LA VALUTAZIONE DEI BENI RURALI

Sino a pochi decenni orsono, ossia prima che si verificasse anche in Italia il fenomeno dell’urbanesimo, l’estimo almeno nei trattati italiani era essenzialmente rivolto alla valutazione dei beni agricoli e forestali anche perché come allora si diceva, "l’Italia era un Paese eminentemente agricolo".

La valutazione dei terreni agricoli si effettuava mediante la cosiddetta stima analitica ossia con studi complicatissimi riguardanti l’accrescimento delle piante, le rese per ettaro, i costi delle varie operazioni culturali.

Si era quindi in grado di individuare un reddito netto aziendale che capitalizzato (ma anche per la scelta del tasso di capitalizzazione sussistevano dubbi) consentiva di individuare il valore del fondo agricolo.

Se volessimo oggi intraprendere una tal metodologia per la valutazione dei terreni agricoli si giungerebbe a risultati assai poco attendibili e comunque reciprocamente discordanti.

Le tecniche culturali si sono evolute in modo tale che è persino difficile per gli esperti individuare e soppesare costi e ricavi.

Le culture intensive si susseguono in modo tale che su un terreno possono conseguirsi due, tre e talora quattro raccolti annui e ciò è consentito dall’impiego di concimazioni particolari, di antiparassitari specifici per determinate culture, di diserbanti e prodotti assimilabili altrettanto specifici tali che distruggono ogni essenza vegetale diversa da quella per il quale il prodotto viene impiegato per cui occorre esperienza del tutto particolare per poter valutare le possibilità di reddito di un terreno.

Per non parlare poi degli allevamenti avicunicoli attualmente realizzati con sistema industriali in grado di approntare polli e conigli già idonei per il consumo sul relativo mercato nel giro di 15-20 giorni dalla nascita.

Nel settore lattiero caseario le evoluzioni sono state altrettanto importanti così come nell’allevamento del bestiame bovino.

Il tutto è dovuto all’introduzione di nuovi mangimi e di particolari accorgimenti.

Se il perito dovesse affrontare il conteggio dei costi e dei ricavi aziendali sia attuali che potenziali si troverebbe di fronte a insormontabili difficoltà e una volta determinato il reddito netto aziendale, dopo aver adeguatamente remunerato il capitale terra, i fabbricati rurali, il direttore dell’azienda e il capitale impiegato, rimarrebbe pur sempre l’incognita del saggio di capitalizzazione che nel settore agricolo è sempre stato bassissimo.

Dunque il metodo più semplice e più attendibile per la valutazione dei fondi agricoli è quello sintetico-comparativo sulla base delle più recenti contrattazioni che hanno avuto luogo nella località di cui si conoscono esattamente le condizioni ed i prezzi.

Occorre però porre particolare attenzione alla circostanza se il fondo è affittato o libero.
Infatti un fondo affittato, con l’attuale legislazione sui contratti agrari (che ha imposto durate lunghissime dei contratti stessi di affittanza, ma che comunque ha avuto il pregio di far decadere la proroga infinita dei contratti di affitto stipulati sin dagli anni ’40), è praticamente indisponibile per il proprietario per periodi di tempo elevati. Sussistono inoltre notevoli possibilità per il conduttore di eseguire miglioramenti e di pretenderne il rimborso. I canoni fittalizi sono stati bensì elevati rispetto al passato, ma sono pur sempre di consistenza assai ridotta rispetto ai prezzi correnti delle aziende agricole, il che d’altro lato giustifica l’adozione di saggi di capitalizzazione molto bassi.

Ne segue che un fondo affittato ha valore senz’altro inferiore a un fondo libero; la percentuale di riduzione del prezzo di un fondo affittato rispetto a un fondo libero dipende dalla residua durata del contratto di affittanza dall’elevatezza del canone che viene corrisposto, dallo stato dei fabbricati rurali, dalle possibilità di una conduzione del fondo in economia diretta o a mezzo di conto terzisti e comunque varia da un minimo del 20% a un massimo del 40% di riduzione.

Vengono annualmente pubblicati in ogni provincia i valori agricoli medi per qualità di cultura e per regione agraria.

Ogni comune è compreso in una predeterminata regione agraria e per ogni qualità di cultura sono indicati i relativi valori che sono posti a base delle espropriazioni per pubblica utilità.

Tali valori sono solamente indicativi e di solito sono superiori ai valori correnti.

Fanno eccezione però i terreni agricoli situati nell’ambito territoriale dei comuni con più di 50.000/100.000 abitanti e nei comuni finitimi alle grandi metropoli in cui i terreni, ancorché destinati a verde agricolo e talora addirittura compresi in parchi metropolitani, scontano prezzi notevolmente superiori ai valori agricoli medi per una aspettativa generica di edificabilità non localizzata forse neanche troppo giustificabile.

Tuttavia poiché è sempre possibile utilizzare un terreno in una metropoli o in una città di dimensioni non modeste per attività che pur rispettando l’inedificabilità dei terreni stessi sono senz’altro remunerative rispetto al reddito che potrebbe fornire il terreno agricolo in quanto tale, vengono a determinarsi dei prezzi unitari che si discostano dalla valutazione puramente agricola.

L'INCIDENZA DEI FABBRICATI RURALI NEI FONDI RUSTICI

La presenza di un centro aziendale è senz’altro fattore incrementativo del valore del terreno agricolo.

Tuttavia occorre ben distinguere tra fabbricati che hanno tuttora una funzione nella conduzione del fondo e fabbricati che sono ormai superati e quindi rappresentano solamente un costo (di manutenzione, di conservazione, di ammortamento, ecc.).

Si tenga conto che con le moderne tecniche culturali e di conservazione e di allevamento del bestiame alcuni edifici rurali non hanno più alcuna ragione di esistere :
* le stalle sono state sostituite dalle stalle all’aperto ;
* i fienili sono praticamente inutilizzati dal momento che il bestiame viene alimentato con mangimi ;
* le aie non servono più perché l’essiccazione dei prodotti avviene nell’essiccatoio e non al sole sulle aie ;
* le case per i salariati sono altrettanti fardelli da mantenere e da ammortizzare ma non sono più utilizzati perché i salariati o non esistono più oppure preferiscono abitare in paese piuttosto che in cascina ;
* e così la stalla cavalli, la "casera", i silos a coperchio per la conservazione del foraggio.

Attualmente sono utilizzabili solamente alcune rimesse, porticati, spazi coperti per le macchine agricole e i fabbricati per gli essiccatoi, in alcuni casi particolari, oltre a qualche magazzino per la conservazione dei prodotti.

IL PROBLEMA DELLE QUOTE LATTE

Se un fondo con indirizzo produttivo zootecnico cerealicolo è dotato di quote latte ha sicuramente valore superiore a un fondo di pari estensione, ubicazione e caratteristiche, privo di quote latte.

Il problema riguarda specialmente i conduttori che di solito si ritengono proprietari delle quote latte che non sono dunque allegate al fondo bensì all’azienda.

Esiste comunque un commercio di quote latte che consente l’acquisizione e la vendita delle stesse.

LA STIMA DEI TERRENI A BOSCO

A differenza dei terreni arativi i terreni a bosco specializzato, specialmente pioppeti, possono essere valutati In base alla massa legnosa che potrà essere conseguita alla fine dell’età di tornaconto del bosco che corrisponde al momento in cui l’accrescimento della massa boschiva in termini di valore diviene inferiore al prodotto della massa legnosa esistente per il tasso di investimento corrente.

Ciò è anche dovuto alla relativa semplicità delle operazioni culturali riguardanti i boschi specializzati, specie se coetanei (ma anche per i boschi disetanei il problema non muta).

Per cui è abbastanza agevole individuare la poliannualità di reddito ritraibile dal cespite, deducendo i costi e capitalizzando, per reperire il valore del suolo.