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pubblicazione
INDICE
Parte prima
ELEMENTI DI MATEMATICA FINANZIARIA
Capitolo I Elementi di matematica finanziaria
1 Generalità
2 Brevi nozioni di matematica finanziaria
2.1 Interesse - Definizione e formula
2.2 Montante semplice - Definizione e formula
2.3 Sconto - Definizione e formula
2.4 Interesse composto
2.5 Somma algebrica dei valori
2.6 Valori periodici
2.7 Valori periodici limitati : mensilità
2.8 Annualità
2.9 Poliannualità
2.10 Capitalizzazione
2.11 Capitalizzazione di rendita poliennale
2.12 Ricerca della rata annua
Parte seconda
RICERCA DEGLI ELEMENTI PREPARATORI ALLA STIMA DELLE AREE
E CENNI DI NORMATIVA URBANISTICA STATALE,
REGIONALE E COMUNALE
Capitolo I Ricerca degli elementi preparatori alla stima
1 Generalità
2 Adempimenti tecnico - amministrativi preparatori alla stima
2.1 Verifica dello stato attuale
2.2 Identificazione catastale
2.3 Verifica dati di provenienza e presenza di eventuali servitù
2.4 Il rilevamento del terreno
3 Gli adempimenti urbanistici preparatori alla stima
3.1 Lo strumento urbanistico e le Norme Tecniche di Attuazione
3.2 Il Piano Pluriennale di Attuazione (PPA)
3.3 Il Piano di Inquadramento Operativo (PIO)
3.4 Il Piano di Lottizzazione (PL)
3.5 Le concessioni edilizie semplici
3.6 Il certificato di destinazione urbanistica
Capitolo II Ricerca degli elementi preparatori alla stima
1 Analisi del processo per l’edificazione delle aree
1.1 L’acquisizione dell’area
1.2 L’iter di approvazione di un progetto edilizio
1.3 L’esecuzione della trasformazione edilizia
1.4 La vendita del prodotto edilizio
1.5 Aspetti economici del processo di trasformazione edilizia
2 L’entità della remunerazione dei fattori produttivi
2.1 I costi di natura legale o amministrativa
2.2 Costi legati a fattori di mercato
2.3 Oneri finanziari e di remunerazione del rischio
2.4 La remunerazione dei capitali provenienti da anticipazioni
bancarie
2.5 La formazione del prezzo di trasformazione
2.6 Il profitto imprenditoriale
3 La determinazione degli elementi di costo per la trasformazione
di un’area da edificatoria a edificata
4 La formula per la determinazione del valore di un’area
4.1 Considerazioni sui valori ottenuti con la procedura descritta
5 Valore potenziale e valore attuale delle aree
5.1 Definizione del valore potenziale
5.2 Definizione del valore attuale
5.3 Formula per la determinazione del valore attuale
6 Metodologia sintetica per la valutazione generalizzata delle
aree edificatorie
6.1 Tabelle per il calcolo sintetico del valore delle aree
6.2 Prospetti informatici per il calcolo sintetico del valore
delle aree
Capitolo II Ricerca degli elementi preparatori alla stima
1 Il metodo del valore di trasformazione
1.1 Stima di un terreno destinato ad un insediamento residenziale
1.2 Stima di un terreno destinato ad insediamenti terziari
1.3 Stima di un terreno destinato ad insediamenti industriali
2 Metodo sintetico di stima delle aree fabbricabili
2.1 Criterio di stima
2.2 Le percentuali di incidenza dell’area sul prodotto finito
2.3 La procedura di stima
3 Criteri di stima delle aree industriali dismesse
3.1 Analisi storica dei centri industriali
3.2 I complessi industriali dismessi
3.3 Il trasferimento degli insediamenti produttivi
3.4 Il riuso urbano dei complessi dismessi
3.5 I criteri di stima dei complessi industriali dismessi
3.6 Le maggiori incidenze sui costi di costruzione
4 Permuta di area fabbricabile con porzioni di erigendo fabbricato
4.1 Analisi degli elementi che caratterizzano il contratto
4.2 La procedura per la definizione del contratto
4.3 Il criterio di stima della permuta area-fabbricato erigendo
4.4 Gli elementi estimali di calcolo
5 Criteri di stima dei diritti di edificazione per trasferimento
di volumetria
5.1 Analisi delle condizioni oggettive per il trasferimento
5.2 La procedura per la definizione del contratto
5.3 I criteri di stima del volume trasferito
5.4 Trasferimento di volume nei comparti di edilizia privata
5.5 Trasferimento di volume nei comparti di edilizia pubblica
6 Criteri di stima delle aree edificatorie soggette a servitù
di elettrodotto
6.1 Analisi delle condizioni delle aree soggette alla servitù
6.2 Criteri di stima da seguire
7 Stima delle aree destinate alla localizzazione dei centri commerciali
7.1 Analisi degli elementi statistici, socio-economici e infrastrutturali
che influiscono sulla localizzazione dei centri commerciali
7.2 La definizione dei bacini di utenza
7.3 Metodologia per la determinazione del valore dell’area
7.4 Formula per la definizione del valore
7.5 Definizione conclusiva
8 La stima dei terreni destinati a cave
8.1 Analisi delle tipologie di cave esistenti e della normativa
che le regola
8.2 L’escavazione fluviale e le regimazioni
8.3 Il piano cave regionale
8.4 L’immediato incremento di valore dei terreni agricoli
compresi nel piano cave
8.5 La collocazione dei materiali escavati sul mercato
8.6 L’utilizzo delle cave esaurite
9 Stima del diritto di sopraelevazione
9.1 I presupposti al diritto di sopraelevazione
9.2 I criteri di stima del diritto di sopralzo
10 Stima del diritto temporaneo di superficie su area edificatoria
in sottosuolo o in elevazione
10.1 Origine giuridica del diritto di superficie
10.2 Limiti temporali del diritto di superficie
10.3 Il diritto temporaneo di superficie nell’edilizia
10.4 Il limite della convenienza alla costituzione del diritto
di superficie
10.5 Il criterio di stima del diritto di superficie
10.6 Esempi vari
10.7 Determinazione limite della convenienza
10.8 La valutazione del diritto di superficie
10.9 Definizione di convenienza e limiti tributari
Parte terza
LA STIMA DEI TERRENI AGRICOLI
Capitolo I Indagine sugli elementi da utilizzare nelle stima
1 Analisi degli elementi economici oggettivi, amministrativi,
e normativi, da utilizzare nelle stime dei fondi agricoli
1.1 Generalità
1.2 Il criterio di norma adottato sul mercato per la stima dei
fondi agricoli
1.3 L’incidenza del valore dei fabbricati rurali nelle stima
dei fondi rustici
1.4 La struttura storica e attuale dei complessi rurali
1.5 Le indicazioni del mercato sullo stato dei fabbricati rurali
1.6 Le mercuriali riferite ai fondi agricoli
1.7 I valori medi definiti ai fini di esproprio
1.8 La soggezione dei fondi ai vincoli fittalizi
1.9 Il problema delle quote latte ed i vincoli della Comunità
Economica Europea
1.10 Il commercio delle quote latte
1.11 La prevalenza del conduttore nell’assegnazione delle
quote
1.12 La svalutazione dei fondi privi di quote latte
1.13 La dotazione irrigua dei fondi - Disponibilità e qualità
delle acque
Capitolo II Lo svolgimento delle stime
1 La stima dei fondi con il criterio sintetico comparativo
1.1 La metodologia
1.2 La comparazione per punti di merito
1.3 Esempio di stima per comparazione di un fondo agricolo
2 La stima dei fondi in base alla capitalizzazione dei redditi
2.1 La stima per capitalizzazione del reddito lordo
2.2 La ricerca dei dati di riferimento
2.3 Esempio di stima per capitalizzazione del reddito lordo
3 Le aree agricole nelle adiacenze dei centri urbani
3.1 Analisi degli elementi che influiscono sui valori agricoli
3.2 I terreni agricoli posti fra i territori di due o più
comuni
3.3 Il perimetro di influenza dei centri urbani sui valori agricoli
3.4 Criterio e formula di determinazione del valore di posizione
4 I prospetti dei valori agricoli medi
Parte quarta
LA VALUTAZIONE DELLE AREE SOGGETTE AD ESPROPRIO
Capitolo I Analisi della normativa sugli espropri
1 Generalità
2 Analisi cronologica delle leggi sugli espropri e rispettivi
criteri di stima dell’indennità
2.1 La legge 25 giugno 1865, n.- 2359
2.2 La legge 15 gennaio 1885, n. 2892
2.3 La legge 17 agosto 1942, n. 1150
2.4 Il Codice Civile del 1942
2.5 La Costituzione Italiana entrata in vigodre il 1° gennaio
1948
2.6 La legge 18 aprile 1962, n. 167
2.7 La legge 22 ottobre 1971, n. 865
2.8 La legge 29 luglio 1980, n. 385
2.9 La legge 27 ottobre 1988, n. 458
3 La noirmativa vigente per la determinazione delle indennità
di esproprio per pubblica utilità
3.1 La legge 8 agosto 1992, n. 359
3.2 Osservazioni in merito alla modifica apportata con la legge
549/1995
3.3 Indennità di esproprio e imposta comunale sugli immobili
D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504
3.4 Considerazioni in merito ai riflessi della sentenza della
Corte Costituzionale 16 dicembre 1993, n. 442, sul calcolo dell’indennità
Capitolo II Metodologie per la stima delle indennità
1 Le aree poste all’interno del perimetro urbano
1.1 Criterio di stima per la determinazione delle indennità
2 Le aree poste all’esterno del perimetro urbano
2.1 La determinazione dell’indennità di esproprio
per i terreni agricoli
2.2 I valori agricoli medi (V.A.M.) e la procedura di calcolo
Appendice
LA VALUTAZIONE DELLE AREE SOGGETTE AD ESPROPRIO
Giurisprudenza costituzionale
1 Corte Costituzionale, 30 gennaio 1980, n. 5
2 Corte Costituzionale, 19 luglio 1983, n. 223
3 Corte Costituzionale, 10/16 giugno 1993, n. 283
4 Corte Costituzionale, 2/16 dicembre, n. 442
5 Corte Costituzionale, 7/19 marzo 1996, n. 80
Giurisprudenza civile
1 Corte di Cassazione Sez. Un., 26 febbraio 1983, n. 1464
2 Corte di Cassazione Sez. I., 6 febbraio 1987, n. 1172
3 Corte di Cassazione Sez. I., 11 giugno 1992, n. 7178
4 Corte di Cassazione Sez. I., 7 luglio 1992, n. 8269
5 Corte di Cassazione Sez. I., 21 luglio 1992, n. 8797
Circolari ministeriali
Ministero delle Finanze - Dipartimento del Territorio - Direzione
Centrale dei Servizi Tecnici Erariali
Avvocatura Generale dell Stato - Nota Cs 2071/85-152 del
9 agosto 1995
Tavole finanziarie
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