LA STIMA DELLE VARIE TIPOLOGIE IMMOBILIARI

FABBRICATI RESIDENZIALI

Tenuto conto della dovizia di mercuriali relative ai fabbricati residenziali oggi disponibili, su diverse riviste specializzate edite da Istituti Bancari, da Camere di Commercio, da grandi Società Immobiliari, nonché dai gestori delle reti di vendita degli immobili, pubblicazioni che sono altresì disponibili sui giornali specializzati in inserzioni, relative a compravendite immobiliari, risulta abbastanza semplice procedere alla valutazione degli immobili residenziali mediante stima sintetico - comparativa.

Occorre però avere riguardo che nelle mercuriali gli edifici residenziali sono di solito distinti in tre categorie e precisamente :
· edifici nuovi o ristrutturati massimo 10 anni ;
· edifici da 10 a 35 anni ;
· edifici vecchi.

Oltre alle tre classi prima indicate occorre far avvertenza che solitamente le quotazioni riguardano appartamenti liberi da vincoli locatizi in normali condizioni di manutenzione e conservazione, della consistenza di mq.100 circa, posti in un piano intermedio, nei fabbricati intensivi, salvo diversa indicazione.
Dunque le quotazioni che possono emergere dall’esame delle mercuriali in argomento sono quelle medie, riferibili a tipologie medie, a stato di conservazione medio, di appartamenti sempre liberi da vincoli locatizi.

Ovviamente l’indispensabile sopralluogo porrà in luce le particolarità dell’unità oggetto di valutazione.

Si dovrà dunque esaminare in particolare lo stato di manutenzione e conservazione delle opere edilizie e delle finiture, sia dell’edificio nel suo insieme, sia nell’appartamento oggetto di valutazione.

Occorre applicare dei coefficienti correttivi che vengono pubblicati sulle riviste specializzate e che sono particolarmente incidenti per quanto riguarda ad esempio la mancanza dell’ascensore o dell’impianto di riscaldamento.

Nei fabbricati intensivi in genere gli appartamenti ai piani più elevati (sempre che esista impianto ascensore) sono più apprezzati di quelle ai piani terreni o rialzati che anzi vengono normalmente penalizzati con un coefficiente riduttivo rispetto ai piani intermedi.

Per i fabbricati semi intensivi e specialmente per quelli non intensivi è importante considerare la presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria (strade, scuole, chiesa, uffici pubblici) ma soprattutto di negozi e di mezzi di pubblico trasporto.

FABBRICATI TERZIARI

La possibilità di reperimento di mercuriali per fabbricati terziari è lievemente più ardua rispetto a quella dei fabbricati residenziali.

Comunque si può, in linea di massima, affermare che l’unità destinata ad ufficio ricavata in un condominio residenziale ha praticamente lo stesso valore degli appartamenti adibiti ad abitazione.

Tuttavia in tali casi non si tratta propriamente di un ufficio : altro è entrare in un fabbricato terziario con il tipo di finitura, di struttura, di impianti proprio di tali edifici altro è entrare in un ufficietto ricavato in un condominio abitativo dovendo magari condividere l’ascensore con la massaia con la borsa della spesa e dei bambini in carrozzina.

Gli edifici terziari propriamente detti e come tali considerabili sono quelli che hanno come dotazione imprescindibili i parcheggi, gli archivi e per i fabbricati di dimensioni maggiori, un locale mensa o ritrovo. Un fabbricato ad uffici, privo di parcheggi propri e/o riservati è gravemente penalizzato in termine di apprezzamento sul mercato.

Appartengono ad una terza categoria i fabbricati terziari di tipo intelligente, con impianti di condizionamento molto sofisticati, possibilità di collegamento ad un computer centrale per la gestione dell’intero edificio e dei dati che possono essere trasmessi da ogni singolo posto di lavoro, sala riunioni, centro congressi, mesa ecc.

In genere i fabbricati terziari vengono valutati sinteticamente oppure con il metodo in base alla capitalizzazione del reddito lordo ritraibile dagli stessi.

È sempre possibile un riscontro in base al costo di costruzione o al costo di riproduzione vetustato.

FABBRICATI PRODUTTIVI

I procedimenti di stima relativi a tal tipo di edifici sono solitamente basati su considerazioni di costo cioè viene privilegiato il procedimento in base al costo di riproduzione vetustato o non vetustato.

Occorre fare molta attenzione alle possibilità edificatorie dell’area, ai distacchi e limiti imposti dallo strumento urbanistico locale e occorre considerare la presenza o meno di mezzi di pubblico trasporto oltreché delle urbanizzazioni primarie.
In genere nelle aree industriali le urbanizzazioni secondarie sono molto carenti ed altrove allocate.

La presenza di parcheggi e di spazi di manovra anche per i TIR e per autoveicoli di grosse dimensioni è essenziale per quanto riguarda la valutazione.

In genere si procede altresì con riscontro in base alla capitalizzazione del reddito fatta avvertenza che il reddito lordo ritraibile dai fabbricati produttivi è molto più elevato di quello di fabbricati abitativi anche in relazione alla circostanza che il fabbricato produttivo si vetusta molto più rapidamente di quello residenziale.

FABBRICATI COMMERCIALI ED A DESTINAZIONE SPECIALE

Il valutare un albergo o un centro commerciale o un cinematografo in base alla sua superficie commerciale sviluppata con il procedimento sintetico-comparativo costituisce un errore che in gergo scolastico si potrebbe definire "da matita blu".

I fabbricati destinati a tali attività sono strumentali all’attività stessa e pertanto dipendono e sono connessi all’attività che in essi viene svolta.

Esistono diversi sistemi di valutazione a seconda delle varie destinazioni.

Ad esempio per gli alberghi esistono sistemi pratici che prendono fondamento il numero delle camere e il relativo prezzo di vendita.

Per i centri commerciali si stabilisce quale potrebbe essere il canone di locazione che l’azienda commerciale insediata nell’edificio potrebbe corrispondere in base a percentuali predeterminate relative alla vendita del food e del non food procedendo poi alla relativa capitalizzazione.

Lo stesso dicasi per le autorimesse ed autoparcheggi : stabilito quale può essere il ricavo complessivo annuale del parcheggio occorre analizzare la struttura aziendale per valutare quale possa essere la remunerazione congrua riservabile alla struttura edilizia senza incidere sulla redditività aziendale.

Analoghe considerazioni devono essere svolte per quanto riguarda i centri intermodali e gli interporti sulla base della movimentazione dei containers o delle altre merci sfuse, dei diritti di stoccaggio, immagazzinamento, ecc., e delle conseguenti possibilità di corresponsione di canoni fittalizi o locatizi.

AREE E TERRENI

Per quanto concerne le aree edificatorie il procedimento di valutazione che normalmente occorre seguire è quello basato sul prezzo di trasformazione che giunge alla determinazione del valore dell’area mediante individuazione dapprima del ricavo del prodotto edilizio ritraibile dall’edificazione della stessa con detrazione di tutti i costi che sono necessari per la realizzazione del prodotto edilizio stesso.

La differenza tra ricavi e costi rappresenta il valore dell’area, fatta avvertenza che tra i costi devono essere compresi oltre che i costi propri della costruzione anche gli oneri urbanizzativi, i contributi sul costo di costruzione, gli oneri finanziari e tributari, il profitto imprenditoriale, gli interessi passivi anche sul capitale aree, gli oneri di trasferimento dell’area stessa.

Per quanto riguarda le aree non edificabili ma contemporaneamente non agricole occorre individuare quale possa essere la più probabile utilizzazione della stessa per esempio a parcheggio, giardino, parco, ecc., e sulla base di tale destinazione impostare la relativa valutazione.

Per quanto riguarda infine i terreni agricoli si procederà di solito con stima sintetico-comparativa sulla base o dei valori agricoli medi che vengono pubblicati annualmente nelle varie provincie o più propriamente sulla base delle concrete contrattazioni che si sono registrate nel più recente passato nella località.

Va fatta avvertenza che la valutazione di terreni agricoli comprende di solito quella relativa ai fabbricati rurali del centro aziendale relativo ai terreni stessi.

In caso di assenza di fabbricati rurali (terreni agricoli venduti separatamente dai fabbricati costituenti il centro aziendale) si dovrà operare una congrua detrazione al valore ritenuto corrente.