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14.
TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA’ E LIBERALIZZAZIONE DELLE COMPRAVENDITE NELL’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE

1. LA PREGRESSA DISCIPLINA

L’art. 35 della L. 865/71 ai commi 15-16-17-18-19 disponeva che l’alloggio costruito nell’ambito dei piani di Edilizia Economica e Popolare su area ceduta in proprietà all’assegnatario non poteva essere alienato a nessun titolo, né su di esso poteva costituirsi alcun diritto reale di godimento per 10 anni dal rilascio della licenza di abitabilità.
Successivamente al decennio anzidetto l’alienazione sarebbe stata consentita esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici popolari, ad un prezzo prefissato dall’U.T.E. competente per territorio in pratica pari al prezzo di assegnazione aggiornato con i coefficienti ISTAT e con deduzione di una percentuale per vetustà.
Decorsi venti anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell’alloggio avrebbe potuto trasferire la proprietà a chiunque con l’obbligo però di pagare al Comune una somma corrispondente al divario intercorrente fra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato in base agli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati.
Parimenti, l’alloggio costruito nell’ambito dei piani di E.E.P. avrebbe potuto essere locato solo a soggetti aventi requisiti per l’assegnazione degli alloggi stessi, ad un canone prefissato dall’U.T.E..
Gli atti compiuti in violazione di dette norme sarebbero stati considerati nulli.
Per gli alloggi costruiti su aree concesse in diritto temporaneo di superficie dai Comuni alle cooperative edificanti, le convenzioni appositamente stilate ex art. 8 della L. 1977 n. 10, prevedevano in genere limitazioni simili a quelle prima menzionate che - almeno in linea teorica - limitavano la libera commerciabilità dei beni compresi nei piani di EEP.
La ragione di siffatte limitazioni va ricercata nella circostanza che le aree sulle quali venivano costruiti gli edifici dell’E.E.P. erano state in genere espropriate a privati con corresponsione di indennità talora molto modeste, specie se calcolate in base alle disposizioni di cui alla L. 167/62 e L. 10/77.
Solo successivamente alla pronuncia della Corte Costituzionale n. 5 del 30 genn. 1980 ed all’orientamento giurisprudenziale che tale decisione ha determinato, si sono - per circa un decennio - liquidate indennità di espropriazione, se non proprio prossime, almeno con riferimento al valore venale in comune commercio delle aree stesse in quanto, a seguito del vuoto normativo creatosi, veniva applicata la L. 2359/1865 che prevedeva la liquidazione di indennità pari "al valore venale del bene in una libera contrattazione di compravendita".
Ma nel 1992, con l’introduzione dell’art. 5 bis della L. 359/92, l’indennità di espropriazione è ritornata ad esser pari più o meno al 30% del valore venale delle aree (50% in caso di cessione bonaria).
Se non si fosse vincolata in qualche modo la possibilità di commercializzazione delle unità abitative edificate nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, si sarebbe conferita al privato assegnatario - ottenuto l’alloggio in argomento a prezzi politici e quindi modesti - la possibilità di alienare l’alloggio stesso a prezzo di mercato, appropriandosi cioè della relativa differenza e quindi vanificando l’intento che la Pubblica Amministrazione e la legislazione avevano posto in essere con costi rilevanti - che i contribuenti avevano finanziato mediante le imposte - per la costituzione di un patrimonio edilizio di tipo economico e popolare da riservare alle famiglie meno abbienti.
Nell’ipotesi in commento l’assegnatario avrebbe fruito di un doppio vantaggio : dopo aver goduto magari per anni di un alloggio acquisito con facilitazioni, sconti, convenzioni, ad un prezzo ridottissimo, poteva cedere il cespite conseguendo un utile rilevante, con buona pace dei proprietari delle aree espropriate con indennità irrispondenti al valore venale e dei contribuenti che indirettamente avevano sopportato l’onere delle sovvenzioni erogate.
Per non parlare poi dell’ingiustificato e forse ingiustificabile trasferimento di ricchezza dai proprietari dei terreni espropriati agli assegnatari degli alloggi dell’E.E.P..

2. LA PRIMA LIBERALIZZAZIONE

Con l’art. 23 comma 2 della L. 17.02.1992 n. 179 vennero però abrogati i commi 15-16-17-18-19 dell’art. 35 della L. 22.10.1971 n. 865, per cui gli assegnatari degli alloggi in proprietà pervenuti con atti successivi alla promulgazione di detta legge erano (e sono) legittimati ad alienare l’unità abitativa loro assegnato in E.E.P. senza limitazione alcuna, fatte salve le particolari convenzioni con il Comune territorialmente competente, come in pratica poste in essere in quasi tutti i casi.
E’ chiaro ed evidente che in carenza dell’anzidetta convenzione, l’assegnazione di un alloggio E.E.P. dopo il febbraio 1992 costituisce praticamente un colpo di fortuna per il soggetto prescelto, legittimato ad alienare l’immobile senza vincolo alcuno anche a coloro i quali non posseggano i requisiti per concorrere all’aattribuzione di case di E.E.P..

3. LA LEGGE N. 448/98

Con la manovra finanziaria 1999 si sono introdotte nuove disposizioni in ordine alla alienazione di immobili compresi nei piani di E.E.P. assegnati in piena proprietà nonché alla possibilità per i Comuni di cedere in proprietà aree comprese nei piani approvati a norma della L. 18.04.1962 n. 167 e L. 22.10.71 n. 865, già concesse in diritto temporaneo di superficie.
Si deve ritenere che la nuova norma abbia voluto contemperare le diverse esigenze dei Comuni e degli assegnatari.
Infatti :
a) dal punto di vista degli assegnatari di aree in diritto temporaneo di superficie, l’avere ottenuto la concessione di tale diritto su un’area comunale e l’aver proceduto alla relativa edificazione a spese proprie, con la prospettiva che allo spirare del termine della durata del diritto di superficie l’intero edificio abbia ad essere trasferito gratuitamente al Comune concedente, non è mai stato di pieno gradimento, anche se, allorchè il diritto di superficie ha durata elevata (es. di 90 o 99 anni), è presumibile che la vetustà e l’obsolescenza del prodotto edilizio al termine del periodo anzidetto sia tale per cui il relativo valore residuo sia di ben scarsa entità. Per cui in definitiva l’essere spogliato della relativa proprietà non costituisce per l’assegnatario una grave penalizzazione.
b) Tuttavia poiché la pienezza del diritto di proprietà e la sua durata indefinita costituiscono pur sempre aspetti di grande importanza per le famiglie italiane (che da sempre hanno aspirato a possedere un’abitazione propria), la trasformazione in diritto di piena proprietà del diritto temporaneo di superficie consente loro di raggiungere l’obbiettivo - psicologicamente rilevante - di sentirsi finalmente proprietari a tutti gli effetti della casa in cui abitano.
c) Per quanto riguarda gli assegnatari degli alloggi in piena proprietà ancora soggetti ai vincoli di cui all’art. 35 della L. 865/71 o ai vincoli delle convenzioni di cui all’art. 8 della L. 10/77 - che limitano comunque le possibilità di vendita e di fruibilità degli alloggi - non si può che constatare che la liberalizzazione di tali atti di disposizione, sia indubbiamente un vantaggio considerevolmente apprezzato : anche in questo caso l’assegnatario diviene finalmente pieno proprietario a tutti gli effetti, cioè con la possibilità di godere e disporre compiutamente dell’immobile.
d) Da ultimo sussisteva l’esigenza di conferire ai Comuni la possibilità di finanziarsi con l’introito dei corrispettivi di cessione della trasformazione del diritto temporaneo di superficie in piena proprietà e con la liberalizzazione dai vincoli imposti dalla normativa riguardanti la libera commerciabilità degli alloggi costruiti in E.E.P..
Tali obbiettivi sono stati raggiunti con i commi 45-46-47-48-49 dell’art. 31 della L. 448/98.
Al comma 45 si prevede che i Comuni possano cedere in proprietà le aree già concesse in diritto temporaneo di superficie.
Occorre ricordare in merito che con la manovra finanziaria 1997 si era conferita al Consiglio Comunale la facoltà di individuare le aree escluse dalla trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
Il comma 45 prescrive che le domande di acquisto pervenute dai proprietari di alloggi siti nelle aree "non escluse" (in base alla procedura di cui sopra) prima dell’approvazione della delibera comunale conservano efficacia.
Con l’emanazione della nuova disciplina sono state contemporaneamente abrogate le pregresse norme sull’argomento (commi 75-76-77-78-78bis-79 dell’art. 3 della Legge Finanziaria 1996 e commi 61-62 dell’art. 3 della Legge Finanziaria 1997) e quindi anche il limite fissato dalle norme stesse secondo il quale la proposta del Comune per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà diveniva vincolante per ogni assegnatario se approvata con la maggioranza dei 2/3 dell’assemblea condominiale.
Ne segue che in un edificio ove solo alcuni assegnatari accettassero la proposta di trasformazione in commento formulata dal Comune si verrebbe a costituire un condominio in cui alcuni soggetti sono pieni proprietari degli alloggi ed altri soggetti sono solo titolari di un diritto temporaneo di superficie.
Sempre in tema di trasformazione del diritto temporaneo di superficie in diritto di piena proprietà (comunemente ed impropriamente denominata "riscatto") il comma 47 prescrive che la stessa può avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e accettazione da parte dei singoli proprietari di alloggi dietro il pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
Quest’ultimo dispone che il corrispettivo in argomento sia praticamente calcolato come sancito dall’art. 5 bis L. 359/92 comma 1 per le aree edificatorie, con deduzione di quanto a suo tempo versato, opportunamente rivalutato.
Il corrispettivo sarà dunque pari al valore venale in comune commercio dell’area sommato e mediato con il reddito dominicale dell’area stessa, con assunzione del 60% di detta entità e con la deduzione di quanto sopra indicato.
Il computo indicato dal comma 48 corrisponde alla riduzione del 40% della media tra il valore venale ed il reddito dominicale.
Dunque in pratica per poter trasformare un diritto temporaneo di superficie in diritto di piena proprietà l’assegnatario dovrà corrispondere al Comune una somma pari al valore attuale di esproprio dell’area afferente l’alloggio oggetto di "riscatto", diminuito però di quanto a suo tempo corrisposto per la concessione del diritto di superficie, opportunamente rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati verificatasi fra l’epoca in cui vennero versati gli oneri di concessione in argomento e quella di stipula dell’atto di cessione in piena proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie.
Per quanto riguarda la rimozione dei vincoli esistenti sugli alloggi assegnati in piena proprietà ai sensi dell’art. 35 della L. 865/71, le convenzioni in essere possono essere sostituite con altre di cui all’art. 8 della L. 10/77 aventi durata pari a 30 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipula della vecchia convenzione e quella di stipula della nuova convenzione, con la corresponsione di un corrispettivo di entità pari a quella prima illustrata.
Dunque anche gli assegnatari in piena proprietà, per poter liberare il loro alloggio dai vincoli che sullo stesso gravano (inalienabilità per un certo periodo di tempo, ovvero alienabilità a certe condizioni ed a certi soggetti), debbono in pratica corrispondere il valore di esproprio dell’area relativa all’alloggio considerato e cioè l’indennità che il Comune dovrebbe oggi riconoscere al proprietario dell’area, nell’ipotesi (teorica) che si procedesse in questo momento all’espropriazione dell’area stessa (per la quota parte riguardante l’alloggio), indipendentemente da quanto venne a suo tempo corrisposto per l’ablazione del terreno.
Il vantaggio che ottengono gli assegnatari in piena proprietà riguarda soprattutto la sostanziale riduzione del periodo di inalienabilità o di condizionamento dell’alienabilità.
La legge precisa in via preliminare che oggetto di nuova disciplina sono solo le convenzioni stipulate in epoca antecedente la L. 17.02.1992 prima menzionata.
Il vantaggio maggiore sarà conseguito dagli assegnatari che hanno stipulato convenzioni intorno agli anni ’70 : la nuova convenzione ex art. 8 della L. 10/77 avrà durata residua inferiore ai 5 anni e quindi potrà essere conveniente rimuovere i vincoli di inalienabilità prima menzionati.
Ma una convenzione stipulata ad esempio nel 1990, con la piena applicazione dei vincoli di cui all’art. 35 sopra richiamati, avrà residua durata di ulteriori 20 anni e quindi la relativa convenienza verrebbe a ridursi.
Tuttavia anche in questi casi gli assegnatari in piena proprietà dovranno corrispondere in pratica il valore attuale di esproprio dell’area.

4. I DATI ELEMENTARI PER LA VALUTAZIONE DEL CORRISPETTIVO

Ai sensi del comma 48 anzidetto occorre individuare il valore di esproprio dell’area relativa ad un determinato alloggio oggetto di "riscatto" (dai vincoli di inalienabilità assoluta o relativa, o di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà).
I dati di consistenza di costi e di valore che si hanno a disposizione sono di solito i seguenti :
a) il volume fisico dell’alloggio emergente dal prodotto della sua superficie (compresi i muri perimetrali ed interni) per l’altezza interpiano ;
b) il volume complessivo dell’edificio o degli edifici di cui l’alloggio è parte, nonché la superficie commerciale vendibile complessiva degli alloggi (compresa quella ragguagliata dei balconi, cantine, solai, boxes, etc. e di altre entità edilizie la cui volumetria non è urbanisticamente computabile) ;
c) il costo unitario di costruzione dell’edificio (solitamente riferito al suo volume v.p.p. fuori terra, o al metro quadrato di S.l.p. urbanistica) ivi comprendendo il costo dei volumi entro terra, balconi, cantine, solai ;
d) la quotazione delle aree edificabili nella località riferita al metro cubo edificabile ;
e) il valore unitario di vendita del prodotto edilizio nella località, riferito alla superficie commerciale, ossia comprendente balconi, cantine, solai, etc. con esclusione dei boxes, che hanno una loro specifica quotazione, ovvero con ragguaglio degli stessi ;
f) i millesimi di proprietà dell’alloggio.
Si tratta dunque di dati reciprocamente non proprio omogenei, cioè riferiti ad entità diversamente definibili.

5. VALORE ATTUALE DELL'AREA

Il comma 1 dell’art. 5 bis fa riferimento al valore venale in comune commercio dell’area edificatoria che costituisce il primo termine della media da eseguire ed ivi contemplata.
In genere i Piani di Zona di E.E.P. sono costituiti da una pluralità di fabbricati che risultano edificati in un comprensorio che include i sedimi dei fabbricati stessi, ma che comprende anche terreni scoperti, sedimi di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, aree diverse e pertinenziali.
Così come più volte sancito dalla Cassazione in merito all’espropriazione di terreni compresi in P.d.Z. di E.E.P., anche nel caso di specie occorrerà far riferimento all’edificabilità media comprensoriale e cioè attribuire all’area un valore medio in base all’indice di edificabilità territoriale.
In altri termini occorre stabilire quale sia il valore venale unitario corrente (cioè a data attuale) di un’area edificatoria libera da vincoli di E.E.P. con pari indici di edificabilità (£/mc.) in quel determinato centro urbano e con le caratteristiche ubicazionali in cui è situato l’alloggio per il quale è richiesta l’individuazione del corrispettivo in argomento.
Va chiarito che l’età (e la conseguente vetustà ed obsolescenza) del fabbricato eretto sull’area non ha dunque alcuna rilevanza : il valore venale dell’area da determinare è pari a quello di un sedime tuttora da edificare nella stessa località.

6. PROCEDIMENTO SINTETICO-COMPARATIVO

Poiché si conoscono le quotazioni sul libero mercato delle aree edificabili pronte per l’edificazione di un determinato centro urbano, fatte le opportune comparazioni, tenuto conto della ubicazione, adiacenza o meno di arterie di traffico, accessibilità, dotazione di infrastrutture, amenità o meno dei luoghi ed altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche del comprensorio, si potrà procedere comparativamente all’individuazione del valore venale dell’area.
Il dato desumibile dalle mercuriali è però riferito alla volumetria edificabile.
Il prodotto edilizio ottenibile con detta volumetria comprende quindi le parti comuni dell’edificio, ma non riguarda ad es. la volumetria entro terra, i balconi, le terrazze, le mansarde, i boxes per autovettura, i posti-auto scoperti ed altre entità edilizie che sono commercialmente vendibili, ma che non hanno una propria volumetria rilevante ai fini urbanistico-edilizi.
Occorre allora tener conto di tali circostanze, diminuendo l’entità del prodotto edilizio complessivamente realizzabile (S.l.p.) del 10¸12% (per parti comuni) ed incrementando successivamente il risultato del 5¸7% (per opere edilizie commercialmente rilevanti esclusi i boxes).
Per quanto concerne i boxes realizzabili occorrerà valutare caso per caso la normativa locale, tenendo conto che di massima è necessario almeno un box di mq. 15 (circa mq. 10 ragguagliati) per ogni appartamento di medi mq. 90¸100 e che pertanto - se la volumetria dei boxes non è urbanisticamente computabile - la possibilità della loro realizzazione nell’ipotesi considerata incide incrementando il valore dell’area di circa il 10%.
Per altro aspetto il valore venale dell’area ricercato potrà esser individuato comparativamente in percentuale del valore del prodotto edilizio sulla stessa realizzato, in quanto è noto che l’incidenza dell’area sul prodotto edilizio (fatta avvertenza che si tratta di percentuali valide per il prodotto edilizio di nuova edificazione) varia solitamente dal 15 al 20¸22% in rapporto alla posizione (tale percentuale è riferita alla volumetria degli edifici comprese parti comuni, etc.).

7. IL PROCEDIMENTO DEL PREZZO DI TRASFORMAZIONE

Si giunge al valore dell’area per differenza fra i ricavi conseguibili dall’edificazione dell’area stessa ed il coacervo dei costi che sarebbe necessario sostenere per trasformare il suolo da area edificabile ad area edificata.
Per i procedimenti di valutazione delle aree comunque si rimanda al "Manuale di Estimo Immobiliare", Pirola - Milano 1997.

8. LA MEDIA CON IL REDDITO DOMINICALE
- Il corrispettivo di cui all’art. 5bis L. 359/92

Determinato quindi con uno o più procedimenti ritenuti idonei, scelti fra quelli prima indicati, il valore dell’area, eventualmente con la media delle valutazioni istituite, occorre dapprima riferirlo al metroquadrato e poi mediarlo con il reddito dominicale unitario rivalutato dell’area stessa, coacervato per un decennio.
In pratica, individuato il valore unitario dell’area (per metrocubo edificabile) si moltiplica tale risultato per l’indice di edificabilità territoriale e si ottiene il valore dell’area per metro quadrato.
Per operare la media anzidetta si osserva che, trattandosi di aree edificate, non è reperibile alcun reddito dominicale e ciò a differenza di quanto accade per le aree edificabili. Infatti per definizione queste ultime sono ancora inedificate e quindi normalmente censite al Catasto Terreni, con attribuzione di reddito dominicale.
Si ritiene che la media imposta dalla norma debba essere operata sulla base del reddito dominicale teorico che sarebbe attribuibile all’area in relazione alla pregressa qualità e classe di coltura posseduta prima della sua edificazione.
Tuttavia va fatta avvertenza che tale interpretazione non è ancora suffragata dalla giurisprudenza.
Operata la media, la si riduce del 40% (come indicato dal comma 48) e si ottiene quindi il valore unitario dell’area per metro quadrato. Tale entità va nuovamente trasformata in valore al metro cubo edificato, in base all’indice volumetrico territoriale.

9. INDIVIDUAZIONE DEL CORRISPETTIVO COMMISURATO AL VALORE DELL'AREA AFFERENTE L'APPARTAMENTO

Il valore unitario per metro cubo dell’area così determinato deve essere applicato alla volumetria pertinente all’alloggio per il quale si vuole individuare il corrispettivo.
Occorre considerare che la volumetria "impegnata" dall’alloggio non è data semplicemente dalla sua superficie lorda - compresi i muri perimetrali - moltiplicata per l’altezza interpiano, bensì dal volume dell’intero fabbricato di cui è parte l’unità immobiliare oggetto di "riscatto" e la superficie commerciale di tutte le unità che lo costituiscono, ivi comprese le relative pertinenze quali cantine, solai, balconi, terrazzi, ecc., la cui superficie deve essere opportunamente ragguagliata mediante i coefficienti usualmente adottati per l’individuazione del relativo valore.
Tale rapporto consente ad individuare quanti metricubi di area urbanisticamente rilevanti sono riferibili ad 1 mq. commerciale di alloggio da riscattare.
Più semplicemente - ma con approssimazione più lata - è possibile incrementare il volume fisico dell’appartamento (o l’altezza interpiano) di circa il 13¸15% (la percentuale può variare in dipendenza delle tipologie costruttive).
Applicando il valore unitario dell’area per metro cubo prima reperito alla consistenza volumetrica urbanisticamente rilevante dell’alloggio in considerazione, si ottiene il corrispettivo lordo che l’assegnatario dovrà versare per ottenere la trasformazione del diritto temporaneo di superficie in diritto di piena proprietà, ovvero per liberare il cespite dai vincoli che ne impediscono la libera commerciabilità, dal quale va dedotto quanto già a suo tempo pagato, opportunamente rivalutato.

ESEMPIO

Si ipotizzi di dover determinare il corrispettivo relativo ad un alloggio di E.E.P. di mq. 92 oltre accessori e box facente parte di un complesso edificato con indice volumetrico territoriale comprensoriale di mc./mq. 1.5.
Si deve individuare dapprima il corrispettivo unitario relativo all’area ed applicare il risultato alla consistenza dell’appartamento.

a) Determinazione del corrispettivo unitario di cui al comma 48 (valore dell’area espresso in £/mc.)

Occorre dapprima determinare il valore venale dell’area.
Si ipotizzi che - in base ai prezzi correnti nella località - possano essere esistite le seguenti valutazioni:
· Valutazione comparativa dell’area in base alle mercuriali correnti £/mc. 150.000

· Valutazione dell’area in base alla sua percentuale di
incidenza sul prodotto edilizio finito.
Prezzo di vendita medio degli appartamenti residenziali in zona £/mq. 2.600.000
Incidenza dell’area edificatoria in zona sul valore del prodotto edilizio finito : 20%.
£/mq. 2.600.000x0,20 = £/mq. 520.000 di incidenza di area sul prodotto edilizio finito.
Rapporto fra valore di incidenza dell’area ed altezza teorica interpiano che tenga conto della presenza delle parti comuni ed accessori
£/mq. 520.000 : hm.3,45 = £/mc. 150.724

· Valutazione dell’area (VA) in base al procedimento del prezzo
di trasformazione (alquanto semplificato)
Valore del prodotto edilizio finito ( R ) £/mq. 2.600.000
Costo della costruzione (CC) £/mq. 1.050.000
Oneri accessori al costo di costruzione, compresi gli
oneri finanziari 35%
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (OU) e contributo
sul costo di costruzione £/mq. 160.000
Oneri finanziari su detti (r = 6%), anni 2 12,36%
Tasso finanziario 6%
Durata dell’operazione anni 2
Profitto del promotore edilizio 20%
Spese di acquisto dell’area 4%
Si applica la formula :

VA = (R : 1,20-CCx1,35-OUx1,1236) : (1,1236 x 1,04) = £/mq. 487.265 : hm. 3,45 = £/mc. 141.236
Media dei valori reperiti sub a), b), c) :
£/mc. (150.000+150.724+141.236) :3 = £/mc. 147.320

Valore venale unitario dell’area per metro quadrato riferito alla superficie
territoriale dell’area
£/mc. 147.320 x mc./mq. 1,5 = £/mq. 220.980

Computo del corrispettivo unitario ex comma 48

Ipotizzato che il Reddito dominicale della pregressa qualità e
classe dell’area fosse di £/mq. 22, si ha :
Reddito dominicale coacervato per un decennio £/mq. 220
Entità del corrispettivo unitario ex comma 48 art. 31 L. 448/98 :
£/mq. (220.980+220) :2x0.60 = £/mq. 66.360
(riferito alla superficie dell’area edificata)
Valore dell’area riferito al metro cubo in concreto edificato nella località
£/mq. 66.360 x mc./mq. 1,5 = £/mc. 99.540

b) Determinazione del corrispettivo complessivo ex comma 48 relativo ad un alloggio.
Si debba ora calcolare il corrispettivo per la trasformazione del diritto temporaneo di superficie in diritto di piena proprietà relativo ad un alloggio di E.E.P. della seguente consistenza :
n appartamento ad abitazione mq. 92
n balconi mq. 8
n cantina (al piano interrato) mq. 5
n box per autovettura (al piano interrato) mq. 14
Superficie ragguagliata (in base ai coefficienti di ragguaglio usualmente adottati dal mercato : balconi k = 0,50 ; cantina k = 0,10 ; box k = 0,70)
mq. 92x1,00+mq. 8x0.50+mq. 5x0.10+mq. 14x0.70 = mqe. 106.30
Volumetria teorica ragguagliata
mqe. 106.30 x m. 3.00= mc. 318.90 v.p.p.
h. interpiano m. 3,00 ;
ht (altezza teorica comprendente le parti comuni pari a quella reale incrementata del 15%) = m. 3.00x1.15 = m. 3.45
Volume reale dell’appartamento
mq. 92.00 x m. 3.00 = mc. 276 v.p.p.
Volume dell’appartamento tenendo conto delle parti comuni e delle entità accessorie (incremento del 15%)
mc. 276x1.15 = mc. 317.40 v.p.p. (accettabile perché prossima alla volumetria teorica ragguagliata. L’esatta percentuale di incremento va calcolata con il rapporto fra volumetria complessiva dell’edificio e la consistenza ragguagliata commerciale totale)

Il corrispettivo unitario reperito sub a) è allora riferibile alla volumetria ragguagliata dell’appartamento (vuoto per pieno) come prima calcolato, e quindi nell’esempio in commento :
£/mc. 99.540xmc. 317.40 = £. 31.593.996
pari a £/mqe. 297.215 (di superficie ragguagliata dell’alloggio).
Tale entità rappresenta il corrispettivo che l’assegnatario dovrà pagare per ottenere la trasformazione del diritto temporaneo di superficie in diritto di piena proprietà, con deduzione però di quanto già a suo tempo versato per la cessione del diritto di superficie, rivalutato in base agli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Il conteggio sopra riportato può essere semplificato ove fossero stati già computati i millesimi di diritto di superficie ed accertata preventivamente la relativa esattezza.
Dal prospetto millesimale possono esser tratti gli elementi ragguagliati (superficie virtuale) ai quali fare riferimento per la ripartizione del corrispettivo globale relativo all’area riferito alla cubatura urbanisticamente rilevante del fabbricato.
In linea di massima si può allora affermare che il corrispettivo che l’assegnatario dovrebbe versare (al lordo di quanto già pagato per l’acquisizione del diritto di superficie) è nell’intorno del 12% del valore commerciale di libero mercato degli alloggi in zona allorchè tali valori si attestano intorno alle £/mq. 2.300.000¸2.700.000, percentuale che diminuisce per valori inferiori e si incrementa per valori superiori a quelli indicati, con funzione matematica non lineare.