Crisi del mercato immobiliare, valore delle aree fabbricabili e relativi accertamenti fiscali

Sulla valutazione delle aree fabbricabili sussiste un retaggio del tutto sviante che proviene dalla situazione economica in cui versava il mercato delle aree edificatorie nella seconda metà del secolo scorso allorché, a seguito delle migrazioni interne, la domanda di immobili residenziali nell'Italia settentrionale era altissima ed il possesso di una abitazione propria costituiva una delle principali aspirazioni delle famiglie.

È del tutto vero e documentabile che, nel periodo anzidetto, la qualificazione da destinazione agricola ad area edificatoria di un'area di cintura di una città comportava immediatamente l'incremento di valore del cespite, proprio perché era indiscutibile la presenza di un mercato attivo delle abitazioni, con domanda rigida di alloggi e quindi con parallela altissima richiesta delle aree edificabili.

 

Si è formato così nella pubblica opinione l'errato convincimento secondo il quale l'inclusione, (a seguito dell’approvazione di uno strumento urbanistico) di un terreno in precedenza non fabbricabile in una zona edificabile comportasse automaticamente ed indiscutibilmente l'incremento sensibilissimo del relativo valore con allineamento dello stesso a quello delle aree in corso di edificazione, cioè immediatamente edificabili.

Venne all'epoca adottata l'imposta sull'incremento di valore delle aree fabbricabili (INVIM) che diede luogo a un contenzioso infinito, successivamente sostituita dall'ICI (Imposta Comunale Immobili) e da ultimo dall'IMU (Imposta Municipale Unica) applicata all’attualità.

Innanzitutto una prima considerazione: l’IMU colpisce il valore degli immobili e viene calcolata per tutti i cespiti immobiliari sulla base delle rendite catastali con l'applicazione di moltiplicatori, ad eccezione delle sole aree fabbricabili per le quali invece viene computata sul valore di mercato delle stesse al 1 gennaio di ogni anno.

Da ciò consegue che la base imponibile per la generalità degli immobili che sono accatastati risente della valutazione moderata emergente dalla rendita catastale elevata dai moltiplicatori di legge, comunque comportante risultati di solito inferiori ai veri valori di mercato degli immobili in argomento. Tali valori discendono dall'applicazione di normative catastali a suo tempo attentamente vagliate, fatte oggetto di studi approfonditi, computate da un organo statale con adeguata e provata esperienza estimale.

Per le aree fabbricabili, non sussistendo il parametro catastale, la valutazione è demandata agli uffici tecnici dei comuni che non sempre applicano una adeguata sensibilità estimativa al fine di attribuire alle aree stesse valori oggettivamente congrui.

Accade sovente che in forza del prima delineato convincimento relativo all'incremento di valore delle aree edificatorie, considerate tali per il sol fatto di essere state inserite nello strumento urbanistico con tale destinazione, i valori minimi delle stesse pubblicati adottati dal Consiglio Comunale (e in tal caso hanno forza di regolamento) ovvero dalla Giunta Comunale (e in tal caso hanno solo veste di orientamento) siano notevolmente discosti dalla reale valore di mercato delle aree stesse.

Pare non si sia ancora compreso che il valore delle aree edificatorie non è connesso solo ed esclusivamente alla relativa situazione giuridica (edificabilità legale), bensì principalmente, sia pure non esclusivamente alla situazione economica del mercato: se in un piccolo centro urbano lo strumento urbanistico qualifica aree edificabili per la costruzione di grattacieli non per questo in quel contesto sorgeranno grattacieli. L'edificazione procederà sempre ed esclusivamente in relazione alle possibilità di sbocco e di collocamento sul mercato del prodotto edilizio realizzabile sull’area da valutare.

Dalla mancata comprensione di tale fondamentale principio estimale discendono tutte le incongruenze alle quali si assiste allorquando vengono notificati accertamenti di valore cervellotici, che danno luogo ad impugnative che molto spesso si concludono con la soccombenza del contribuente molto spesso poi confermati dalle sentenze delle Commissioni T in quanto si tratta di materia di difficile esposizione.

L'errore più frequentemente ricorrente in tali valutazioni riguarda la mancata considerazione del momento in cui sarà economicamente conveniente procedere all'edificazione dell'area, cioè della possibilità di collocamento sul mercato del prodotto edilizio costruibile sull'area.

In mancanza di tale possibilità l'area resta “economicamente inedificabile” e quindi ha valore decisamente inferiore a quello di un'area “prontamente edificabile”.

Stabilita quale potrebbe essere l'epoca di possibile edificazione dell'area (tale previsione è evidentemente soggetta ad approssimazioni anche elevate) occorre “scontare” (cioè anticipare) detto valore ad un saggio adeguato sino all'attualità, il che può comportare riduzioni sensibilissime del valore ricercato.