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19.
CASI PARTICOLARI DI EDIFICABILITA’
LE SOPRAELEVAZIONI ED IL RECUPERO DEI SOTTOTETTI

Esistono casi in cui l’area è già acquisita e con essa la relativa potenzialità edificatoria.

Si fa riferimento in particolare alle sopraelevazioni di fabbricati urbani ed al recupero dei sottotetti.

Ai sensi dell’art.1127 del Codice Civile il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare il fabbricato sempre che la nuova costruzione non abbia a compromettere la statica dell’edificio o il suo decoro e può dunque realizzare a livello del lastrico solare nuove costruzioni in elevazione.

Ma in tal caso dice la legge dovrà corrispondere ai condomini dei piani sottostanti il valore dell’area relativa alla nuova costruzione.

L’impostazione della norma, a ben guardare, considera che l’area in tutti i regolamenti condominiali fa parte dei beni comuni.

Il proprietario dell’ultimo piano, procedendo alla sopraelevazione del fabbricato, si appropria di una parte dell’area comune e ne trasferisce il valore nella costruzione che egli stesso va a eseguire.

Infatti se decidesse di vendere la porzione di edificio sopraelevata riuscirebbe a conseguire il prezzo di mercato della zona - poniamo L./mq.3.000.000 - in cui è compreso sia il costo della costruzione realizzata, sia anche il valore dell’area, area che non gli apparteneva interamente, ma che era di comproprietà di tutto il condominio, cioè era un bene comune.

Pertanto correttamente il Codice Civile impone che il sopraelevante abbia ad indennizzare gli altri condomini della quota di area che è andato ad appropriarsi.

L’incidenza dell’area di tale sopraelevazione non è pari a quella della normale incidenza dell’area sugli edifici e sul prodotto edilizio finito della località in quanto :
· non esistono costi di trasferimento, né tasse di trasferimento ;
· non esistono interessi passivi sui costi di trasferimento, né sui costi di acquisto perché l’area era già nel patrimonio potenziale dell’ultimo piano.

Di conseguenza non deve essere riconosciuto il profitto imprenditoriale, sul costo dell’area.

In tal modo l’incidenza dell’area sul prodotto edilizio finito viene a elevasi rispetto alla normalità.

In analoga situazione (ma la giurisprudenza è contraria perché non ha ancora recepito il concetto di appropriazione dell’area quale bene comune da parte dell’edificante) si trovano coloro che recuperano i sottotetti.

In base alle leggi regionali della Lombardia, del Piemonte e anche di altre Regioni, è ora possibile infatti recuperare ad abitazione i sottotetti nei centri storici.

Si tratta di solai o di locali al massimo di deposito, in genere in cattive condizioni di manutenzione e conservazione, che, senza modificare la sagome di ingombro del tetto, vengono recuperati come spazi abitativi ed in genere uniti agli appartamenti dell’ultimo piano, ma anche talora resi indipendenti e accessibili mediante le scale condominiali.

Se nell’operazione è necessario procedere alla modifica della sagoma del tetto è evidente che, poiché il tetto è un ente comune, occorre il preventivo assenso di tutto il condominio in quanto si va a modificare un bene comune.

Se invece il recupero avviene senza modificare le falde del tetto e senza in alcun modo interessare le parti comuni, secondo la giurisprudenza prevalente, non si avrebbe l’obbligo di indennizzare i condomini dei piani sottostanti per l’avvenuta apprensione di una parte del valore dell’area (bene comune) il che a ben guardare costituisce un vero e proprio errore giuridico.

Si pensi infatti alla nuova tabella millesimale che si dovrebbe ricalcolare ad opere compiute.

I millesimi di proprietà saranno calcolati sulla base delle nuove superfici realizzate che comprendono dunque anche il sottotetto recuperato.

In tal modo il proprietario del sottotetto diviene anch’esso comproprietario dell’area di sedime e di pertinenza dell’edificio e tale apprensione secondo la giurisprudenza avverrebbe senza aver pagato alcunché agli altri condomini per l’avvenuta espropriazione di fatto che si è determinata con la costruzione del nuovo sottotetto.

È da sperare che, se opportunamente spiegata alla Magistratura, la circostanza possa portare a un nuovo orientamento della giurisprudenza di merito.