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13.
L'ACQUISTO DI IMMOBILI CON GARANZIA DI REDDITO

Vengono usualmente riportati sulla stampa specializzata i prezzi di mercato riferiti a compravendite di immobili. I prezzi che si formano in concreto nel mercato immobiliare sono però differenziati in relazione alle clausole contenute nel contratto di compravendita circostanza questa che non viene posta in luce con conveniente rilevanza dalle mercuriali che - genericamente - riportano i prezzi medi relativi alle compravendite prive di pattuizioni particolari.

Un caso peculiare di compravendita immobiliare riguarda l'acquisto di fabbricati con prestazione di garanzia di reddito da parte del venditore.
Tale contratto viene posto in essere solitamente da Enti Previdenziali, Società di Assicurazione e Fondi Pensione.

In tali casi l'offerente si impegna a vendere il cespite immobiliare ad un certo prezzo, garantendo però all'acquirente in via immediata, e cioè dal momento del rogito, un reddito adeguato che viene solitamente a collocarsi fra il 6,5 ed il 7% del prezzo pattuito.
Tale reddito viene corrisposto in rate (mensili, trimestrali) secondo le consuetudini locali.
Per la piazza di Milano le rate di reddito vengono frazionate in quattro trimestralità anticipate e versate il 29.12-29.3-29.6-29.9 di ogni anno.

In genere tali compravendite non riguardavano i fabbricati ad abitazione che, fino a qualche tempo fa, erano soggetti alla legislazione sull'equo canone e per i quali la garanzia di reddito non aveva senso, dato che il reddito che si ritraeva da un edificio residenziale soggetto di equo canone era assai più contenuto rispetto a quello di fabbricati destinati ad usi diversi dall'abitazione, proprio per la funzione calmieratrice delle norme ricordate.
Attualmente però - con l’introduzione della disciplina dei "patti in deroga" sarebbe irrazionale una vendita con garanzia di reddito anche per i fabbricati residenziali sia pure a tassi di rendimento più contenuti rispetto a quelli spuntati con complessi di diverse destinazioni.

La garanzia di reddito solitamente riguarda fabbricati ad usi diversi dall'abitazione i cui canoni possono essere liberamente formati sul mercato, senza la costrizione del prezzo politico, ossia gli edifici terziari, commerciali, i magazzini ed anche i fabbricati produttivi.

Deve essere posto in evidenza, in merito che, nell'attuale situazione economica, il mercato immobiliare (in particolare quello milanese) non offre immediate possibilità di collocamento sul mercato locatizio dei fabbricati ad usi diversi, specialmente se destinati ad ufficio.
Infatti per una anomalia (ora modificata) delle Norme Attuative del P.R.G. era possibile in passato costruire fabbricati terziari anche sulle aree industriali.
La terziarizzazione della città è andata ben oltre le effettive esigenze di spazi ad uffici.
A seguito di una errata interpretazione delle tendenze di mercato, in relazione ai vincoli locatizi che la legge poneva sugli edifici residenziali ed in relazione alla menzionata norma.

La vendita di un cespite immobiliare terziario con garanzia di reddito deve dunque inserirsi in un contesto in cui è oggettivamente difficile collocare sul mercato locatizio il prodotto edilizio per la sovrabbondanza dell'offerta per la relativa scarsità della domanda estremamente selettiva in questi ultimi tempi a seguito della recessione in atto.

E' evidente come l'offerente che debba garantire il reddito per un certo numero di anni debba tener ben presente tali circostanze nel formulare l'offerta, perché nel caso non improbabile che la locazione dell'immobile non possa essere posta in essere rapidamente, si troverà a dover sopportare un onere aggiuntivo rispetto a quello di una normale compravendita.
Tale onere può essere esattamente quantificato, come si vedrà in prosieguo.

Si esamini dapprima il caso in cui l'acquirente non pretenda la garanzia di reddito escludendo il capo in cui la compravendita avvenga nei confronti di un acquirente che debba utilizzare direttamente il cespite e quindi non ha necessità di garantirsi un reddito.
Si esamini invece il caso di un acquirente che confidi di potere collocare sul mercato locatizio direttamente il prodotto edilizio e non abbia preteso in sede di rogito la garanzia di reddito da parte del venditore.
La perdita annua del mancato collocamento sul
mercato di tale cespite può conteggiarsi come segue:

- mancato reddito annuo lordo (R.A.L.) 6,500
- manutenzione ordinaria e straordinaria
del cespite (che ancorchè vuoto deve essere comunque eseguita)
0,04 x 0,065 = 0,260 (% rispetto al prezzo di acquisto)
- assicurazione
0,01 x 0,065 = 0,065
- spese a carico della proprietà
0,01 x 0,065 = 0,065
- amministrazione e perpetuità
0,01 x 0,065 = 0,065
In totale 6,945
Perdita annua in c.t. (% sul prezzo di compravendita) 7,000 %

Si noti che normalmente quando l'immobile è locato, la quota di manutenzione raggiunge il 6% del reddito, l'assicurazione 1%, le spese a carico della proprietà 1%, l'amministrazione 2-3%, la perpetuità 0.5%. In totale 11% del reddito annuo lordo (R.A.L.).

Nel caso che precede si sono considerati prudenzialmente costi minori rispetto a quelli ordinari (in totale 7% del R.A.L.) proprio per tener conto che l'immobile è (in ipotesi) vuoto e quindi necessitano minori interventi per la manutenzione e per l'amministrazione.

Ma occorre considerare che il fabbricato vuoto necessita di altri costi che normalmente - a fabbricato locato - verrebbero scaricati direttamente sull'inquilino.
Precisamente occorrerà pur sempre porre in essere un minimo di riscaldamento per evitare che le tubazioni gelino ed inoltre occorrerà provvedere alla guardiania, o custodia. Tali costi andranno ad incidere per un altro 3 % sul R.A.L. per cui in totale si avrà un coacervo di costi di esercizio del bene non locato pari al 10 % del R.A.L..
Supposto che il cespite sia stato patrimonializzato dall'acquirente, non si dovranno corrispondere imposte sul reddito.
E pertanto, in definitiva si avrà:
- mancato reddito 6,50% del prezzo
- posticipazione a fine anno delle rate di reddito che non si introitano (r = 8 %)
6,50 : 4 x (4+3+2+1) x 0,8/4 = 0,32% del prezzo
- costi di gestione del fabbricato vuoto
6,50 x 0,10 = 0,65% del prezzo
Totale 7,55% del prezzo
ed in c.t. 7,50% del prezzo per ogni anno di mancato reddito.
I1 valore attuale di tale mancato reddito anticipato
al tasso del 7,5%, risulta:
Rischio della durata di un anno
7,50 x 0,9302 = 6,97 %
Rischio della durata di due anni
7,50 x 1,7955 = 13,46 %
Rischio della durata di tre anni
7,50 x 2,6005 = 19,50 %
In altri termini il rischio della mancata locazione a carico dell'acquirente comporta per il primo anno il costo aggiuntivo del 6,97% del prezzo, per il secondo anno del 13,46%, per il terzo anno del 19,50%, ben inteso supponendo la permanenza di tutte le altre condizioni, ossia "coeteris paribus".

Si esamini ora quale sia l'aggravio di costi a carico dell'offerente che abbia a garantire il reddito, sempre nell'ipotesi di permanenza delle condizioni.

Si deve considerare che, rispetto al prezzo corrente, il promotore edilizio che abbia a garantire il reddito dovrà incrementare tale prezzo di una somma pari o vicina al costo che la garanzia pone a suo carico.
Fatto dunque 100 il valore corrente di mercato di un immobile senza garanzia di reddito, l'offerta con garanzia di reddito dovrà prevedere un prezzo diverso, più elevato per l'aggravio di costi che la garanzia in argomento pone a carico ed a rischio dell'offerente.
Ma occorre altresì considerare che il reddito che viene garantito non è riferito al valore corrente di mercato (in ipotesi 100), ma commisurato al valore incrementato di quella percentuale che tiene conto dell'onere che consegue all'offerente per avere garantito il reddito.

Quindi il computo va eseguito in due fasi:

1^ FASE DEL COMPUTO

I1 rischio del venditore per il primo anno riferito al prezzo corrente di mercato dell'immobile di £. 100 risulta:
- Reddito garantito (RG) 6.5% 6,50
- Interessi passivi per posticipazione del RG a fine anno
6,50 x l/4 x (4+3+2+1) x 0,08/4 = 0,32
Subtotale 6,82
Spese
Manutenzione minima 4 % del RG
Riscaldamento minimo 2 % del RG
Guardiania 1 % del RG
Totale 7 % del RG
0,07 x 0,065 = 0,05
Totale passività annue = RG+Spese accessorie 6,95
Anticipando tali passivita al saggio
del 7% annuo, si ha:
- 1° anno 6,87 x 0,9324 = 6,41%
- 2° anno 6,87 x 1,8080 = 12,42%
- 3° anno 6,87 x 2,6243 = 18,03%
- 4° anno 6,95 x 3,3872 = 23,27%
Assunto il rischio medio di mancata locazione in tre anni (data l'attuale congiuntura economica) da quanto precede si deduce che il prezzo di mercato deve essere incrementato del 18,03%.

2^ FASE DEL COMPUTO

L'offerente, dunque, per garantire per tre anni il reddito di un immobile dovrebbe proporre un prezzo più elevato del 18,24% rispetto a quello corrente.
In altri termini se il valore corrente del bene è 100, il prezzo dovrebbe essere 118,24.
Ma a questo punto va considerato che il reddito garantito non è riferito al valore di 100, ma a quello di 118,24, per cui, aggiungendo gli interessi per le trimestralità anticipate e scontando il tutto all'attualità al tasso del 6,50% si ottiene il vero prezzo da proporre, che non può essere inferiore a:
(118,24 x 0,065 + 118,24 x (0,065 x 0,05) ) x 2,6484 = 21,37%
cioè a 121,37.
I1 computo riferito a quattro anni darebbe l'incremento del 27,65%, ed il prezzo dovrebbe quindi elevarsi a 127,65.

CONCLUSIONE

La vendita di un immobile con garanzia di reddito da parte dell'imprenditore promotore comporta un aggravio di costi che, nell'attuale momento economico in cui le difficoltà di locazione possono protrarsi per un periodo che va dai tre a quattro anni, postula un incremento di prezzo che va dal 21 al 28%.
In media dunque ed in tondo l'incremento di prezzo conseguente alla garanzia in parola si aggira intorno al 25%.
Analogamente se l'acquirente acquista il cespite senza garanzia di reddito può incorrere in una perdita molto prossima a quella prima indicata per il periodo di 3-4 anni.

La compravendita di un immobile con garanzia di reddito è dunque in sostanza un contratto sinallagmatico in forza del quale il venditore, oltre che cedere l'immobile, garantisce una predeterminata percentuale di reddito riferita al prezzo per un certo periodo di tempo.
L'acquirente corrisponde un prezzo che è pari al valore dell'immobile aumentato dei prevedibili costi di messa a reddito dello stesso, costi che variano in relazione al momento economico, al tasso di rendimento medio degli edifici, alla situazione del mercato locatizio della località.
Ma deve essere anche considerato che l'immobile oggetto di contrattazione avrà sul mercato locatizio un determinato valore che è indipendente dal prezzo che si è formato per i particolari menzionati accordi intercorsi.
In altri termini se il mercato locatizio della località apprezza con un tasso di rendimento pari al 6,50% gli immobili immessi sul mercato stesso, fatto 100 il valore dell'immobile, il relativo canone locatizio ritraibile sarà di 6,5 anche se il prezzo pagato sia (come nell'ipotesi che precede) di 121 o 127.
E poiché il venditore garantisce il tasso di rendimento corrente sul prezzo e non sul valore, questi dovrà sobbarcarsi l'onere di una integrazione di canone da versarsi all'acquirente per tutto il periodo per il quale è stato garantito il reddito.
Nell'esempio che precede con immobile del valore corrente di 100 il canone garantito è del 6,5% sul prezzo di £ 125, pari cioè al 25% in più del canone locatizio corrente normale ordinario.

In molti casi gli acquirenti pretendono che il canone come sopra maggiorato venga versato in forza di contratti locatizi non fittizi redatti con locatari di piena solvibilità ed affidabilità.
In alternativa il venditore dovrà integrare il canone ritraibile dal cespite con suoi fondi.
Il che equivale a dire che l'acquirente avrà un extra reddito annuo pari al 25% in più rispetto al canone medio ordinario continuativo ritraibile dall'immobile per tutto il periodo di garanzia.

La L. 392/78 prevede, per gli usi diversi dall'abitazione, contratti di 6+6 anni nei quali il canone è aggiornato annualmente in base allo 0,75% dell'incremento ISTAT dei prezzi al consumo per impiegati ed operai.
Perché il canone venga allineato con quello di fatto corrisposto dal venditore nell'esempio che precede occorre che intervenga un incremento dei prezzi al consumo all'incirca del 33%.
Solo in tal caso il venditore potrà essere liberato dall'obbligo di integrare il canone locatizio con ulteriore versamento proprio.

Un tale incremento si verifica, in base ai tassi di inflazione correnti, nel giro di dieci anni, periodo questo superiore a quello di garanzia, che di solito non supera i 5 anni.
In sostanza quindi si può affermare che il venditore dovrà gravarsi di una integrazione di canone che andrà via via diminuendo con l'aumento dei prezzi dei beni al consumo, per il meccanismo della revisione dei canoni in base agli indici ISTAT.
Per le implicazioni connesse alla legislazione in essere, l'acquirente che non abbia preteso contratti di locazione non fittizi, come prima ricordato, registrerà, al termine del periodo di garanzia, una diminuzione del rendimento dell'investimento, in quanto verrà a cessare l'integrazione che il venditore deve versare, a meno che nel frattempo l'incremento del canone dovuto alla revisione in base all'ISTAT non abbia a colmare il divario fra reddito garantito e canone di merito.