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11.
LA DETERMINAZIONE IN CONTRADDITTORIO DEL VALORE DEI FABBRICATI URBANI NELL'ACCERTAMENTO CON ADESIONE DEL CONTRIBUENTE

LE INNOVAZIONI DELLA NUOVA NORMATIVA RISPETTO A QUELLA VIGENTE

Come noto per valore fiscale dei fabbricati urbani si è inteso ai fini delle imposte di registro di successione INVIM, ICI, ipotecarie e catastali, il risultato del prodotto della rendita catastale per predeterminati coefficienti (34 per le categorie C1, 50 per le categorie A10 e D e 100 per tutte le altre categorie) indipendentemente dalla classe che era stata attribuita all’edificio.

Il valore anzidetto costituiva un minimo (un massimo per l’INVIM) non osservando il quale l’Ufficio era ed è facultizzato ad accertare il valore di mercato del bene sul quale accertamento solitamente si apriva e si apre tuttora in contenzioso avanti alle Commissioni Tributarie.

Poiché di solito il valore di mercato accertato non teneva conto delle intrinseche caratteristiche giuridico-economiche del cespite, ma era ed è riferita a valori medi rilevati dalle mercuriali nella località in cui è ubicato il cespite immobiliare.
Una volta notificato l’accertamento di valore il contribuente secondo la pregressa normativa aveva tempo fino a 60 giorni naturali e consecutivi (salvo la sospensione del periodo feriale di giorni 46 per proporre ricorso alla Commissione Tributaria competente per territorio).
Decorsi inutilmente i quali l’accertamento sarebbe divenuto definitivo e pertanto non più impugnabile con conseguente liquidazione dell’imposta sul nuovo valore imponibile determinato dall’ufficio.

Si deve rilevare che rispetto al passato il ricorso giurisdizionale alle Commissioni Tributarie è notevolmente più dispendioso, sia perché la procedura è stata affinata e resa formalmente pressochè pari a quella del processo civile, imponendo quindi ai difensori ed all’ufficio stesso una serie di incombenze in precedenza sconosciute con dispendio di tempo, di energia, di spese per bollature di atti, ecc., sia perché è sancito che la parte soccombente deve corrispondere gli onorari - calcolati in base alle tariffe professionali segnatamente a quelle degli Avvocati e Procuratori per quanto riguarda le competenze dell’ufficio finanziario, per cui la liquidazione degli onorari comporta sovente un gravoso impegno finanziario.

Qualora il contribuente anziché esperire immediatamente la procedura avanti la Commissione Tributaria vuole invece tentare quella dell’accertamento con adesione i termini per ricorrere alla Commissione Tributaria sono prorogati di 90 giorni.
Per cui il tentativo in pratica non pone il contribuente nella impossibilità di adire alla tutela giurisdizionale delle Commissioni Tributarie, qualora l’accertamento con adesione non avesse il successo sperato o atteso.

I PARAMETRI SUI QUALI SI BASA L'ACCERTAMENTO CON ADESIONE

La normativa in commento prevede innanzitutto che i valori che l’Ufficio potrà applicare in sede di accertamento con adesione sono quelli accertati nell’ultimo triennio nella località in cui è ubicato il cespite oggetto di contenzioso.

Invero sui valori accertati dell’Ufficio il contribuente non ha molta possibilità di sindacato perché si tratta di pratiche nel possesso dell’ufficio finanziario per le quali non sussisterebbe nessuna garanzia che l’ufficio stesso abbia a considerarle nella loro completezza.
Siano esse con risultanze favorevoli o sfavorevoli all’Ufficio stesso.

Se la cosa rimanesse in questi termini evidentemente sussisterebbe pur sempre una grave possibilità di una infinita discrezionalità da parte dell’Ufficio finanziario.
Per ovviare a tale possibile inconveniente il Ministero delle Finanze ha messo a punto una pubblicazione disponibile anche su cd-room nella quale sono riportati i valori medi degli immobili nei diversi comuni.

E’ previsto che la rilevazione abbia a riguardare tutti i Comuni d’Italia.
L’Osservatorio dei valori immobiliari suddivide i valori stessi in relazione alle diverse tipologie di fabbricati ( fabbricati intensivi residenziali, ville e villette, fabbricati terziari, edifici produttivi, ecc.) non sempre in ogni Comune sono rilevate tutte le categorie di cespiti immobiliari, tuttavia è evidente come possono essere validamente assunti in riferimento valori di edifici assimilabili a quello oggetto di contenzioso, salvo poi apportare congrue modificazioni ed adattamenti in relazione a caratteristiche specifiche del bene considerato.

I valori prima menzionati sono stati determinati dagli Uffici Tecnici del Territorio già Uffici Tecnici Erariali.
I valori anzidetti possono essere noti a tutti e comunque se ne può chiedere la produzione allo stesso ufficio, il dischetto è in vendita presso la Libreria dello Stato al prezzo di £. 100.000 + IVA.

Ancorchè per alcune categorie di beni i valori riportati nel dischetto e determinati dagli Uffici del Territorio sono riferibili a fabbricati nuovi, recenti e vecchi, la nuova normativa consente di tenere in opportuno conto la vetustà dell’edificio, il suo degrado ed il suo stato di manutenzione.

LA DECURTAZIONE PER VETUSTA'

Vetustà o superamento fisico è costituita dal naturale degrado delle opere edilizie che costituiscono il cespite dovuto al trascorrere del tempo ed al naturale invecchiamento delle strutture stesse.

In passato si assumeva che un fabbricato avesse durata massima di 100 anni e su tale assunto sono state calcolate dagli studiosi delle formule per determinare la percentuale di vetustà attribuibile ad un edificio di età fra lo 0 ed i 100 anni.

LA DECURTAZIONE PER DEGRADO

Il degrado cui fa riferimento la normativa atteso che si è considerato al paragrafo precedente la decurtazione connessa alla vetustà non può che essere che il degrado economico, ossia l’obsolescenza, ossia il superamento concettule del cespite in relazione al mutato gusto dei consumatori al progresso tecnologico che ha introdotto l’uso di nuovi materiali all’influenza della moda e del diverso standard di vita e che comporta un diverso orientamento delle scelte dei consumatori.

Si pensi ad esempio agli appartamenti ad abitazione apprestati nel secondo dopoguerra, dagli anni dal 46 al 55, allorchè le condizioni di vita, le possibilità economiche, le pretese degli utenti non erano certo quelle attuali, le residenze erano progettate e realizzate con i criteri improntati alla massima economicità, da locali piccoli talora non disimpegnati con finiture povere in dotazione di impianti, ridotta all’indispensabile con apparecchi sanitari modesti.
Ancorchè non siano trascorsi 100 anni un fabbricato con tali caratteristiche sarebbe difficilmente collocabile oggi sul mercato anche a prezzi molto contenuti.

L’obsolescenza funzionale è determinata oltre che dalle circostanze prima evidenziate anche dalla evoluzione della normativa riguardante gli edifici civili od industriali o terziari.
Si pensi a tutta la legislazione relativa alla sicurezza degli edifici ad esempio la normativa riguardante gli impianti elettrici che ha imposto in pratica il rifacimento di molti impianti interni di distribuzione dell’energia elettrica, si pensa alla normativa antincendio, a quella relativa alla sicurezza sui luoghi di lavoro, alla normativa sui parcheggi, sulle barriere architettoniche alla normativa speciale per le scuole, agli ospedali, per le cliniche private, alle cliniche di riposo per anziani, per gli asili, ecc., si tratta di un complesso di norme che si è andato affinando in epoca relativamente recente e che ha posto fuori legge una serie di opere edilizie rendendone obbligatorie il rifacimento.

E’ bensì vero che le scadenze entro le quali occorre adeguare l’edificio alla nuova legislazione che vengono molto spesso prorogate (come ad esempio quella relativa all’eliminazione del cemento amianto - cosiddetto eternit - degli edifici civili e produttivi).
Ma è altresì vero che una volta emanata la normativa il mercato apprezza immediatamente la circostanza che l’edificio deve essere ammodernato ed adeguato e pertanto il mercato sconta già in termini di riduzione di prezzo e quindi di riduzione del valore intrinseco del bene la circostanza che l’immobile non sia adeguato alla legislazione vigente, oltre a ciò esiste il progresso tecnologico che rende obsoleti i materiali con cui sono stati realizzati determinati impianti idraulici una volta realizzati con tubi mannesman senza saldatura e con filettatura oggi sono sostituiti con tubazioni in materiale polipropilenico praticamente indistruttibili non ulcerabili dalle correnti vaganti con rischio ridottissimo se non nullo di perdite e quindi con oneri di manutenzione molto inferiori di quelli degli impianti realizzati con materiali superati.

Il progresso tecnologico ha interessato praticamente tutti i settori dell’impiantistica dagli ascensori agli impianti idraulici, elettrici, telefonici, citofonici, di segnalazione, di allarme, del gas, di riscaldamento, di distribuzione dell’acqua calda centralizzata per non parlare poi dei serramenti dei vetri stratificati che hanno la proprietà di isolare termicamente, acusticamente l’unità immobiliare dotata di tali materiali, si pensi agli isolanti acustici e come al presente possa ritenersi non più accettabile un appartamento nel quale i rumori delle unità finitime si propaghino in modo fastidioso, l’esemplificazione potrebbe continuare ma si ritiene di avere accennato alle principali cause di obsolescenza funzionale degli edifici di tipo residenziale e terziario, se poi si vuol fare riferimento agli edifici produttivi l’obsolescenza relativa può essere rapidissima per il mutamento dei cicli produttivi che vengono allogati nello stabilimento.

Ad esempio nella città di Torino si reperiscono moltissimi capannoni ex Fiat attualmente non più usufruibili dall’industria automobilistica perché la robotizzazione della stessa postula altezze molto maggiori di quelle preesistenti.
Gli edifici produttivi possono essere fungibili o scarsamente fungibili.
Se sono fungibili ossia se negli stessi può essere allogata più di una attività produttiva la relativa obsolescenza si fa sentire con minore rilevanza, gli edifici infruibili sono praticamente invendibili come tali, il loro valore è rappresentato unicamente dall’area di risulta.