Protocollo d'intesa tra la T.E.E.M. e le organizzazioni sindacali degli agricoltori e dei proprietari di fondi

APPROVAZIONE DEL PROTOCOLLO D'INTESA FRA L'ENTE ESPROPRIANTE E LE ORGANIZZAZIONI SINDACALI DEGLI AGRICOLTORI E DEI PROPRIETARI DI FONDI SULLE MODALITÀ ED I CRITERI DI ESPROPRIO RIGUARDANTI LA TANGENZIALE EST ESTERNA DI MILANO. BREVE COMMENTO.

Lo scorso 7 agosto è stato siglato il protocollo d'intesa in oggetto, che ricalca in gran parte quello intercorso fra la Brebemi e le stesse Organizzazioni Sindacali.
Si ritiene opportuno evidenziare alcuni aspetti meritevoli di commento.


Valore agricolo
Viene innanzitutto ribadito che le indennità di esproprio saranno commisurate al valore agricolo (e non al valore agricolo medio) inteso come il valore di mercato del fondo ai sensi dell'art. 40, comma 1 del DPR 327/01 ed ai principi contenuti nella Sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 10.06.2011.
Sul punto vale la pena di considerare che, secondo la sentenza citata, si dovrà aver riguardo al valore potenziale dei terreni, che tenga cioè conto delle aspettative e sviluppi futuri relativi che possono influire sul valore dei terreni e fabbricati espropriati.
Esemplificando: se un terreno destinato urbanisticamente a zona agricola si trova in prossimità di uno stabilimento industriale, potrebbe essere richiesto per stoccaggio di materiali all'aperto o per altri usi connessi all'attività latistante: il relativo valore potrà discostarsi da quello del terreno puramente agricolo e dovrà essere computato sul possibile prezzo che il complesso industriale potrebbe erogare per la relativa acquisizione.
E così un terreno situato in fregio ad arterie stradali importanti potrebbe essere suscettibile di apprezzamento diverso da quello ex art. 40, c. 1 del DPR citato, qualora fosse prevedibile una sua utilizzazione al servizio degli utenti della rete viaria (ad esempio per distributori di carburante o per altre attività consimili), ovvero possedesse una generica aspettativa di edificabilità non ancora localizzata sia pure suscettibile di concretamento in un periodo non immediato.

Validità
All'art. 3, c. 4 si precisa che il documento in esame non ha valore retroattivo e quindi gli accordi precedentemente siglati non possono essere rettificati sulla base dell'intesa in argomento.


Omogeneizzazioni dei valori unitari
Al comma 5 dello stesso articolo, il documento sana le situazioni di disomogeneità per quanto concerne i valori agricoli medi di fondi contigui collocati in regioni agrarie diverse,
Nel merito si è rilevato che il valore agricolo medio ad esempio di Dresano (in provincia di Milano) è difforme (e nella fattispecie maggiore) del valore agricolo medio di Casalmaiocco (provincia di Lodi) fatta avvertenza che detti cespiti sono separati solamente dalla Strada Provinciale Pandina.
Poiché le indennità provvisorie della T.E.E.M. sono state calcolate sulla base dei valori agricoli medi moltiplicati per il coefficiente 1,5, è evidente come l'applicazione acritica del detto criterio comporti disomogeneità di trattamento che, con la norma anzidetta, vengono eliminate.


Occupazione temporanea e d'urgenza
Per quanto concerne l'occupazione temporanea, l'accordo (art. 13, c.1) fa riferimento all'indennità calcolata ai sensi dell'art. 50, comma uno del DPR 327/01, sulla base del valore agricolo.
In realtà, secondo una prassi consolidatasi in sede di liquidazione dell'indennità di occupazione temporanea o d'urgenza, la stessa dovrebbe essere computata non già nella misura di 1/12º del valore dell'area espropriata, bensì nella misura di 1/12º del valore dell'indennità di esproprio competente per l'ablazione dell'area stessa, ivi comprendendo dunque tutti i danni diretti e indiretti che l'espropriazione determina (ad esempio anche ai fabbricati costituenti il centro aziendale).
Si rileva comunque una differente impostazione fra il comma 1 ed il comma 5 dello stesso art. 13, laddove al comma 5 si parla, in caso di prolungamento dell'occupazione, di 1/12º dell'indennità di esproprio (e non di 1/12º dell'indennità calcolata sulla base del valore agricolo).


Fabbricati agricoli ubicati in aree agricole (art. 14)
Il criterio indennitario indicato all'art. 14 nel caso di espropriazioni di fabbricati rurali fa riferimento al relativo valore di ricostruzione, cui vanno sommati i costi tecnici accessori, nonché il valore dell'area su cui si colloca l'edificio e quello dell'area di pertinenza. Tale (corretta) impostazione viene praticamente svuotata dal comma 1) dell'allegato A nel quale viene indicato che per i fabbricati agricoli l'indennità sarà calcolata considerando la loro durata massima convenzionale di anni 50 con deprezzamento annuo convenzionale pari al 2%: in tal modo, per un fabbricato ad esempio dell'età di quarant'anni il costo di ricostruzione calcolato come sopra viene abbattuto dell'80%.
Pur trattandosi di fabbricati rurali, tale percentuale appare molto elevata come può essere verificato dal raffronto di molti listini recanti prezzi di fabbricati residenziali, commerciali ed industriali (sia pure in aree urbane) in cui vengono indicati distintamente i valori correnti relativi fabbricati nuovi recenti e vecchi. Quelli vecchi (di oltre 40 anni, come specificato nelle mercuriali) registrano valori ben inferiori al 20% di quelli degli edifici nuovi.
Tali statistiche presentano dunque valori percentuali di abbattimento dei valori rapportati all'età degli immobili decisamente più contenuti. Sul punto sarebbe necessario un ulteriore approfondimento.
Devono comunque essere considerate le opere di urbanizzazione (Cassazione 12651/2002).


Espropriazione parziale di un bene unitario determinazione delle indennità integrativa (art. 16)
L'accordo raggiunto con il protocollo di intesa in argomento riguarda una fattispecie frequente che comporta danni notevoli alle aziende agricole allorché si vengono a determinare formazioni di corpi aziendali separati.
In tal caso l'art. 16 prescrive che sarà esclusivamente considerato il deprezzamento della parte di fondo (come sopra separato) di proprietà ricompresa entro il limite massimo della fascia di rispetto autostradale (m. 60).
Tale limitazione appare incongrua, in quanto il danno conseguente alla separazione in due tronconi di un fondo attraversato dalla sede autostradale, con inaccessibilità di una porzione dal centro aziendale, non può essere limitato alla sola fascia della larghezza m. 60 latistante il ciglio dell'autostrada, ma dovrebbe estendersi a tutta la parte di fondo che rimane separata dal centro aziendale.
Invero entrambe le fasce di terreno latistanti la sede autostradale subiscono una diminuzione di valore per la servitù di inedificabilità che viene a costituirsi ai sensi della normativa vigente sulla distanza delle costruzioni dalle sedi viarie.
A parere dello scrivente si è confuso il danno derivante dall'imposizione di detta inedificabilità da quello che consegue invece alla circostanza che una porzione di fondo rimane separata dal centro aziendale, il che comporta una serie di inconvenienti operativi (difficile collegamento interno tra i due fondi separati, spostamenti di attrezzature, di prodotti, di concimi, etc., e/o bestiame resi disagevoli ed altro) e conseguentemente maggiori costi per la relativa coltivazione.
Tali danni esigerebbero un riconoscimento di maggiore e più congrua entità.