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20.
ALIENAZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO E DELLA NUDA PROPRIETA’ NELL’AMBITO DELLA DISMISSIONE DEI BENI DEGLI ENTI PREVIDENZIALI

La circolare di Ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale in data 10.04.2000 n.IV/PS/30800/bis, prevede fra l’altro anche l’alienazione del solo diritto di nuda proprietà per le unità immobiliari ad uso residenziale occupate da locatari ultra sessantacinquenni.
La detta norma dispone che il valore della nuda proprietà sia determinato con la formula dell’anticipazione finanziaria del valore di libero mercato del cespite scontato al tasso attuale di rendimento del cespite stesso per il periodo di anni di vita residua statisticamente probabile dell’usufruttuario, computato sulla base delle tavole di mortalità per sesso ed età pubblicate dall’ISTAT.
La circolare prosegue precisando che quando si debba procedere alla costituzione del diritto di usufrutto a favore del conduttore ultra sessantacinquenne, il prezzo si ottiene sottraendo al prezzo di mercato libero il valore della nuda proprietà.
In tal modo la normativa citata favorisce indubbiamente l’acquisto dei diritti di usufrutto da parte dei locatari ultra sessantacinquenni.
Infatti l’anticipazione all’attualità del valore di libero mercato dell’appartamento al tasso di rendimento del cespite stesso (calcolato in base al canone annuo attualmente corrisposto), anche se la vita residua del locatario ultra sessantacinquenne è notevole (le tavole di mortalità per sesso e per età dell’ISTAT indicano per un soggetto maschio di 65 anni la vita residua di 15 anni) abbatte di percentuali praticamente non rilevanti il valore di libero mercato se il saggio di rendimento dell’immobile è contenuto.
Poiché si tratta di cespiti locati prevalentemente a prezzi non rilevanti e non molto discosti da quelli emergenti dalla pregressa disciplina sull’equo canone, il tasso di rendimento degli immobili in argomento - rapportato al valore di mercato attuale - nella maggior parte dei casi si attesterà fra l’1% e l’1.5%.
Pertanto la percentuale di abbattimento, in caso di vita residua del locatario di 15 anni, risulterà di circa il 14% e ove il tasso di rendimento si aggirasse sull’1.5%, l’abbattimento ascenderà al 20%.
Si può immediatamente rilevare come non sia conveniente per qualsivoglia operatore economico - e quindi nemmeno per le cooperative costituite dagli inquilini che abbiano a comperare in blocco l’edificio - corrispondere un prezzo per la nuda proprietà pari al valore di libero mercato del cespite con la riduzione del 15% o del 20% con la prospettiva (statisticamente attendibile) di attendere 15 anni perché il cespite possa considerarsi liberamente disponibile e quindi alienabile.
Dal punto di vista dell’acquisto del diritto di usufrutto, praticamente si conferisce all’attuale locatario - conduttore la possibilità di perpetuare per tutta la sua residua vita fisica le condizioni di canone attualmente praticate, di solito assai favorevoli al locatario e comunque al di sotto delle normali condizioni di mercato.
Si tratta dunque di una sorta di affrancazione del diritto di permanere nell’edificio vita natural durante alle condizioni di favore attualmente praticate.
Ma se tale aspetto premia l’usufruttuario va a detrimento dell’acquisto della nuda proprietà che diviene non conveniente e finanziariamente sconsigliabile.
Sussistendo plausibili motivi per facilitare l’acquisto del diritto di usufrutto da parte dei locatari ultra sessantacinquenni incentivando l’operazione mediante la riduzione del prezzo, si sarebbe però potuto praticare per la vendita del diritto di nuda proprietà le condizioni "normali" correnti ed usualmente applicate, che prevedono l’anticipazione del valore di libero mercato del compendio non già considerando il tasso di rendimento concreto attuale (poiché si tratta di tassi di rendimento molto contenuti ed al di sotto di quelli di mercato) bensì anticipando il detto valore al tasso corrente di rendimento degli immobili.
La stessa circolare, al comma precedente, ha indicato nel 6% il tasso di rendimento degli immobili "per usi diversi" : si sarebbe potuto assumere un tasso non molto discosto dalla predetta entità per gli immobili residenziali.
In tal modo sarebbe venuto meno l’assunto della dottrina estimale secondo il quale il valore della nuda proprietà più il valore dell’usufrutto deve eguagliare il valore di libero mercato del cespite ; ma se si vuole ad ogni costo avvantaggiare i locatari ultra sessantacinquenni ed incoraggiarli ad acquistare i diritti di usufrutto sarebbe forse più conveniente trascurare l’eguaglianza anzidetta imposta dalla dottrina senza penalizzare gli acquirenti del diritto di nuda proprietà.