aventi superficie ridotta, possono essere destinate solamente a lavorazioni artigianali (calzoleria, sartoria, ecc.) o alla rivendita di giornali e nel caso del Comune di Milano alla vendita di mangimi per animali, il che equivale ad affermare che i negozi aventi superfici di vendita inferiori a quelle minime, hanno valore molto ridotto rispetto alle quotazioni medie dei negozi circostanti proprio perché non hanno mercato, o hanno un mercato del tutto particolare.

LA VALUTAZIONE IN BASE AL FATTURATO

In genere i prezzi praticati nei negozi tradizionali sono spesso più elevati di quelli relativi ai medesimi articoli in vendita nei supermercati o nei punti di vendita della grande distribuzione.
Il divario del prezzo è ascrivibile alla maggiore assistenza offerta al cliente, talvolta ad oggettiva diversa qualità, ma soprattutto alla diversa struttura delle due aziende: quella della grande distribuzione riesce a spuntare prezzi di acquisto notevolmente più favorevoli perché tratta quantità certamente superiori rispetto ai negozi tradizionali ; inoltre ha oggettivi minori costi di personale, di spese generali, di ammortamento, ecc..
Se l’azienda di grande distribuzione riesce a remunerare tutti i fattori produttivi che intervengono per il conseguimento del reddito ed a riservare all’immobile la percentuale variabile dal 2,5% al 4,5% (in media 3,5%) del fatturato, poiché i prezzi praticati dai negozi tradizionali sono mediamente superiori rispetto a quelli praticati nei punti di grande distribuzione si potrebbe argomentare che nel bilancio aziendale potrebbe essere riservato all’immobile un canone locatizio all’incirca del 5% rispetto al fatturato.
E’ chiaro che tale percentuale varia in relazione del tipo di articolo in vendita : un negozio di scarpe potrà riservare all’immobile una percentuale diversa da quella di un esercizio di frutta e verdura.
Ma è chiaro che - almeno in linea di massima ed orientativamente - si può ottenere dal fatturato dell’azienda commerciale che esercisce il punto di vendita l’ammontare del canone locatizio che la stessa azienda potrebbe sopportare. E dalla capitalizzazione del canone locatizio anzidetto il valore del negozio.

In mancanza di elementi, poiché esistono gli studi settoriali (in special modo quelli redatti dal Ministero delle Finanze) nei quali è riportata la incidenza percentuale media nel canone di locazione sopportato dalle aziende commerciali che trattano diversi articoli, risulta sempre possibile - almeno a titolo di controllo - procedere alla valutazione dell’immobile adibito ad esercizio commerciale con il procedimento delineato.

IL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

Stabilito quale potrebbe essere il canone locatizio che l’azienda commerciale potrebbe corrispondere per uso dell’immobile adibito a negozio occorre scegliere un adeguato saggio di capitalizzazione di tale reddito lordo conseguibile dalla locazione.

Rispetto al tasso di capitalizzazione degli immobili residenziali, quello dei negozi dovrebbe essere lievemente superiore, in quanto a termini di legge la durata del contratto è superiore (6+6 anni) a quella della locazione di un immobile residenziale (4 anni ex L. 392/78, 8 anni con patti in deroga), ma soprattutto per la possibile modificazione del mercato, dei gusti dei consumatori o per la immissione sul mercato di nuovi prodotti. L’azienda commerciale potrebbe infatti aver necessità di adeguamenti o di modifiche strutturali che potrebbero rendere inadeguato l’immobile e che costringerebbero l’azienda ad un’anticipata rescissione con conseguente maggior probabilità di sfitto ed inesigibilità rispetto alla residenza.
Di contro le manutenzioni dell’immobile sono sicuramente di minor impegno nei negozi rispetto alle residenze e ciò per la minor incidenza dei servizi e anche per la diversa destinazione, oltre che per la circostanza che il conduttore in genere provvede direttamente alle manutenzioni in argomento.

Diverso è il caso degli esercizi commerciali ubicati nel centro storico della città ed in posizione commercialmente molto appetite in quanto è minore il rischio di sfitto ed inesigibilità e sono oggetto di una più ampia domanda.

Tutto considerato, si ritiene che il saggio di capitalizzazione del reddito lordo per immobili commerciali, possa essere indicato attualmente nel 5% per gli immobili commerciali centrali e nel 6% per gli immobili semiperiferici o periferici.

Reperito quindi il canone ritraibile dall’esercizio, normalmente sopportabile - in base ai costi standards - dall’azienda commerciale che vi si è installata, dalla capitalizzazione dello stesso ai saggi preindicati si può reperire il valore dell’immobile.
Emerge immediatamente che il delineato sistema tiene conto implicitamente di tutte le caratteristiche dell’immobile che si sono elencate in precedenza, e cioè :
- ubicazione ;
- consistenza del passaggio pedonale ;
- abitudinarietà dell’utenza ;
- possibilità di spesa da parte dell’utenza ;
- eventuale ubicazione d’angolo ;
- altezza dei locali ;
- coefficienti di ragguaglio dei retrobottega, dei sotterranei, dei soppalchi ;
- ed in genere delle caratteristiche positive e negative dell’immobile commerciale ;
fatta avvertenza che il valore che emerge dal delineato procedimento riguarda la consistenza commerciale e quindi non solo la superficie di vendita, ma anche tutti i servizi e gli spazi comunque connessi ed utili all’esercizio dell’azienda.

UN INEDITO COROLLARIO

Se si accettano le considerazioni estimali che precedono, ove il saggio di capitalizzazione ritenuto adeguato sia del 5% e ove il canone locatizio normalmente sopportabile dall’azienda esercente l’attività commerciale sia anch’esso del 5%, è evidente come il valore del negozio sia pari al fatturato annuo dell’azienda commerciale conduttrice, mentre variando i saggi anzidetti si otterranno valori interposti fra circa il 65% ed il 100% del fatturato stesso.

Si può quindi sostenere che la valutazione degli esercizi commerciali di tipo tradizionale solitamente eseguita con il procedimento sintetico-comparativo, può trovare valido riscontro ove sia noto il fatturato (ottenuto od ottenibile nel caso di azienda che si debba ancora installare) secondo una percentuale variabile dal 65% al 100% del fatturato stesso in relazione alla posizione del negozio ed all’articolo trattato.

IL PROCEDIMENTO DI STIMA A COSTO DI RIPRODUZIONE

Il riscontro del valore ottenuto comparativamente mediante il procedimento in base al costo di riproduzione (vetustato o non) non sembra accettabile perché il prodotto edilizio costituito dalla porzione a negozio, può avere valore intrinsecamente diverso (in genere - ma non sempre - più elevato delle restanti porzioni dell’edificio ad esempio adibite a residenza o ad uffici) pur avendo un costo di costruzione all’incirca pari a quello delle altre porzioni, se non addirittura inferiore perché le finiture dei negozi vengono eseguite di solito dalle aziende che vi si installano.

In alcuni riscontri a costo di riproduzione sono stati apprezzati diversamente gli oneri relativi all’area o la stessa incidenza dell’area sui negozi rispetto all’incidenza del sedime relativo alle abitazioni, ma si tratta in genere di calcoli difficilmente dimostrabili matematicamente e comunque sempre soggetti ad una elevata discrezionalità e di conseguenza non sempre attendibili.