| torna all'elenco |
|
|
22.
SUPERMERCATI, IPERMERCATI
VALUTAZIONE DELLE GRANDI DISTRIBUZIONI
E quindi si riesce a stabile di massima quale
potrà essere il fatturato della unità di grande
distribuzione che si vuole impiantare.
E quindi la convenienza o meno al relativo avvio.
LA STRUTTURA DEI COSTI DELLE AZIENDE COMMERCIALI DELLA GRANDE
DISTRIBUZIONE
Le pubblicazioni specializzate in materia riportano le strutture
dei costi delle aziende in argomento che variano (ma non di molto)
in relazione alle dimensioni delle aziende ed alla consistenza
della superficie di vendita.
Sono contemplati come costi di maggior rilevanza :
· quelli di acquisto delle materie prime e derrate destinate
alla rivendita ;
· costi del personale per la preparazione, celofanatura
delle merci destinate alla vendita, costi di imballaggi, involucri,
ecc. ;
· costi di reclamizzazione ;
· costi di manutenzione, telefonici ecc. ;
· costi relativi all’immobile.
Secondo la più recente letteratura un’azienda commerciale
delle grandi distribuzioni può destinare al costo dello
spazio, vale a dire al canone locatizio dell’immobile, all’incirca
:
· in 2.5% del fatturato delle derrate alimentari (food)
;
· all’incirca il 4% del fatturato dei prodotti non
alimentari (non food).
Ove si superassero tali limiti l’azienda dovrebbe ritoccare
i prezzi di vendita e quindi potrebbe risultare non più
concorrenziale.
I COSTI DI COSTTRUZIONE DELLE UNITA’ DESTINATE ALLA GRANDE
DISTRIBUZIONE
Tenuto conto delle caratteristiche delle unità di grande
distribuzione e della necessità di spazi a parcheggio,
a magazzino di cui si è parlato in precedenza, va rilevato
che il costo di costruzione di un edificio destinato alla grande
distribuzione non è molto maggiore i quello di un buon
capannone industriale dotato di una impiantistica raffinata e
di un grado di finitura adeguato per le esigenze del punto di
vendita.
Rispetto ai costi di costruzione di un fabbricato industriale
propriamente detto dovranno essere apprestati solamente dei pavimenti
un po’ ricercati nelle aree di vendita e adeguati alle lavorazioni,
nelle aree a magazzino e a lavorazione, delle contro soffittature
un idoneo impianto di illuminazione, un idoneo impianto di condizionamento
estivo e invernale, strutture di idoneizzazione del complesso
per la reclamizzazione, sostituzione dei tamponamenti perimetrali
con serramenti a vetrina.
Si tratta come si vede di lavori importanti ma non tali da snaturare
completamente la struttura che rimane pur sempre quella di un
capannone industriale ben rifinito.
Quindi dal punto vista costi di costruzione non si può
sostenere che sussista un divario notevole fra i due tipi di immobili
considerati.
Ne segue che se il valore di un’unità di grande distribuzione
è più elevato di quello di un capannone industriale
analogo ben rifinito, il divario non può che essere attribuito
alla diversa valutazione dell’area di sedime e di pertinenza.
In effetti non sono molte le aree destinate ad insediamenti commerciali,
ubicate generalmente in prossimità di punti di interscambio
(cioè dove l’utente lascia il proprio mezzo per prendere
un mezzo pubblico di trasporto) oppure in aree strategicamente
importanti dal punto di vista commerciale in relazione alle considerazioni
prima svolte.
Per cui le stesse assumono valore decisamente superiore a quello
delle aree industriali.
LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI DESTINATI ALLA GRANDE DISTRIBUZIONE
Proprio per le radicali differenze esistenti fra i vari punti
in cui sono ubicati gli immobili e per la connessione strettissima
intercorrente fra ubicazione, fatturato e canoni locatizi conseguibili,
è assolutamente preclusa la possibilità di valutare
gli immobili destinati alla grande distribuzione con il procedimento
sintetico-comparativo e ciò perché nessun immobile
può considerarsi comparabile ad un altro immobile ancorché
avente consistenza analoga in quanto il ruolo dell’ubicazione
per gli esercizi in argomento è di fondamentale rilevanza
ed ogni immobile come ben noto ha un suo monopolio di posizione
irripetibile.
La valutazione potrà quindi essere eseguita solamente con
il procedimento in base alla capitalizzazione del reddito : stabilito
quale è (o potrebbe essere) il fatturato in termine di
food e non food applicando le percentuali anzidette del 2.5% e
del 4% si può determinare il canone massimo sopportabile
dall’azienda commerciale per l’acquisizione dello spazio
cioè dell’immobile.
A questo punto sarà sufficiente capitalizzare il reddito
lodo ritraibile dal compendio per ottenere il relativo valore.
Il saggio di capitalizzazione da applicare poiché le aziende
commerciali operanti nel settore della grande distribuzione devono
spostarsi dopo quindici - venti - venticinque anni di attività
perché è provato che si determina una disaffezione
nell’utenza e sarà quindi necessario procedere alla
riconversione dell’immobile ad altre attività occorre
tener conto di quanto sopra aumentando il saggio di capitalizzazione.
Supposto :
· che l’azienda di grande distribuzione possa permanere
nell’unità un ventennio,
· che successivamente l’unità possa essere
locata ad un canone inferiore, previa riconversione, pari al 6%
del suo valore attuale e supposta la permanenza delle condizioni
;
· detto C il canone che potrà essere corrisposto
dall’azienda di grande distribuzione ;
· detto C1 il canone normale pari al 6% di V ;
· V il valore dell’immobile
dovrà essere :
C x Q20 - 1 : X x Q20 = C1 x 1.0680 - 1 : 006 x 1.0680 x 1.0620
da cui si ricava che
X = 7.25%
Capitalizzando dunque al saggio del 7.25% il canone come sopra
determinato si ottiene il valore dell’immobile.
Il valore reperito non può avere una stima di riscontro
perché la stima sintetico-comparativa non è attendibile
per le motivazioni prima esposte, la valutazione in base al costo
di riproduzione (vetustato o non) può avere una sua validità
solo se si conosce esattamente il costo dell’area.
Pertanto il metodo illustrato rimane l’unico applicabile
nelle fattispecie considerate.
|
|