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10.
IL REDDITO DEI FABBRICATI URBANI

Sin tanto che il mercato immobiliare italiano è stato caratterizzato da consistenti incrementi di valore del prodotto edilizio, non è stato posto con sufficiente enfasi l’accento sulla questione del reddito degli immobili urbani, ovviamente fatte salve alcune eccezioni.
Gli investitori e gli operatori immobiliari miravano più a conseguire gli incrementi del valore piuttosto che un reddito soddisfacente.
In altri termini per alcuni operatori immobiliari il mercato era un po’ come quello di borsa : pochi hanno riguardo al rendimento delle azioni mirando soprattutto a conseguire incrementi in conto capitale.

La circostanza era poi aggravata dal fatto che da un anno all’altro con incrementi dell’ordine del 30% annuo (come conseguiti nel 1989 e 1990) i conteggi avrebbero dovuto essere continuamente rielaborati.

Da qualche anno però il mercato immobiliare è praticamente statico e non registra incrementi di valore apprezzabili, per cui l’aspetto reddituale degli immobili assume ora una valenza superiore a quella del passato.

Nonostante la emanazione di nuove normative con cui si è conferita la possibilità di porre in essere locazioni con canoni liberi determinando in pratica il superamento della normativa sull’equo canone, il rendimento degli immobili urbani è rimasto su livelli deludenti.

IL TASSO DI RENDIMENTO LORDO

Secondo dati editi dalla SUNIA e dalle associazioni dei proprietari di case, i canoni pattuiti liberamente da proprietari ed inquilini, si attestano ad esempio per Milano nella zona del semicentro sulla base di £. 150.000/mq. per appartamenti che hanno un valore di mercato di circa £/mq. 3.000.000.

In sostanza quindi il tasso lordo di rendimento degli immobili urbani di tipo residenziale nella zona considerata, può attestarsi intorno al 5%.

Il tasso di rendimento lordo non subisce variazioni notevoli spostandosi dal semicentro verso il centro o verso la periferia, in quanto esiste un’interconnessione ben precisa fra canoni fittalizi e valori dei cespiti.
Come è confermato dalle quotazioni del CAAM e di altre mercuriali.

IL SAGGIO DI RENDIMENTO NETTO

Si rende opportuno riferirsi ad un caso concreto di un appartamento in zona periferica di Milano del valore di £. 450.000.000, locato con patti in deroga a £. 24.000.000 all’anno.
La categoria catastale è A/3, la R.C. £. 2.800.000.

Per calcolare il reddito netto occorre detrarre le imposte dirette, tutte le spese a carico della proprietà, la rata di costituzione del capitale necessario per ristrutturare il cespite ogni 40-50 anni, l’I.C.I..
La percentuale di imposte dirette varia evidentemente a secondo del livello di reddito del proprietario.

Se il proprietario è una persona fisica il reddito sarà tassato in relazione alle altre fonti di reddito del contribuente, se la proprietà è di una persona giuridica, l’aliquota di imposta è di circa il 53%, ma tuttavia occorre considerare che la società potrà dedurre una certa quota di spese di gestione e di funzionamento della società stessa.
Anche per le imposte dirette sulle persone fisiche è consentito dedurre dal reddito lordo la percentuale del 15%.

Tutto considerato sembra equo poter assumere che l’aliquota di imposta sul reddito annuo lordo percepito è di circa il 40%, sia per le società che per le persone fisiche.
Ma si tratta di un dato che è soggettivamente variabile in relazione, come si diceva, al reddito delle persone fisiche ed alla situazione contabile delle società.

Altro onere fiscale da considerare è la registrazione del contratto che per il 50% e cioè per l’1% sul canone è a carico della proprietà.
Le spese a carico della proprietà possono essere assunte come segue.
· Amministrazione :
normalmente nei testi di estimo viene ubicata la percentuale dell’1% per l’amministrazione, ma non è così.
Gli amministratori pretendono anche in base alla loro tariffa professionale, una percentuale all’incirca pari in media al 4% dei canoni che amministrano.
L’assicurazione riguardante il fabbricato e i possibili danni arrecati a terzi nella gestione del fabbricato stesso, in base alle aliquote delle polizze assicurative si può assumere nello 0,5% del reddito annuo lordo.
La quota di perpetuità dell’edificio, cioè quella rata ideale che occorrerebbe accantonare per ricostruire l’edificio al termine della sua vita utile, se riferita ad un tasso di rendimento del 2% annuo, non può essere inferiore all’1% R.A.L..
Le manutenzioni straordinarie a carico della proprietà riferentisi soprattutto alle parti comuni, coperture, fognature, ascensori, ecc., manutenzione giardini, cortili, ed altre spese varie a carico della proprietà, possono essere assunte nel 4% del R.A.L..
Occorre poi stanziare una quota ideale del reddito annuo lordo per sfitto ed inesigibilità per far fronte cioè a quelle situazioni in cui il locatario risulti insolvente, oppure non si riesca prontamente a locare l’immobile.
Tale quota viene normalmente assunta nell’ordine dell’1,5%.

Il totale quindi delle spese a carico della proprietà ascendono all’11% del RAL.

Per quanto riguarda l’obsolescenza si consideri che ogni 40-50 anni al massimo occorre procedere al totale rinnovo delle opere di finitura, dei serramenti, apparecchi sanitari, impianti (in genere superati per le modificazioni della normativa, ecc.).
Il costo di un siffatto rinnovo (non si deve parlare di ristrutturazione in quanto la struttura dell’edificio rimane la medesima), è unitariamente più elevato dei normali costi di cantiere, in quanto occorre operare in condizioni particolarmente disagevoli, senza impianti di sollevamento materiali con esecuzione d'opere riguardanti piccoli quantitativi di materiali edili, quindi senza possibilità di conseguimento di economie di scala.

L’incidenza delle opere oggetto di rinnovo rispetto al totale potrebbe essere all’incirca di 1/3, ma il costo di tali opere sarà pari più o meno al 150% del costo normale. Quindi non si è lontani dal vero se si considera il costo del rinnovo pari al 50% del costo di costruzione dell’immobile, ovviamente riferito alla data di esecuzione dei lavori.
Poiché normalmente la quota di incidenza dell’area dell’immobile cosiffatti è di circa 1/3 e quella del costo di costruzione è parimenti di 1/3, applicando il principio della permanenza delle condizioni si dovrà procedere al rinnovo di opere il cui costo sarà all’incirca di £. 150.000.000.
Supposto di dovere eseguire tali opere ogni 50 anni, la rata necessaria per la costituzione di un tale capitale al 50° anno è di £. 705.000, adottando il tasso del 5% pari a quello di rendimento lordo.
· I.C.I. :
sarà pari al 5,5%o del valore catastale ottenuto moltiplicando per 100 la rendita catastale, e quindi 0.0055 x £. 280.000.000 x 1,05 = £. 1.617.000.
Occorre però considerare che le rate di canone che vengono versate in genere anticipatamente e trimestralmente fruttano l’interesse in favore del proprietario.
La prima rata frutterà quattro trimestralità di interesse, la seconda tre, la terza due, la quarta una sola trimestralità, in totale dieci trimestralità.
Assunto il saggio lordo del 5% (pari all'incirca al tasso di rendimento netto dei Titoli di Stato), si ha :
canone = c
c : 4 x 10 x 0.05 : 4 = 0,50c
Riassumendo quindi si ha :
Canone : £. 24.000.000
Imposte dirette: 40% del canone : £. 9.600.000 (-)
Spese diverse a carico della proprietà = 11% del canone : £. 2.640.000 (-)
Accantonamento di annualità per far fronte ai lavori atti ad eliminare l’obsolescenza : £. 705.000 (-)
I.C.I. : £. 1.617.000 (-)
Rendimento netto : £. 9.438.000
Tasso netto di rendimento netto : 2% del valore capitale.

QUANTO COSTA TENERE UN ALLOGGIO SFITTO

Avuto riguardo alla circostanza che il mercato presenta una profonda disaffezione per gli immobili residenziali occupato, nel senso che gli stessi o non hanno mercato se non nei confronti dell’occupante, oppure sono di difficilissima collocazione, appare interessante stabilire quanto costa alla proprietà mantenere un alloggio sfitto.

Al 2% del valore capitale che costituisce il reddito netto di un immobile residenziale occupato occorre aggiungere:
· le imposte che comunque si pagano sulla rendita catastale aumentata per alloggio a disposizione, quindi nel caso considerato il 40% di £. 2.800.000+1/3 = £. 1.400.000
· le spese a carico della proprietà si riducono nell’assicurazione alla quota di perpetuità, alla manutenzione con esclusione dell’amministrazione, delle spese a carico della proprietà e dello sfitto ed inesigibilità e quindi al 5.5% del reddito annuo lordo. Trattandosi dello stesso alloggio ipotizzato in precedenza si assume il reddito annuo lordo che sarebbe conseguibile e quindi si ha :
5,5% di £. 24.000.000 = £. 1.320.000
· Quota di costituzione della rata per i lavori di rinnovo pari a quella precedentemente calcolata di £. 705.000
· I.C.I. come calcolata in precedenza £. 1.617.000
Quindi in sostanza si ha :
Imposte : £. 1.400.000
Spese a carico della proprietà : £. 1.320.000
Rata di costituzione dei lavori di rinnovo : £. 705.000
I.C.I. : £. 1.617.000
In totale : £. 5.042.000
cioè circa l’1% del valor capitale.

Si conclude quindi che il reddito annuo netto ritraibile dalla locazione di un immobile residenziale in Milano secondo le mercuriali correnti, risulta all’incirca del 2% del valor capitale.
Il mantenere un alloggio sfitto, comporta la perdita del 2% anzidetto aumentato di un 1% per spese varie a carico della proprietà.
Le determinazioni di cui sopra sono fosse in ausilio per comprendere le ragioni per cui molti alloggi - specie se destinati alla vendita entro un tempo non lungo - permangano sfitti.