Sopraelevazione degli edifici e indennità

La disciplina relativa alle sopraelevazioni nel Codice Civile - Analisi del costo di una sopraelevazione - La determinazione dell'indennità

L’art.1127 del C.C. consente al proprietario del lastrico solare di sopraelevare l’edificio condominiale purché non venga compromessa la statica dell’edificio e l’estetica complessiva del compendio non ne abbia nocumento. La realizzazione di nuova fabbrica a livello dell’ultimo piano (allorché esista il lastrico solare) è subordinata però al pagamento di un’indennità ai condòmini sottostanti, commisurata al valore dell’area afferente la nuova fabbrica e divisa per il numero dei piani, incluso quello (o quelli) di proprietà dell’edificante.



Appare appropriata a questo punto una breve digressione per stabilire cosa si intende per valore dell’area afferente la nuova fabbrica.
Va chiarito che uno dei procedimenti estimali per la determinazione del valore di una costruzione urbana è quello basato sul costo di costruzione o costo di riproduzione all’attualità, secondo un concetto abbastanza semplice per cui il valore di un edificio urbano è considerato pari al costo da sostenere per realizzarlo.
Il concetto risponde a realtà solo in caso di concorrenza perfetta, ma comunque il via di approssimazione può ritenersi generalmente valido.
Chiarito quanto sopra, va evidenziato che il costo di costruzione di un edificio urbano è essenzialmente costituito da:
- costo di acquisto dell’area di sedime e di pertinenza;
- costo del trasferimento dell’area compresi gli oneri notarili, le eventuali mediazioni, le imposte di trasferimento;
- costo della progettazione dell’edificio ed annessi;
- costo per il rilascio della concessione edilizia e pagamento degli oneri urbanizzativi;
- costo di costruzione propriamente detto (corrisposto all’impresa esecutrice dei lavori);
- costo degli oneri finanziari, sia sull’esborso relativo all’area per il periodo intercorrente fra la data dell’acquisto e quello dell’ultimazione dell’edificio, sia sugli oneri urbanizzativi e sui costi di costruzione (questi ultimi però sono erogati a stato di avanzamento dei lavori e quindi sono diluiti nel tempo con distribuzione diversa rispetto al costo dell’area);
- utili e spese generali del promotore edilizio (profitto imprenditoriale);

Volendo ulteriormente semplificare l’esposizione, si può affermare che il valore di un fabbricato urbano è pari al coacervo delle seguenti voci:
a) costo dell’area;
b) costo di costruzione;
c) costo degli oneri urbanizzativi, oneri accessori e profitto imprenditoriale.
Il valore incognito dell'area (a) relativa alla sopraelevazione si reperisce per differenza fra il valore di mercato del prodotto edilizio finito ottenuto con la sopraelevazione e la somma di tutti i costi sopportati per realizzarla, (b+c) e rappresenta l'indennità da ripartire fra tutti i condomini sottostanti.
È chiaro ed evidente che l’edificante del lastrico solare, in carenza della disciplina di cui all’art. 1127 del C.C., realizzerebbe il nuovo edificio in sopraelevazione sostenendo solo i costi di costruzione e quelli relativi agli oneri accessori ed urbanizzativi, ma non il costo di acquisizione dell’area. A ciò ha posto rimedio l’art. 1127 che impone il pagamento della quota d’area afferente la nuova costruzione a favore di tutti i condòmini proprietari dei piani sottostanti.
La “ratio” di tale disciplina deve reperirsi nella circostanza che l’area è un bene di proprietà condominiale e oggettivamente, poiché il relativo valore di è proporzionale al volume dell’edificio sulla stessa eretto, l'incremento del volume edificato con una nuova costruzione determina l'aumento del valore dell’area e quest'ultimo non può essere appreso unicamente dal proprietario del lastrico solare proprio perché si tratta di un bene comune.