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16.
AFFRANCAZIONE DAI VINCOLI RELATIVI ALLE ALIENAZIONI E LOCAZIONI DI ALLOGGI DELL’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

La recente Legge Finanziaria ha reso possibile, per gli assegnatari di alloggi costruiti nell’ambito delle iniziative dell’Edilizia Residenziale Pubblica, il "riscatto" delle aree concesse in diritto temporaneo di superficie dai Comuni.
Il riscatto anzidetto, però, non libera gli alloggi dai vincoli di inalienabilità, né dai limiti e divieti di cessione e locazione previsti dall’art. 35 della L. 865 del ’71 e leggi collegate.
Si deve ricordare infatti che, ai sensi delle disposizioni predette, sugli alloggi realizzati nei "piani P.E.E.P." vengono imposti vincoli che si concretano in genere nella inalienabilità del cespite per il periodo minimo di 10 anni, a partire dalla data di assegnazione e nell’obbligo della cessione (o locazione) dell’alloggio ad acquirenti (o locatari) aventi le caratteristiche soggettive per essere assegnatari di case costruite nei programmi di Edilizia Economica Popolare e cioè a nuclei familiari :
· aventi reddito non superiore a predeterminati limiti ;
· che non siano proprietari di alloggi idonei in relazione alla consistenza del nucleo familiare.
Nel caso di cessione la vendita deve avvenire ad un prezzo non superiore a quello a suo tempo pagato dal primo assegnatario, aumentato con un indice pari all’incremento ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati e diminuito di una predeterminata percentuale annua per vetustà.
Nel caso di locazione esistono limiti relativi all’ammontare del canone.
La L. 17 febbraio 1992 n° 179 (artt. 20 e 23) ha modificato tale disciplina, riducendo il periodo di inalienabilità a soli 5 anni e sopprimendo ogni limite per quanto riguarda la fissazione del prezzo, di guisa che gli alloggi in argomento diverrebbero liberamente locabili o alienabili ai prezzi di mercato.
E’ stato tuttavia ritenuto che tale disposizione riguardi solo le costruzioni realizzate dopo il 1992 ossia le convenzioni poste in essere dopo la data di emanazione della legge.
Gli alloggi costruiti precedentemente continuano ad essere vincolati dalla normativa di cui all’art. 35 della L. 865 del 71 e dalle convenzioni appositamente stipulate per ogni iniziativa.
La "ratio" della norma è di immediata intuizione : gli edifici costruiti nell’ambito dei programmi dell’Edilizia Residenziale Pubblica sono in genere eretti su aree espropriate per le quali vennero corrisposte indennità molto spesso assai contenute in ossequio alle disposizioni di cui alla L. 865/71 (successivamente riconosciute costituzionalmente illegittime).
Inoltre tali cespiti fruiscono di riduzioni sensibili degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché dei contributi sui costi di costruzione. Spesso sono inoltre acquistati con mutui agevolati o con contributi in conto interessi.
Con i vincoli in argomento si vuole evitare che il privato assegnatario, dopo il periodo di inalienabilità (o anche prima di tale scadenza ove gravi e giustificati motivi lo richiedano), possa alienare o locare il bene in regime di libero mercato, appropriandosi così della differenza intercorrente fra il prezzo politico a suo tempo corrisposto per l’assegnazione del bene ed il valore di mercato che l’alloggio assume se considerato libero da qualunque vincolo e liberamente alienabile o locabile.
Sembra infatti sommamente ingiusto che dopo aver contribuito, con denaro pubblico, alla costruzione di tali alloggi, erogando indennità di espropriazione di ammontare inferiore ai prezzi di mercato (con ciò coartando la libera disponibilità dei beni da parte di alcuni cittadini proprietari delle aree), dopo avere sostenuto o contribuito ai costi di progettazione, direzione lavori, contabilità, collaudo e - in certi casi - anche ad una parte dei costi di costruzione e ridotto gli oneri di urbanizzazione, si debba poi disperdere l’economia conseguita a solo ed esclusivo vantaggio di assegnatari le cui condizioni economiche possono, tra l’altro, essere radicalmente mutate tra il momento dell’assegnazione e quello della vendita.
Ma anche se sussiste la giustificazione teorica ai limiti/vincoli disposti dalla normativa di cui è menzione dianzi, di fatto molto spesso le alienazioni dei beni in argomento vengono attuate a prezzi a un di presso pari a quelli del mercato libero di unità immobiliari nella zona in cui è ubicato l’immobile, salvo poi dichiarare nell’atto un prezzo di compravendita che rispetta i vincoli imposti dalla convenzione.
In pratica dunque - nonostante tutti gli accorgimenti della legge e della normativa fiscale che sanziona pesantemente la sottodichiarazione - l’economia che si è conseguita con l’erogazione di denaro pubblico nella costruzione degli edifici in argomento viene ad essere appropriata dagli assegnatari alienanti, con buona pace dei proprietari delle aree a suo tempo espropriati.
Visto il risultato pratico prima evidenziato, vien fatto di pensare allora se non sia il caso di liberalizzare tali alienazioni e locazioni facendo corrispondere agli assegnatari che vogliono alienare o locare la loro unità immobiliare una somma - che dovrebbe essere versata al Comune - per "liberare" l’alloggio dai vincoli imposti dall’originaria convenzione siglata in sede di assegnazione. Tale somma, per equità, dovrebbe essere pari alla differenza fra il valore di mercato corrente dell’alloggio ed il prezzo che dovrebbe essere conseguito in base alla citata convenzione.
Una siffatta disposizione urterebbe però contro limiti pratici di applicabilità per la indeterminatezza del valore di mercato che dovrebbe esser di volta in volta stimato da un organo della Pubblica Amministrazione con evidenti complicazioni, lungaggini, ecc.
Si potrebbe allora pensare di far corrispondere la differenza intercorrente fra la rendita catastale rivalutata ed il prezzo che sarebbe conseguibile in base alla convenzione anzidetta. In tal modo sarebbe possibile reperire fondi per il rilancio dell’Edilizia Residenziale Pubblica (come viene richiesto da più parti), anziché disperdere lo sforzo sostenuto in passato dalla Pubblica Amministrazione a tutto vantaggio di soggetti già beneficiati dalla fruizione di alloggi assegnati a prezzi di favore.