Stagnazione del mercato immobiliare e riduzione del valore delle aree fabbricabili

Stagnazione del mercato immobiliare e riduzione del valore delle aree fabbricabili

Con riferimento a quanto pubblicato sul Consulente Immobiliare n. 960 del 25 settembre 2014 pagina 1617, nel ribadire le conclusioni raggiunte, pienamente confermate in pratica dalla perdurante crisi immobiliare, si ritiene opportuno illustrate con alcune esemplificazioni numeriche i concetti esposti.

Se si procede alla stima di un’area edificatoria con il criterio del valore di trasformazione, va precisato che il valore dell'area emerge per differenza fra i futuri ricavi conseguibili dalla vendita del prodotto edilizio finito realizzato e la somma di tutti i costi (principali ed accessori) necessari al concretamento della trasformazione, ivi compresi i costi figurativi e finanziari ed incluso il profitto imprenditoriale. Il tutto opportunamente anticipato alla data di riferimento della stima.

La formula risolutiva sintetica è la seguente

VA = (ΣR – ΣC) / qn

dove:

R = ricavi

C = costi

q = 1+r (in cui r è il tasso di interesse finanziario annuo dell’operazione)

n = anni necessari per l’edificazione dell’area

Esemplificazione numerica

Si supponga di voler valutare un'area edificabile destinata a edilizia residenziale avente superficie fondiaria di mq. 20.000, con volumetria edificabile di mc. 10.000 e quindi con superficie lorda di pavimento ritraibile (Slp) di mq. 3.333, oltre a 45 box computati in base alla legge 122/89.

Si suppone che in una certa epoca i ricavi lordi di mercato potevano essere calcolati sulla base di prezzi degli appartamenti residenziali nuovi di €/mq. 2.200 e che i box auto si potessero vendere ad €/cad. 22.000, per cui i ricavi lordi dell’operazione sarebbero sommati a:

mq. 3.333 x €/mq. 2.200,00 + n. box 45 x €/cad. 22.000 = € 8.323.333,33

e quelli al netto del profitto e spese generali del promotore edilizio

€ 8.323,33 : 1,20 = € 6.936.111,11

Il tasso annuo di interesse (r) sia del 3%, mentre i costi siano:

  • di costruzione: €/mq. 1.100 per gli appartamenti residenziali, €/cad. 10.000 per i box auto e quindi

    mq. 3.333 x €/mq. 1.100 + n. box 45 x €/cad. 10.000 = € 4.116.666,67

  • di progettazione, direzione lavori, vigili del fuoco, spese sicurezza: 10% del costo di costruzione e quindi € 411.666,67 (da incrementare per interessi passivi);

  • oneri di urbanizzazione, compreso il contributo sul costo di costruzione, gli oneri di un eventuale convenzione e anche di tutti i costi accessori quali fideiussioni, anticipazioni, ecc.: forfettizzati di in €/mq. 120 e quindi mq. 3.333,33 x €/mq. 120,00 = € 400.000,00 (da incrementare per interessi passivi);

  • utile e spese generali del promotore immobiliare: 20% conteggiati in riduzione del ricavo;

  • spese di acquisto dell'area (frazionamenti, sistemazioni provvisorie, carotaggi, spese notarili) supposto che il contratto di acquisto sia soggetto ad Iva: 4% del valore dell'area;

  • anni necessari per la trasformazione : 2

  • Applicando la formula prima indicata, si ottiene il valore dell'area riferito all'unità di superficie di €/mq. 83,73 con il seguente computo:

VA = [(mq. 3.333 x €/mq. 2.200 + n. box 45 x €/cad. 22.000) : 1,20 - € 4.116.666,67 x 1,10 x 1,03 - € 400.000,00 x 1,032] : (1,04 x 1,032) = € 1.674.528,68

€ 1.674.528,68 : mq. 20.000 = €/mq. 83,73

Come varia il valore dell'area se il prezzo di vendita del prodotto edilizio diminuisce.

Nel reale mercato i parametri di computo rimangono costanti, ad eccezione del prezzo di vendita del prodotto edilizio finito e -in molti casi- del profitto imprenditoriale.

Infatti il costo di costruzione non subisce, anche in tempi di crisi, un'apprezzabile riduzione poiché a qualche cedimento di prezzo dei materiali corrisponde di solito l'aumento dei salari.

Non variano gli oneri di urbanizzazione (anzi se possibile i comuni cercheranno di aumentarli), né variano le tariffe professionali per la progettazione, direzione lavori, collaudi, ecc. e nemmeno i costi accessori degli Enti preposti alla sicurezza, igiene e sanità, bonifica, ecc.

Il saggio finanziario dell'operazione, computato nella precedente analisi nel 3%, non può scendere al di sotto di tale soglia.

Mantenendo pertanto costanti i parametri prima elencati e riducendo unicamente del 10% il prezzo di vendita, il valore dell'area si attesta ad €/mq. 52,29 con la riduzione rispetto al precedente computo del 37%, infatti si ha:

VA = [(mq. 3.333 x €/mq. 2.200 + n. box 45 x €/cad. 22.000) x 0,90 : 1,20 - € 4.116.666,67 x 1,10 x 1,03 - € 400.000,00 x 1,032] : (1,04 x 1,032) = € 1.045.879,65

€ 1.045.879,65 : mq. 20.000 = €/mq.52,29

Diminuendo invece il prezzo di vendita del prodotto edilizio finito del 20%, si determina la riduzione del valore dell'area fabbricabile del 75% a €/mq. 20,86, infatti si ha:

VA = [(mq. 3.333 x €/mq. 2.200 + n. box 45 x €/cad. 22.000) x 0,80 : 1,20 - € 4.116.666,67 x 1,10 x 1,03 - € 400.000,00 x 1,032] : (1,04 x 1,032) = € 417.230,61

€ 417.230,61 : mq. 20.000 = €/mq.20,86

Come varia il valore dell'area con la modifica di altri parametri.

Con l’impostazione conferita è possibile anche variare altri parametri con le seguenti risultanze:

  • raddoppiando il tempo di completamento dell'operazione, cioè rinviando l'immissione sul mercato del prodotto edilizio, fermi tutti gli altri parametri, si determina la riduzione del valore dell'area del 14% a €/mq. 71,84.

  • Aumentando il tasso finanziario dell'operazione del 100% portandolo cioè dal 3% al 6% nell'ipotesi dunque di un incremento dei tassi di interesse nel sistema, il valore dell'area si riduce del 14% a €/mq. 72,17.

Gli esempi riportati fanno emergere due circostanze di estrema rilevanza per la valutazione delle aree fabbricabili e cioè:

  1. ad una modesta variazione di uno dei parametri che caratterizzano il mercato in un certo momento si determinano violente variazioni del valore dell'area; in particolare in caso di crisi di mercato degli immobili ad una riduzione del prezzo di vendita di “X”corrisponde la riduzione del valore dell'area pari all'incirca a “3,7 X”.

  2. Il modello matematico presenta quindi una estrema variabilità, il che impone grande attenzione dell'estimatore nella scelta dei parametri di base.