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pubblicazione
INDICE
Cap. 1 La descrizione tecnico giuridica dei beni immobili oggetto di valutazione
1.1 Le perizie di stima in generale
1.1.1 Brevi richiami di estimo
1.1.2 Le fasi del processo estimale
1.1.3 Gli aspetti economici del valore
1.1.4 I procedimenti di stima
1.1.5 Stime sintetiche ed analitiche
1.1.6 Individuazione dei parametri e dei coefficienti
1.1.7 Principi comuni a tutte le valutazioni : l’ordinarietà
e la permanenza delle condizioni
1.1.8 Il principio dell’identità. La comparazione
dei beni
1.2 La parte descrittiva della perizia di stima
1.2.1 Premessa ed incarico
1.2.2 Gli elementi caratteristici che occorre rilevare sopralluogo
1.2.3 Dati catastali
1.2.4 Coerenze
1.2.5 Descrizione del compendio
1.2.6 La conformità edilizia. Necessità dell’accertamento
1.2.7 Conformità edilizia. La rilevazione degli eventuali
abusi
1.2.8 Accertamento della conformità edilizia nei fabbricati
industriali / artigianali
1.2.9 Procedure di sanatoria delle opere edilizie abusive
1.2.10 Implicazioni estimali relative alla presenza di opere edilizie
abusive
1.2.11 Il problema delle autorizzazioni illegittime
1.2.12 Condono edilizio e diritto dei terzi
1.2.13 La situazione di Piano Regolatore
1.2.14 La pianificazione territoriale ed urbanistica
1.2.15 Strumenti di pianificazione territoriale
1.2.16 Gli oneri di urbanizzazione
1.2.17 I Piani Regolatori Generali
1.2.18 Gli elaborati che compongono il PRG
1.2.19 Norme di attuazione
1.2.20 Gli strumenti di attuazione del PRG
1.2.21 I piani di edilizia economica popolare
1.2.22 Il Piano di Insediamento Produttivo (PIP)
1.2.23 Costituzionalità dei vincoli urbanistici
1.2.24 Gli atti di provenienza
1.2.25 Servitù, oneri, gravami limitativi del diritto di
proprietà
1.2.26 Servitù, oneri e gravami relativi a terreni
1.2.26.1 Servitù di elettrodotto
1.2.26.2 Le servitù di acquedotto
1.2.26.3 Le servitù di acquedotto interrato, metanodotto,
gasdotto ed in genere di tubazioni interrate
1.2.26.4 Le altre servitù
1.2.27 Le zone di rispetto
1.2.28 Servitù, oneri, gravami relativi ai fabbricati
Cap. 2 La parte estimativa delle perizie dei beni immobili. La scelta del metodo di stima nelle diverse fattispecie
2.1 La stima sintetica comparativa
2.1.1 Le stime per confronto
2.1.2 La comparazione per punti di merito
2.1.2.1 Esempio di valutazione per punti di merito
2.1.3 La ricerca dei dati di riferimento
2.1.4 Avvisi di aste giudiziarie
2.1.5 Le banche dati. - Le mercuriali
2.1.6 Le inserzioni sui giornali
2.1.7 Il grado di attendibilità dei dati raccolti
2.1.8 Come si imposta una stima sintetica comparativa
2.1.9 La stima sintetica comparativa con l’ausilio delle
"curve caratteristiche"
2.2 La stima a costi
2.2.1 La teoria dell’adeguamento del prezzo al costo
2.2.2 I fattori produttivi che intervengono nell’operazione
di edificazione e loro remunerazione
2.2.3 L’ammontare dei costi
2.2.4 Il costo di acquisizione dell’area
2.2.5 Imposte - Tasse - Contributi - Oneri
2.2.6 Gli oneri finanziari
2.2.7 I costi di costruzione
2.2.8 Le spese di progettazione, direzione lavori e collaudo
2.2.9 Le spese generali ed il profitto del promotore edilizio
2.2.10 La configurazione dei costi
2.2.11 Come si imposta una stima a costi
2.3 La stima a costo di riproduzione vetustato
2.3.1 Superamento fisico e superamento funzionale
2.3.2 La decuratzione per vetustà ed obsolescenza
2.3.3 La funzione obsolescenza
2.3.4 Il costo del restauro
2.3.5 La valutazione del degrado per obsolescenza
2.3.6 La formula risolutiva
2.3.7 Le parti comuni degli edifici e la relativa valutazione
2.4 La stima a reddito
2.4.1 Il concetto informatore della stima a reddito
2.4.2 Redditi permanenti e redditi transitori
2.4.3 La rilevazione dei redditi
2.4.4 Reddito lordo e reddito netto
2.4.5 Il tasso di capitalizzazione
2.4.6 Reddito ed incremento del valore capitale
2.4.7 La vendita con garanzia di reddito
2.4.7.1 Le clausole contrattuali
2.4.7.2 Gli oneri conseguenti alla mancata locazione di un immobile
2.4.7.3 Conclusione
2.5 La stima con il procedimento del prezzo di trasformazione
2.5.1 Il caso delle aree edificabili
2.5.2 Applicazione del metodo di trasformazione per le aree edificatorie.
Gli oneri di acquisto dell’area
2.5.3 Oneri accessori sul costo di costruzione
2.5.4 Oneri accessori sugli oneri di urbanizzazione primaria e
secondaria e sui contributi ex Legge 10/77
2.5.5 Il procedimento del prezzo di trasformazione applicato ai
fabbricati urbani
Cap. 3 La valutazione dei fabbricati urbani
3.1 La stima dei fabbricati residenziali
3.1.1 Una prima ripartizione
3.1.2 Caratteristiche delle unità immobiliari residenziali
aventi rilevanza ai fini estimali
3.1.3 I procedimenti di valutazione dei fabbricati residenziali
3.1.4 Esempi di relazioni di stima di edifici residenziali
3.1.4.1 Valutazione di appartamento di tipo civile in palazzo
d’epoca
3.1.4.2 Valutazione di appartamenti di tipo civile economico
3.1.4.3 Valutazione di una villa in località turistica
marittima
3.1.4.4 Valutazione di una villa in località turistica
lacuale
3.2 La stima dei fabbricati produttivi
3.2.1 La discriminante relativa alla fungilbilità
3.2.2 I procedimenti di stima applicabili
3.2.3 Esempi di stima relativi ad immobili produttivi
3.2.3.1 Valutazione di un capannone industriale con annessi uffici
e servizi
3.2.3.2 Giudizio di stima di un fabbricato industriale
3.3 Stima degli immobili a destinazione terziaria
3.3.1 Classificazione degli immobili a destinazione terziaria
3.3.2 La discriminante "dimensione"
3.3.3 Le dotazioni accessorie
3.3.4 Il reddito degli immobili terziari
3.4 La valutazione degli immobili a destinazione commerciale
3.4.1 Classificazione degli immobili a destinazione commerciale.
Negozi tradizionali - Superettes - Discount Houses - Supermercati
- Ipermercati - Centri commerciali
3.4.2 La gestione degli immobili a destinazione commerciale diversi
dai negozi tradizionali
3.4.3 Il bacino di utenza - Le isocrone
3.5 Casi particolari
3.5.1 Le agenzie bancarie
Esempi di valutazioni di immobili commerciali
3.5.2.1 Valutazione di un negozio tradizionale
3.5.2.2 Valutazione di un ipermercato
3.5.2.3 Valutazione di una agenzia bancaria
3.6 Stima di immobili a destinazione speciale
3.6.1 Generalità
3.6.2 Richiami di estimo aziendale
3.6.3 La valutazione delle case di cura
3.6.4 La valutazione dei collegi privati, istituti di istruzione
privati e simili
3.6.5 La valutazione degli alberghi
3.6.6 La valutazione dei cinematografi e teatri
3.6.7 La stima delle autorimesse, parcheggi multipiano, autosili
3.6.8 La stima degli interporti e dei centri intermodali
Cap. 4 La valutazione delle aree edificatorie
4.1 Generalità
4.1.1 La suscettività edificatoria legale
4.1.2 La suscettività edificatoria effettiva
4.1.3 Il differimento della potenzialità edificatoria
4.1.4 La scelta del tasso di anticipazione
4.1.5 Suscettività edificatoria e valore dell’area
4.2 Il procedimento di valutazione
4.2.1 Valore dell’area in funzione del prodotto edilizio
ricavabile
4.2.2 Le aree parzialmente edificate
4.2.3 Esempio di valutazione di un’area edificatoria con
destinazione industriale
Cap. 5 Le espropriazioni per pubblica utilità
5.1 Generalità
5.1.1 Concetto di espropriazione. Modificazioni del criterio relativo
alla determinazione dell’indennità espropriativa
5.1.2 Il concetto di pubblica utilità
5.1.3 T.A.R. e Giudice Ordinario. Competenze per la tutela del
diritto di proprietà
5.2 L’indennità di espropriazione
5.2.1 Ammontare dell’indennità
5.2.2 Sulla imposizione e durata dei vincoli degli strumenti urbanistici
preordinati all’espropriazione
5.2.3 Edificabilità legale ed edificabilità effettiva
5.2.4 L’espropriazione delle aree non edificabili secondo
l’art. 5 bis della legge 392/92
5.2.5 Costituzionalità dell’art. 5 bis della legge
359/92
5.3 Indennità per espropriazione di fabbricati e dei terreni
agricoli
5.3.1 La normativa
5.3.2 Osservazioni sull’indennità di espropriazione
dei terreni agricoli
5.3.3 Osservazioni sull’indennità di espropriazione
degli edifici
Cap. 6 La valutazione dei terreni agricoli
6.1 L’evoluzione del settore agricolo registrata nel secondo
dopoguerra
6.1.1 Modificazioni dei metodi di coltivazione
6.2 La stima dei beni rurali
6.2.1 Inapplicabilità del procedimento basato sulla capitalizzazione
del reddito
6.2.2 Il procedimento sintetico comparativo
6.2.3 La valutazione dei fabbricati rurali
6.2.4 La valutazione dei fondi agricoli affittati
6.2.5 La legislazione sui contratti agrari
6.2.6 Il depauperamento dei fondi agricoli
6.2.7 La capitalizzazione del canone
6.2.8 Esempio di valutazione di un podere agricolo
6.3 La stima dei terreni a bosco
6.3.1 Fustaie
6.3.2 Dendometria
6.3.3 Determinazione della massa boschiva
6.3.4 Stima di un bosco particellare
6.3.5 Determinazione della provvigione legnosa di un bosco assestato
6.3.6 Valore del taglio maturo o del taglio immaturo di un bosco
6.4 La valutazione di parchi e giardini
6.4.1 La valutazione di parchi e giardini privati
6.4.2 Valutazione dei parchi di vecchio impianto
Cap. 7 Stima dei diritti reali della cosa altrui
7.1 Individuazione dei diritti reali della cosa altrui
7.1.1 Usufrutto
7.1.2 Stima dell’usufrutto generale vitalizio
7.1.3 Usufrutto a tempo determinato
7.1.4 Stima dei diritti di uso e di abitazione
7.1.5 Stima dell’usufrutto di un’area edificatoria
7.1.6 Stima delle servitù prediali
7.1.7 Servitù di elettrodotto coattivo
7.1.8 Servitù di acquedotto coattivo
7.1.9 Servitù di passaggio coattivo
7.1.9.1 Esempio di valutazione dell’indennità per
la costituzione di servitù di elettrodotto coattivo
7.1.9.2 Esempio di valutazione dell’indennità per
la costituzione di servitù di acquedotto coattivo
7.1.9.3 Esempio di valutazione dell’indennità per
la costituzione di servitù di metanodotto
Cap. 8 Stima del diritto temporaneo di superficie - in sottosuolo o in elevazione - di area edificatoria
8.1 Disciplina giuridica dell’istituto
8.2 Diritto di superficie e vita utile del fabbricato oggetto
del diritto stesso
8.3 Valore del diritto di superficie
8.4 Valore residuo dei fabbricati eretti su aree concesse in diritto
di superficie
Appendice
Tavole finanziarie per la determinazione della percentuale del costo deprezzato del fabbricato in funzione del tasso di rendimento e della residua durata del diritto di superficie.
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