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8.
LA VENDITA IN BLOCCO DI FABBRICATI URBANI
Le quotazioni relative
al prezzo degli immobili urbani che possono reperirsi sulle mercuriali
edite da Istituti Bancari o di Credito Fondiario, da Società
di intermediazione immobiliare e dalle Associazioni di Intermediatori,
riportano di norma valori che sono il risultato di medie di prezzi
"fatti" relative ad unità immobiliari singole,
cioè di non elevata consistenza.
Le pubblicazioni più rigorose precisano che la quotazione
riguarda di solito (per le porzioni di immobili destinate a residenza)
appartamenti della consistenza di circa mq. 100, liberi da vincoli
locatizi.
I relativi valori vengono indicati per edifici "nuovi o ristrutturati",
"recenti da 5 a 30 anni", "vecchi di oltre 30 anni".
Con l’applicazione di coefficienti diversi (di piano, di
esposizione, di occupazione, di condizioni manutentorie, presenza
o assenza di ascensore, di impianti di riscaldamento autonomo
o centralizzato, ecc.) ci si può orientare in ordine al
valore che una certa unità immobiliare assume sul mercato
di una predeterminata piazza.
Sarebbe però del tutto erroneo - ove la stima avesse per
oggetto un intero edificio costituito da più unità
immobiliari che debbano essere vendute - considerare il valore
dell’edificio stesso pari alla consistenza vendibile moltiplicata
per il valore unitario riportato dalle mercuriali.
Il divario fra valore
dell’intero edificio e somma dei valori delle singole unità
ricavati dalle mercuriali è tanto maggiore quanto più
numerose sono le unità immobiliari che costituiscono l’edificio.
La circostanza (che a prima vista sembrerebbe un controsenso)
è connessa al fatto che il capitale immobiliare non può
essere liquidato immediatamente, ma necessita di un certo tempo
per essere collocato sul mercato e reso liquido.
Il proprietario che volesse alienare l’immobile in blocco e ricavare immediatamente almeno una buona percentuale del relativo valore dovrà rivolgersi necessariamente ad un operatore immobiliare (cosiddetto "blocchista"), il quale acquisterà immediatamente l’immobile, corrisponderà una rilevante porzione del prezzo (circa il 50%) all’atto della sottoscrizione del contratto e s’impegnerà a versare il residuo prezzo entro un predeterminato termine, di solito annuale o biennale oppure verserà l’intero prezzo al momento della sottoscrizione del contratto. Con tale operazione il blocchista assume a suo carico tutti gli oneri della vendita, ivi compreso quello relativo al rischio di invenduto, nonché l’onere della remunerazione del capitale investito per il periodo intercorrente fra il pagamento del prezzo ed il concreto momento in cui le varie unità costituenti l’edificio saranno vendute ai terzi acquirenti.
In alternativa il proprietario
potrebbe incaricare dell’operazione di frazionamento dell’immobile
un’agenzia immobiliare, corrispondendo alla stessa le provvigioni
spettanti per l’operazione di vendita, ma in tal caso si
assumerebbe per intero il rischio di invenduto e del differimento
nel tempo dell’introito dei prezzi di vendita dai terzi acquirenti.
In sostanza quindi non riuscirebbe a realizzare con sicurezza
e rapidità almeno una parte consistente del ricavo ritraibile
dal frazionamento del cespite.
ASPETTI CONTRATTUALISTICI DELLA VENDITA IN BLOCCO
A meno che non ne sia
espressamente richiesto (come nel caso di alienazione in blocco
da parte di enti pubblici) o in casi particolari (inaffidabilità
della controparte) il blocchista non acquista in proprio l’intero
cespite al momento della sottoscrizione del contratto di vendita
in blocco, perché ciò comporterebbe :
1) il pagamento dell’imposta di registro o IVA, oneri notarili,
ecc. a carico del blocchista ;
2) la tassazione delle eventuali plusvalenze che il blocchista
conseguisse nell’operazione di vendita, ossia di frazionamento
del cespite.
Il blocchista acquista
il compendio, di solito, facendosi rilasciare procura di vendita
da parte del proprietario, con l’intesa che le unità
immobiliari dovranno essere alienate entro una determinata data
(in genere ad uno o due anni dal momento della sottoscrizione
del contratto di vendita in blocco) e con ulteriore accordo che
tutto ciò che non fosse stato alienato a quella data dovrà
essere "ritirato" dal blocchista stesso o da una società
o persona di sua fiducia, in modo che il proprietario sia interamente
liberato dalla proprietà dell’immobile alla data prefissata.
Le alienazioni delle singole unità che saranno perfezionate
fra il momento di sottoscrizione del contratto di vendita in blocco
e la data suddetta figureranno quindi eseguite direttamente dal
proprietario dell’immobile rappresentato negli atti dal procuratore
costituito e cioè dal blocchista.
Allo stesso proprietario
faranno quindi carico le imposte relative al trasferimento a carico
del venditore e cioè l’INVIM, mentre il terzo acquirente,
dopo avere contrattato e stilato il relativo compromesso con il
procuratore del proprietario, ossia con il blocchista, vedrà
nell’atto comparire come mandante il proprietario dell’immobile.
La procura conferita al mandatario - blocchista è, di solito,
la più ampia possibile e conferisce allo stesso la possibilità
:
· di redigere un nuovo regolamento condominiale modificando
e sostituendo eventuali tabelle millesimali esistenti relativi
alla gestione dell’immobile ;
· di procedere a tutte le variazioni catastali del cespite
necessarie ed utili per il suo economico collocamento sul mercato
;
· di incassare canoni locatizi e transigere in ordine a
contratti in essere ;
· di porre in essere e disdettare contratti locatizi ;
e simili.
In forza di tali deleghe
il blocchista procede di solito alla redazione di un regolamento
di condominio che, in genere, non esiste in fabbricati interi
di proprietà di un’unica persona fisica o giuridica.
Si tratta di una delega molto importante, in quanto il blocchista
cercherà di scorporare dalle parti comuni dell’edificio
tutto ciò che può essere separatamente alienato
come soffitte, cantine, spazi cortilizi utilizzabili per la sosta
di autovetture ovvero creazione di parcheggi interrati, locali
ex portineria e guardiola, ecc.
Il mandatario dovrà
anche procedere al riordino catastale dell’immobile, in quanto
in molti casi gli inquilini - nel tempo - si sono scambiate le
cantine o i solai, per cui non sempre le unità immobiliari
risultanti dalle schede catastali corrispondono con quelle in
effettivo godimento dei locatari.
La circostanza è molto importante ad evitare successive
vertenze in ordine al diritto di proprietà di cantinole
o soffitte in locazione a soggetti diversi dall’acquirente
dell’unità immobiliare.
Solitamente il blocchista
viene altresì delegato per la notifica delle prelazioni
agli aventi diritto ed a transigere per quanto riguarda l’indennità
di avviamento commerciale eventualmente spettanti.
Esistono ovviamente casi in cui il blocchista acquista l’intero
immobile pagando il relativo prezzo e gestendo successivamente
in proprio il relativo frazionamento.
La formazione del prezzo nelle vendite in blocco.
E’ chiaro ed evidente
che se il blocchista potrà alienare le unità immobiliari
costituenti il compendio venduto in blocco ai prezzi indicati
nelle mercuriali non potrà certo corrispondere al proprietario
il medesimo prezzo, costituito dal coacervo della consistenza
delle varie unità immobiliari moltiplicato il prezzo unitario.
E ciò perché :
1) il blocchista dovrà adeguatamente remunerare il capitale
proprio che ha immesso nell’operazione, che è costituito
dall’anticipo in conto prezzo pagato al proprietario dell’immobile
al momento della sottoscrizione del contratto di vendita in blocco,
aumentato di tutte le spese che il blocchista stesso dovrà
sopportare. Il tasso di remunerazione dovrà essere adeguato
ed allineato al tasso industriale e quindi sarà sicuramente
più elevato del tasso di rendimento dei Titoli di Stato
;
2) remunerare il rischio di invenduto: molto spesso gli inquilini
si riuniscono in comitato e contrastano le vendite in blocco rivolgendosi
anche alle organizzazioni sindacali degli inquilini ed assegnatari
(S.U.N.I.A. ed altri) cercando di convincere anche coloro che
sarebbero disponibili all’acquisto a non procedere alla redazione
dei compromessi e dei contratti di vendita. Un tale comportamento
può determinare lo slittamento nel tempo delle vendite
anche di mesi, con notevole aggravi degli interessi passivi del
capitale erogato dal blocchista. La circostanza, a parità
di altre condizioni, è molto più frequente per i
fabbricati posseduti da Enti Pubblici.
In molti casi il blocchista, per rendere più agevole l’operazione
di alienazione deve procedere a parziale ristrutturazione dell’immobile,
specialmente nelle parti comuni, eseguendo quindi i lavori di
straordinaria manutenzione per scale, androni, ascensori, facciate,
coperture, gronde, pluviali, impianti, ecc., molte volte resi
indispensabili dall’incuria e dalla mancata manutenzione
protratta per anni nella gestione della vecchia proprietà
; deve procedere al riordino catastale dell’immobile così
come accennato in precedenza, nonché alla redazione del
regolamento di condominio.
3) Deve infine conseguire un equo profitto dall’intera operazione
dopo aver rimborsato le sue spese generali e gli oneri tributari.
Un caso concreto chiarirà meglio i concetti fin qui esposti.
a) Ipotesi di pagamento
di parte del prezzo con rilascio di procura
Si ipotizzi di dover alienare in blocco un edificio residenziale
interamente locato il cui valore desumibile delle mercuriali (ridotto
del coefficiente per occupazione) sia di £. 1.000 e si supponga
che l’accordo intercorso fra proprietario e blocchista sia
il seguente :
· pagamento del 50% del prezzo (incognito da determinare
che, nel prospetto che segue viene indicato con Y) alla sottoscrizione
del contratto e del restante 50% ad un anno dalla sottoscrizione
;
· il proprietario continuerà a percepire i canoni
delle unità non vendute per l’intero periodo di durata
della operazione ;
· il blocchista si impegna a ritirare tutte le unità
invendute allo scadere del biennio dalla data di sottoscrizione
del contratto ;
· INVIM a carico della proprietà ed ICI relativa
alle unità invendute nel biennio sempre a carico della
proprietà, a compenso dei canoni locatizi incassati ;
· altre spese di gestione a carico della proprietà
restano in capo alla stessa, sempre compensate dall’incasso
dei canoni locatizi ;
· le spese di vendita del blocchista vengono considerate
pari al 4% del valore delle unità vendute (cioè
del valore al "dettaglio") ;
· profitto-rischio (di occupazione del S.U.N.I.A., ecc)
e spese generali del blocchista vengono computate del 20% del
coacervo dei costi ;
· si supponga che tutte le unità costituenti l’edificio
vengano vendute nell’arco del biennio con ricavi concentrati
al 6°-12°-18° e 24° mese (cioè 25% ogni
semestre).
Si può allora impostare il seguente prospetto.
tasso mensile 1,33% (anno16%) |
+ ONERI |
+ PROVENTI |
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1,48776+69,416 y = 705,94 |
|||||||
Risolvendo l’equazione finale si reperisce la Y, ossia il prezzo che il blocchista potrà corrispondere al proprietario nella misura di £. 705,94, allorchè il valore dell’immobile venduto "al dettaglio" - come si ricorderà - è di £. 1.000.
b) Ipotesi di pagamento
dell’intero prezzo con contestuale trasferimento della proprietà
al blocchista.
Si ipotizzi di dover alienare in blocco un edificio locato il
cui valore desumibile delle mercuriali (ridotto del coefficiente
per occupazione) sia di £. 1.000 e si supponga che l’accordo
intercorso fra proprietario e blocchista sia il seguente :
· pagamento del 100% del prezzo (incognito da determinare
che, nel prospetto che segue viene indicato con Y) alla sottoscrizione
del contratto;
· il blocchista percepirà i canoni delle unità
locate non vendute per l’intero periodo di durata della operazione
;
· imposte di trasferimento (operazione in IVA) pari al
3% compresi oneri notarili, a carico del blocchista, INVIM a carico
del venditore ;
· spese di gestione a carico della proprietà restano
in capo al blocchista, sempre compensate dall’incasso dei
canoni locatizi ;
· le spese di vendita del blocchista vengono considerate
pari al 4% del valore delle unità vendute (cioè
del valore al "dettaglio") ;
· profitto-rischio e spese generali del blocchista vengono
computate del 20% del coacervo dei costi ;
· si supponga che tutte le unità oggetto di contrattazione
vengano vendute nell’arco di un biennio con ricavi concentrati
al 6°-12°-18° e 24° mese (cioè 25% ogni
semestre).
Assunto il tasso finanziario dell’operazione nel 16% si può
allora impostare il seguente prospetto.
Risolvendo l’equazione finale si reperisce la Y, ossia il prezzo che il blocchista potrà corrispondere al proprietario nella misura di £. 671,83, allorchè il valore dell’immobile venduto "al dettaglio" - come si ricorderà - è di £. 1.000.
In sostanza, quindi,
sia nella prima che nella seconda ipotesi, il blocchista potrà
corrispondere un prezzo ad un di presso del 30-33% inferiore a
quello determinabile con le mercuriali come sopra indicate.
Ovviamente tale determinazione è solamente indicativa.
Il divario fra prezzo delle mercuriali e prezzo in blocco diminuirà allorchè si tratterà di un cespite facilmente collocabile sul mercato delle singole unità immobiliari, dove non sussistono tensioni fra locatari e proprietà, ovvero laddove le condizione economiche dei locatari ed i relativi redditi sono tali per cui si può ipotizzare che l’edificio possa essere rapidamente venduto agli inquilini stessi, mentre aumenterà quando si tratti di edifici abitati da famiglie non abbienti o da persone anziane (è quasi impossibile ottenere lo sfratto di un locatario ultrasessantacinquenne) e ciò anche in relazione alla circostanza che è oltremodo difficile collocare sul mercato unità occupate se l’inquilino non è disposto all’acquisto diretto dell’unità condotta in locazione.
Vien fatto di domandarsi allora se non convenga al proprietario gestire direttamente il frazionamento, dando mandato ad una agenzia immobiliare.
Dal punto di vista economico
occorre considerare che il proprietario che si assuma un tale
onere diviene per la circostanza stessa un imprenditore, in quanto
deve sopportare anche i relativi rischi e cioè :
· rischio di invenduto ;
· di proroga degli sfratti ;
· di modificazione delle leggi sulle locazioni ;
· di intervento delle organizzazioni sindacali degli inquilini
assegnatari ;
· di costituzione di una sorta di consorzio fra gli inquilini
che osteggi la vendita frazionata se non a certi prezzi ;
· nonché l’onere dell’agenzia immobiliare.
Se a tutto ciò si sommano gli oneri finanziari relativi
al rinvio nel tempo degli incassi e delle vendite si constaterà
che - salvo la percentuale di rischio e profitto imprenditoriale
- i conteggi si equivalgono.
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