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15.
IL RISCATTO DELLE AREE EDIFICATE CONCESSE IN DIRITTO TEMPORANEO DI SUPERFICIE.
LA NORMATIVA NON CONTEMPLA IL CORRISPETTIVO RIGUARDANTE IL VALORE ATTUALE DEI FABBRICATI SOVRASTANTI

I commi dal 60 al 64 dell’art. 3 della Legge collegata alla Finanziaria 1997 disciplinano la cessione da parte dei Comuni dei diritti temporanei di superficie nonché del diritto di piena proprietà relativo alle aree che furono oggetto di concessione di diritti temporanei di superficie, dettando i criteri di valutazione dei sedimi edificati con applicazione del criterio di cui all’art. 5bis della legge 359/92.
Tali disposizioni nulla statuiscono in ordine alla circostanza che, con la cessione in piena proprietà delle aree in argomento, vengono alienate da parte dei Comuni cedenti entità patrimonialmente rilevanti costituite dalle aspettative di acquisizione gratuita dei fabbricati eretti sui terreni in discorso.
Vale la pena di ricordare che il diritto di superficie costituisce una deroga al principio dell’accessione, in base al quale tutto ciò che sta sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del terreno.
Il diritto di superficie si configura, infatti, come un vero e proprio diritto reale che consente di conferire la proprietà della costruzione ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo, ovvero attribuisce il diritto di mantenere al di sopra (o al di sotto) del suolo altrui una costruzione, evitando che la proprietà del manufatto venga acquisita dal proprietario del terreno.
Nelle fattispecie che qui interessano, con la costituzione dei diritti di superficie, gli assegnatari degli edifici residenziali costruiti su aree destinate all’Edilizia Economica e Popolare od ai Piani di Insediamento Produttivo risultano proprietari della costruzione, mentre i Comuni concedenti sono i proprietari del suolo.
Se il diritto di superficie è stato costituito per un tempo determinato, ai sensi dell’art. 953 del C.C. "allo scadere del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione".
Pertanto se i Comuni non cedessero in piena proprietà le aree un tempo concesse in diritto temporaneo di superficie, allo spirare del termine prefissato diverrebbero proprietari delle costruzioni che - si noti bene - furono erette non già dai Comuni concedenti, bensì dagli assegnatari superficiari, a loro complete cure e spese.
Tuttavia, poiché il contratto è articolato come indicato in precedenza non si vede come il Comune, o in genere l’Ente pubblico proprietario dell’area, possa, senza adeguato corrispettivo da sommarsi a quello relativo all’area, rinunciare ad apprendere un’entità patrimonialmente rilevante, quale è quella del fabbricato eretto dal superficiario sul terreno oggetto di concessione.
E’ pur vero che, in genere, i diritti di superficie sono concessi per periodi molto lunghi (60-90 anni e anche più) e che i fabbricati dopo un certo periodo si vetustano e risultano obsoleti per concezione e fruibilità (vetustà fisica e obsolescenza funzionale), ma è altresì vero che l’incidenza dell’area sul valore dell’intero edificio è, di solito, non superiore al 15-20% e che quindi le cifre in gioco, per quanto riguarda la pura costruzione, sono percentualmente rilevanti.
Esaminando il problema con l’ausilio delle tavole finanziarie si rileva immediatamente che il valore attuale per il proprietario-concedente di un edificio goduto da terzi in diritto di superficie (pari al valore dell’immobile supposto nuovo all’anno ennesimo anticipato all’attualità ad un certo saggio e da ridurre ulteriormente per vetustà) è sensibile quando il tasso netto di rendimento è basso, mentre è trascurabile allorchè il tasso di rendimento è elevato.

Tali percentuali sono applicabili anche al solo costo di costruzione, escludendo cioè il valore dell’area.
Data l’attuale situazione di stagnazione del mercato immobiliare nazionale e tenuto conto altresì che in genere le aree concesse in diritto di superficie sono state edificate con fabbricati di tipo popolare (Edilizia Economica Popolare), ma anche, talvolta, con edifici industriali ed artigianali (Piani di Insediamento Produttivo), occorre annotare che i saggi netti di rendimento degli immobili sono molto bassi : dell’ordine dell’1-2% al massimo per i fabbricati residenziali e, forse, del 4-5% per i fabbricati industriali-artigianali.
Si tratta, evidentemente, di riferimenti di larga massima che tengono conto delle normali spese a carico della proprietà, nonché delle imposte sul reddito e dell’I.C.I., trascurando per il momento l’INVIM.
L’aspettativa di acquisizione gratuita da parte dei Comuni riguarda però edifici ormai vetusti ed obsoleti, per cui le risultanze della Tab. 1 vanno moltiplicate per il coefficiente correttivo della Tab. 2.

A titolo esemplificativo se si assume il costo di costruzione di un edificio residenziale di tipo popolare di circa £/mq. 1.300.000 (tenendo conto degli oneri accessori, quali direzione lavori, oneri urbanizzativi, interessi passivi, oneri finanziari e tributari, ecc.) e si ipotizza
n che l’edificio sia stato costruito nel 1957, su area concessa in diritto di superficie per anni 70 ;
n che la durata residua del diritto medesimo - nel 1997 -è di 30 anni ;
n che il costo di costruzione vetustato al 70° anno è di £/mq. 1.300.000x0.45 = £/mq. 585.000 ;
n il valore attuale della sola costruzione gratuitamente acquisibile da parte del concedente (tasso 2%) risulta di £/mq. 585.000x0.5521 = £/mq. 322.978 (oltre il valore dell’area).
Non si tratta, dunque, di importi trascurabili che le Amministrazioni Municipali o comunque gli Enti concedenti possano omettere di richiedere, senza incorrere in rilievi da parte degli Organi di controllo.
L’aspetto non contemplato dalla legge è quindi rilevante dal punto di vista finanziario ; occorrerebbe una puntualizzazione della normativa perché non si vede come possa essere trascurata una tale fonte di introito per le amministrazioni pubbliche concedenti i diritti temporanei di superficie, allorchè decidano di alienare il diritto di piena proprietà sui beni in argomento.