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LA FORMULA CLASSICA

E’ opportuno ricordare che la vetustà di un edificio viene solitamente calcolata con l’applicazione della formula
D = (A+20) x (A + 20) : 140 - 2,86
dove :
D = deprezzamento percentuale dell’edificio all’anno "n" ;
A = percentuale dell’età dell’edificio rispetto alla sua vita probabile, assunta in anni 100.
Se N sono gli anni di vita
A = 100 x N : 100
In un edificio di 25 anni A = 25.
La formula va riferita ai soli costi di costruzione ed oneri accessori, cioè escludendo il valore dell’area.
Il valore attuale dell’edificio all’anno "n" (VE) si reperisce detraendo dal valore dell’edificio nuovo (V) la percentuale D calcolata escludendo nel computo il valore dell’area (S), che va però aggiunto al valore deprezzato delle strutture.
VE = (V - S) x (100 - D) + S

LA FUNZIONE OBSOLESCENZA

Nella pratica estimale si reperiscono frequentemente casi in cui beni ancora perfettamente agibili dal punto di vista fisico, perché non ammalorati e pienamente funzionanti o comunque idonei all’uso per il quale vennero costruiti, non sono più accettati dal mercato perché considerati superati concettualmente ovvero superati dalla moda, dai gusti dei consumatori o delle nuove esigenze degli stessi indotte dal progresso tecnologico.

I nuovi ritrovati, le nuove soluzioni, l’enorme influenza della pubblicità che orienta i gusti dei consumatori fanno sì che strutture immobiliari ed opere edilizie, dopo un certo periodo in cui possono ritenersi pienamente rispondenti alle esigenze del mercato, sono considerati superati ed abbisognevoli di rifacimento, di sostituzione, di restauro. Tale obsolescenza riguarda in particolare le finiture di un immobile ed i relativi impianti e, salvo casi rarissimi, ne sono quindi escluse le strutture, le coperture, le opere esterne ed in genere le parti comuni di un fabbricato (ma anche in questo caso esistono le eccezioni, come per esempio per gli impianti di elevazione).
Si può quindi affermare che le opere di finitura e di impiantistica di un edificio non hanno certo la durata delle opere relative alla struttura portante, alle coperture ed agli altri apprestamenti cui si è fanno menzione dianzi.
In altri termini alcune opere costituenti un edificio hanno durata molto più limitata della parte strutturale : la loro vita economica è molto più breve di quella della struttura.

Se si vuole mantenere il reddito dell’immobile ad un livello adeguato a quello del mercato occorre allora procedere alla sostituzione delle opere edilizie considerate superate con una operazione che normalmente va sotto la denominazione di "ristrutturazione", ma a ben vedere non si tratta di vera e propria ristrutturazione (rifacimento della struttura), bensì semplicemente di opere di manutenzione straordinaria, di restauro, o di adeguamento delle finiture ed impianti alle esigenze del mercato.

E’ esperienza comune che edifici ad abitazione costruiti nell’immediato dopoguerra sono oggi considerati, dalla maggior parte degli utenti, "superati".
In un appartamento ad abitazione di 50 anni emerge immediatamente che sono da sostituire apparecchi sanitari, serramenti interni ed esterni, pavimenti, è necessario adeguare l’impianto elettrico ed in certi casi quelli di riscaldamento ed idraulico.
Sono da sostituire i rivestimenti e sono comunque ritenute opportune altre opere minori che la comune esperienza consente di individuare.

IL COSTO DEL RESTAURO

Il costo di tali opere di manutenzione straordinaria e di adeguamento è - di regola - notevolmente superiore a quello che si dovrebbe sostenere per le stesse opere se si stesse costruendo l’edificio perché mentre in sede di edificazione esiste un cantiere con attrezzature idonee per il sollevamento dei materiali (che vengono acquistati in grossi quantitativi conseguendo le cosiddette economie di scala) nonché il coordinamento e l’organizzazione della manodopera e dei fattori produttivi che consente di razionalizzare il lavoro, quando si opera in una sola unità immobiliare il costo degli interventi aumenta notevolmente per i piccoli quantitativi di materiali che sono necessari, per le complicazioni che sorgono per gli approvigionamenti, la salita e la discesa dei materiali, la necessità di coordinamento fra diversi specialisti ( idraulici, elettricisti, falegnami, pavimentisti, ecc.) e per tutte le irrazionalità che un piccolo intervento comporta rispetto ad un cantiere che ha per oggetto la costruzione di un edificio di normale consistenza, cioè di 10.000-15.000 mc.
A ciò consegue che il costo delle opere di adeguamento e di manutenzione straordinaria è per lo meno del 50% superiore a quello che verrebbe sopportato per le stesse opere in sede di iniziale costruzione di un edificio e che si reperisce nei listini dei prezzi delle opere edili e nelle pubblicazioni specializzate.
Si aggiungano poi il costo dei professionisti, la necessità di istituire pur sempre le pratiche comunali di autorizzazione, ecc. per cui non si è lontani dal vero se si sostiene che il costo economico-tecnico di tali interventi di adeguamento (comprendendo cioè interessi passivi e profitti) può raggiungere livelli anche del 60-70% superiori rispetto ai costi di normale costruzione degli edifici.

Le opere che possono essere oggetto di rifacimento o di adeguamento sono quelle prima elencate le quali incidono - rispetto al costo totale di costruzione di un edificio (residenziale) - nella misura del 30-35%, secondo le percentuali calcolate dal Collegio degli Ingegneri e dalle pubblicazioni specializzate in materia . Il che equivale a sostenere che ogni "n" anni il proprietario dovrà sostenere un costo pari a 0.30-0.35 x 1.60-1.70 = ca. il 50% del costo di costruzione corrente che sarebbe necessario per erigere il fabbricato.
E poiché gli "n" anni possono essere 40 o 50 al massimo, il proprietario dovrebbe accantonare annualmente una rata di reddito per far fronte a tale necessità. La rata dovrebbe essere pari a quella necessaria per costituire in "n" (= 40-50) anni il capitale necessario per procedere alla manutenzione straordinaria- adeguamento.

Allorchè quindi in sede di stima a reddito si parla di accantonamento per quota di perpetuità si dovrebbe fare riferimento non già al classico 0.50 ,1% del reddito annuo lordo che la letteratura più accreditata in materia estimale considera per la voce e per il titolo in esame, bensì la più elevata rata di costituzione del capitale necessario per procedere all’adeguamento in parola. Tale rata dipende evidentemente dal tasso di rendimento dei capitali mobiliari del momento considerato.
Se il rendimento è elevato e la rata quindi potrà essere accantonata ad un saggio elevato, quest’ultima sarà di entità molto inferiore rispetto all’ipotesi in cui il saggio di rendimento è invece contenuto.

Ad esempio se il saggio di rendimento del capitale mobiliare è del 7% annuo la rata da accantonare per poter effettuare i lavori di ristrutturazione ogni 50 anni è di £. 2.459 per milione di spesa prevista ; se il tasso di rendimento è invece del 5% la rata è di £. 4.776 per milione di spesa come sopra.
Volendo accantonare la rata al saggio netto di rendimento degli immobili (2-3%) la stessa ascenderebbe a circa £. 10.000 per milione.
Il costo attualmente necessario per eseguire le manutenzioni in argomento è di ca. £/mq. 600.000-700.000 e quindi per un appartamento di mq. 100, con reddito annuo di £. 10.000.000 (£/mq. 100.000), la rata annua da accantonare dovrebbe essere dell’ordine di £. 160.000 con tasso del 7%, di £. 310.000 con tasso del 5%, di £. 670.000 con il tasso di rendimento degli immobili.

Come si vede si tratta di importi non trascurabili, comunque superiori allo 0.50-1% del reddito annuo lordo che la dottrina prevalente considera e che comprende anche la quota di perpetuità della struttura, qui non calcolata. Di contro è altresì vero che la percentuale considerata per costi di manutenzione e conservazione è piuttosto elevata, dell’ordine del 4-5% del reddito annuo lordo, che in realtà non viene quasi mai raggiunta.

LA VALUTAZIUONE DEL DEGRADO PER OBSOLESCENZA

Un metodo - equivalente a quello dianzi esposto dal punto di vista finanziario - per valutare l’incidenza del fenomeno illustrato sul valore degli immobili, considera in deduzione dal valore del cespite una somma pari a quanto dovrà essere speso per manutenzioni straordinarie ed adeguamenti anticipata all’attualità per il tempo intercorrente fra il momento della contrattazione ed il momento in cui si renderà necessario procedere al restauro.

Ad esempio se si ipotizza che un appartamento ad abitazione sia abbisognevole di adeguamento ogni 50 anni, se lo stesso appartamento viene contrattato al 20° anno di vita, il valore dello stesso sarà pari al valore dell’appartamento a nuovo dedotta la vetustà fisica delle strutture calcolata con la formula di cui in premessa e con l’ulteriore deduzione per l’obsolescenza funzionale pari al capitale che sarà necessario per ripristinarne la funzionalità al 50° anno anticipato all’attualità e quindi scontato di 30 anni, al saggio corrente per capitali mobiliari.

ESEMPIO : viene alienato un appartamento residenziale avente età di 25 anni, essendo noto che nella zona gli appartamenti nuovi hanno valore corrente di £/mq. 3.000.000 con incidenza di area del 30%.
Il costo del restauro, da attuarsi al 50° anno, è - oggi - di £/mq. 800.000. Tale dato di costo viene assunto senza previsione di incrementi per inflazione in ossequio al principio estimale della "permanenza delle condizioni".
Pertanto si ha :
valore corrente £/mq. 3.000.000
a dedurre incidenza area 30% £/mq. 900.000
opere soggette ad obsolescenza e vetustà £/mq. 2.100.000
Deduzione per vetustà fisica (vita probabile del cespite ogni 100 anni)
D = (25+20) x (25+20) : 140 - 2,86 = 11.60%
£/mq. 2.100.000 x (100 - 11.60) = £/mq. 1.856.400
Deduzione per obsolescenza funzionale.
Si prevede che al 50° anno debbano essere eseguite opere
del costo economico-tecnico di £/mq. 800.000 (r = 0.05).
£/mq. 800.000 x 1/(1+r)exp.25 = £/mq. 236.240(-)
Area £/mq. 900.000
valore unitario attuale dell’appartamento ridotto per vetustà ed obsolescenza £/mq. 2.520.160

Da quanto premesso discende immediatamente che l’obsolescenza funzionale è di diverso importo in relazione alla destinazione dell’immobile considerato.

In genere un immobile industriale resisterà una maggiore vetustà fisica ed una obsolescenza funzionale diversa rispetto al fabbricato residenziale e così un albergo potrà avere un superamento funzionale più rapido di quanto non possa accadere per un’abitazione.

I centri commerciali poi fanno storia a sé stante perché sembra provato che dopo 15 anni abbiano un declino e conseguentemente non sia più conveniente proseguire nella gestione del punto di vendita.

Quanto si è venuto sin qui esponendo trova indiretta conferma nella consultazione dei listini dei prezzi degli edifici riportati dalle mercuriali nelle quali sono separatamente indicati i valori dei fabbricati nuovi o ristrutturati (massimo 10 anni) , quelli di fabbricati recenti (massimo 30 anni) e quelli dei fabbricati vecchi di oltre 30 anni.
Per altro aspetto è incontrovertibile che un appartamento "restaurato" o rinnovato nelle finiture e negli impianti, assume un valore non molto discosto da quello di un assimilabile appartamento nuovo, tanto è vero che nell’indicazione dei listini che recano i prezzi degli immobili le entità nuove sono accomunate con quelle restaurate.
Si deve allora presumere che i lavori di rinnovo dell’appartamento vadano a colmare il degrado che l’unità ha registrato per l’intervenuta absolescenza (relativa alle finiture ed impianti) e contemporaneamente ne determinino il miglioramento.

Dunque il nuovo costo che si sostiene per l’esecuzione dei lavori di restauro in parte può considerarsi destinato ad annullare il degrado per obsolescenza, in parte costituisce un vero e proprio nuovo investimento.
Il totale investimento, dedotto il valore dei materiali che vengono sostituiti ed - in parte - i maggiori costi peculiari delle piccole spese, va ad incrementare il valore dell’immobile.
In pratica si può considerare che l’80% del costo del restauro vada ad incrementare il valore residuo che il cespite ha assunto (prima dei lavori) in funzione del deprezzamento per vetustà ed obsolescenza.

LA FORMULA RISOLUTIVA

Con plurimi tentativi si è potuto accertare che la curva dell’anticipazione della spesa di rinnovo è prossima (ma a tassi variabili dal 3 al 6%) a quella della funzione
D = (A+20) x (A+20) : 140 - 2,86
in cui A è pari alla percentuale dell’età delle opere di finitura supposto che la relativa vita utile sia di 50 anni.
Volendo rappresentare con unico prospetto la funzione vetustà+obsolescenza si potrebbe allora :
· calcolare il deprezzamento per vetustà con la formula prima indicata solo sul 65% del costo di costruzione, assunta in 100 anni la vita utile dell’edificio ;
· calcolare il deprezzamento per obsolescenza con la stessa formula sul 35% del costo di costruzione, assunto in 50 anni la vita utile degli impianti e finiture.
Indicando con :
CC il costo di costruzione e relativi oneri accessori,
N gli anni di vita del fabbricato,
K il deprezzamento per vetustà ed obsolescenza (in percentuale rispetto al CC),
si ha :
K = CC x 0.65 x (100N/100+20)exp.2 : 140 - 2,86 + CC x 0.65 (100N/50+20)exp.2 : 140 - 2,86
La formula è valida sino al limite di età dell’edificio di anni 50.
Superata detta soglia si possono determinare due situazioni alternative :
· la proprietà esegue i lavori di rinnovo (con spesa pari al 50% del CC) con incremento del valore pari all’ 80% dell’importo delle opere e quindi pari al 40% del CC ;
· la proprietà non esegue lavori di rinnovo.
Nel primo caso si registra - come indicato - un incremento di valore (pari al 40%) e l’immobile assume il nuovo valore V (escluso il valore dell’area) che riprende a deprezzarsi annualmente per il successivo cinquantennio con la formula
K = V x (100N/50+20)exp.2 : 140 - 2,86
Nel secondo caso, l’edificio, avrà un valore che terrà conto del totale deprezzamento delle finiture ed impianti e registrerà annualmente il solo degrado per vetustà delle strutture.