L'incidenza dell'area, parametro sconosciuto

Ai tempi del boom edilizio nel secondo dopoguerra si sosteneva che il prezzo di vendita del prodotto edilizio finito era tale da remunerare il costo dell'area, il costo della costruzione ed il costo degli oneri accessori (urbanizzazione, direzione lavori, progettazione, ecc. e profitto imprenditoriale) che si riteneva incidessero all'incirca per 1/3 ciascuno vale a dire: 1/3 per l'area, 1/3 per la costruzione, 1/3 per gli oneri accessori e profitto imprenditoriale.

Il tutto riferito ad un edificio con finiture medie, ubicato in zona semicentrale.

 

La teoria estimale relativa alla valutazione delle aree è andata via via perfezionandosi. Si è conferita maggiore rilevanza ad alcuni aspetti sul valore delle aree edificatorie, allo scopo anche di dare una spiegazione matematicamente corretta in ordine al divario intercorrente fra il prezzo del prodotto finito in una zona periferica di un agglomerato urbano e quello del prodotto edilizio praticamente assimilabile al precedente, però ubicato in zona centrale e/o pregiata dell'insediamento urbano.

Esemplificando: perché il prezzo di vendita del prodotto edilizio nuovo con finiture medio civili e in classe energetica elevata in una zona periferica di Milano si aggira intorno alle €/mq. 3.000 mentre un similare prodotto edilizio con finiture e impiantistica certamente migliori rispetto alle precedenti, ma non tali da comportare un incremento del costo di costruzione percentualmente rilevante, (fermi restando anche gli oneri accessori e i costi accessori nonché la percentuale di profitto imprenditoriale) nel centro della stessa città raggiunge livelli elevatissimi intorno ad €/mq. 10.000 – 12.000.

Deve essere innanzitutto considerato che i costi di costruzione ed i costi accessori, come detto, non variano di granché e che comunque i relativi eventuali incrementi non solo tali da giustificare prezzi unitari così esorbitanti.

La risposta al quesito risiede nella circostanza che essendo praticamente fermi e costanti i costi di tutti i fattori produttivi al di fuori del fattore “area” e (non sempre) del fattore “profitto imprenditoriale” deve sussistere una proporzionalità diretta fra il prezzo di vendita del prodotto edilizio e l'incidenza percentuale dell'area sul prodotto stesso, ossia la percentuale sul detto valore costituito dal costo dell'area di sedime e di pertinenza dell'edificio, al netto dei relativi costi accessori.

Tale rapporto viene denominato “incidenza dell'area” (IA), è direttamente proporzionale secondo una funzione non lineare al prezzo di vendita e fornisce un’attendibile spiegazione e giustificazione dell'incremento dei valori del prodotto edilizio finito in funzione della relativa ubicazione (ultra periferica, periferica, semiperiferica, semicentrale, eccentrica, centrale, centralissima).

Ai fini della relativa individuazione si sono intabulati i dati delle diverse voci che costituiscono il “costo economico tecnico” (secondo la teoria aziendalistica) di una costruzione edilizia, variando in misura contenuta il costo di costruzione, gli oneri di urbanizzazione ed accessori, reperendo (per differenza fra il prezzo o valore del prodotto edilizio finito e il coacervo dei costi) il valore dell'area.

Si è così individuata la curva che viene riportata nel grafico seguente.

Grafico IncidenzaArea

 Come si può rilevare la curva individua l'incidenza dell'area per valori/prezzi modesti del prodotto edilizio finito ed anche per valori più elevati e si dispone con un andamento assimilabile ad un'iperbole che trova il suo asintoto intorno al 55-60% del prezzo di vendita (IA = 55% - 60%).

L'utilizzo della curva in esame può essere conveniente per l'individuazione del parametro “incidenza dell'area” per prezzi di vendita intermedi e può essere utilmente usufruito ai fini della relativa valutazione sommaria.