Il valore delle aree fabbricabili ai fini imu in periodo di crisi del settore immobiliare

Come è noto nella dichiarazione IMU per le aree edificabili occorre indicare il relativo valore riferito al 1° gennaio dell'anno di riferimento.
Tale individuazione presenta particolare difficoltà nei periodi in cui il mercato immobiliare è stagnante o con prezzi del prodotto edilizio in calo.
Si vuole qui dimostrare che, allorché i prezzi di mercato del prodotto edilizio immobiliare subiscono una riduzione per effetto della crisi settoriale (o delle più generali condizioni dell'economia), il valore delle aree fabbricabili subisce un decremento percentuale assai più elevato di quello specifico del prodotto edilizio.

Si deve ricordare che la stima in base al costo di costruzione di un edificio si basa sulla seguente identità:
VE = VA + CC + OU + OC + OF + P
dove:
VE = valore dell'edificio ultimato, pronto per la vendita;
VA = costo (= valore) dell'area di sedime e di pertinenza;
CC = costi di costruzione e annessi (progettazione D.L., allacciamenti, etc.);
OU = oneri di urbanizzazione e annessi;
OC = costi di commercializzazione;
OF = oneri finanziari e tributari:
P = profitto dell'imprenditore e sue spese generali.

Le anzidette voci del costo economico-tecnico di costruzione di un edificio sono tutte praticamente incomprimibili, ad eccezione del profitto imprenditoriale e del costo (ossia del valore) dell'area.
Infatti:
il costo di costruzione, anziché ridursi, si incrementa in funzione dell'inflazione;
gli oneri urbanizzativi di solito rimangono costanti nel breve periodo, ma vengono incrementati anch'essi nel corso degli anni proporzionalmente all'inflazione o alle esigenze finanziarie dell'Ente Locale;
i costi di commercializzazione a tutto concedere, rimangono costanti;
gli oneri finanziari e tributari sono in costante incremento.
Per semplificare il concetto si supponga allora che tali voci di costo rimangano costanti.
Per quanto concerne il profitto imprenditoriale si osserva che l'acquirente (che si identifica con un operatore del settore immobiliare la cui offerta è determinante per quanto concerne il valore di mercato dell'area) cercherà di mantenere intatta la percentuale del suo profitto “normale”, che viene indicato di solito nell'intorno del 10% con un ulteriore 10÷12% riguardante le spese generali.
Si tenga presente che tali spese generali costituiscono una voce di costo che incide in misura sempre più rilevante sulle iniziative edilizie qualora queste ultime si riducano in termini di consistenza. Pertanto si può concludere che – in linea di massima – il decremento dei ricavi del prodotto edilizio finito viene “scaricato” quasi interamente sul valore dell'area.
Un parametro di mercato riguardante il valore dell'area è l'”incidenza” della stessa sul prodotto edilizio finito, solitamente variabile dal 12% al 40%.
Si supponga allora che l'incidenza dell'area rispetto al valore del prodotto finito (con il prezzo ad es. di €/mq. 2.000,00) sia del 20% (cioè €/mq. 400,00). La riduzione del 10% del prezzo del prodotto finito (riduzione da €/mq. 2.000,00 a €/mq. 1.800,00) se gravasse interamente sull'area ridurrebbe il valore della stessa del 50% (€/mq. 400,00 – €/mq. 200,00 = €/mq. 200,00), cioè di una percentuale, rispetto al valore iniziale, pari al quintuplo di quella del prodotto finito. In pratica, però, la riduzione comporta anche la compressione del profitto imprenditoriale, per cui il valore dell'area registrerà la riduzione del 30÷40% rispetto al suo apprezzamento “ante crisi”.
La normativa vigente prevede che i Comuni abbiano a determinare i valori minimi delle aree edificatorie che i contribuenti devono osservare se vogliono evitare l'accertamento fiscale con computo di imposta complementare e comminatoria di sanzioni ed interessi.
La situazione prima delineata non è recepita dalle Amministrazioni Comunali che - almeno nella grande maggioranza - continuano a fissare gli anzidetti valori sulla base di quelli “ante crisi” incrementati rispetto al passato della rivalutazione monetaria in relazione agli indici ISTAT-FOI che, a ben vedere, non hanno nulla a che fare con il valore delle aree fabbricabili. Soprattutto i Comuni non graduano i valori minimi anzidetti in relazione alla consistenza delle aree fabbricabili: in pratica ritengono equo applicare lo stesso valore unitario sia ad una piccola area di mq. 600 idonea alla costruzione di una villetta, sia ad una di grande consistenza, magari inclusa in un piano di lottizzazione che preveda l'edificazione di molte migliaia di metri quadrati di prodotto edilizio.
Occorre rilevare che nella seconda ipotesi, al fine di evitare di immettere sul mercato un'entità notevole di prodotto edilizio che non potrebbe trovare collocazione, il proprietario dell'area preferisce rinviare l'edificazione ad un momento più favorevole, ovvero parcellizzare l'edificazione per lotti, immettendo sul mercato gradualmente il prodotto edilizio in modo da consentirne l'assorbimento.
Tale operazione – oggi sempre più praticata in relazione alla crisi del settore - comporta riduzione del valore delle aree fabbricabili, in quanto la relativa edificazione viene rinviata nel tempo: quindi il valore all'attualità diviene pari a quello che assumerebbe l'area stessa ove fosse immediatamente edificabile scontata per il numero di anni di attesa ad un saggio conveniente, che tenga conto sia degli oneri finanziari che spettano al capitale investito, che del rischio di un'eventuale modifica dello strumento urbanistico che abbia a ridurre il valore dell'area attribuendo un indice di edificabilità inferiore o - nei casi peggiori – una diversa e svilente destinazione.
Tali circostanze non sono recepite dalle Amministrazioni Municipali, che le ritengono ininfluenti. Al che conseguono avvisi di accertamento cervellotici, di difficile trattazione anche presso le Commissioni Tributarie per la difficoltà di produzione delle sempre pretese prove atte a dimostrare la sussistenza della fattispecie prima evidenziata.
Al contrario sussiste un'enorme differenza di valore fra un'area economicamente “pronta” per l'edificazione (che, quindi, possa essere immediatamente usufruita quale sedime di fabbricati, in modo che il relativo valore si incorpori nei fabbricati stessi e venga quindi successivamente monetizzato con la vendita del prodotto edilizio ritraibile, ovvero posta a reddito con la locazione del prodotto stesso) ed un'area con suscettibilità edificatoria differita, non tanto per gli adempimenti burocratici da rispettare per ottenere la possibilità di edificare, quanto per la mancanza di sbocco del prodotto edilizio sul mercato a prezzi economicamente convenienti, tali cioè che abbiano a remunerare congruamente tutti i costi dei fattori produttivi che intervengono nel processo di edificazione.
La fattispecie sopra delineata si aggrava vieppiù in presenza di un piano di lottizzazione connesso ad una convenzione urbanistica, in quanto il rinvio dell'edificazione trova il limite costituito dalla validità (di solito decennale) della convenzione stessa, anche connesso alla non uniforme giurisprudenza relativa alla sua proroga, con la compromissione della concreta possibilità di fruire - anche dopo il decennio - dell'edificabilità inizialmente realizzabile