News
Le interdipendenze fra il vincolo preordinato all'espropriazione e l'indennità espropriativa
LE INTERDIPENDENZE FRA IL VINCOLO PREORDINATO ALL'ESPROPRIAZIONE E L’INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
Accade sovente che l'epoca in cui viene apposto il vincolo preordinato all'espropriazione si discosti notevolmente dal momento in cui viene emanato il decreto di esproprio, per cui nel frattempo sono sensibilmente mutate le condizioni intrinseche ed estrinseche del suolo espropriato e tutte le caratteristiche e le circostanze che hanno rilevanza ai fini del computo dell'indennità espropriativa.
Si deve ricordare in proposito che gli articoli 32 e 37 del Testo Unico sulle Espropriazione (D.P.R 327/01) impongono che l'indennità di espropriazione sia computata con riferimento alla data di emanazione del decreto di esproprio, il che può ingenerare confusione ed incertezze in ordine alla considerazione della situazione giuridica del bene espropriato che può essere mutata fra il momento in cui venne imposto il vincolo preordinato all'espropriazione e quello di emanazione del decreto di esproprio.
Stagnazione del mercato immobiliare e riduzione del valore delle aree fabbricabili
Stagnazione del mercato immobiliare e riduzione del valore delle aree fabbricabili
Con riferimento a quanto pubblicato sul Consulente Immobiliare n. 960 del 25 settembre 2014 pagina 1617, nel ribadire le conclusioni raggiunte, pienamente confermate in pratica dalla perdurante crisi immobiliare, si ritiene opportuno illustrate con alcune esemplificazioni numeriche i concetti esposti.
L'incidenza dell'area, parametro sconosciuto
Ai tempi del boom edilizio nel secondo dopoguerra si sosteneva che il prezzo di vendita del prodotto edilizio finito era tale da remunerare il costo dell'area, il costo della costruzione ed il costo degli oneri accessori (urbanizzazione, direzione lavori, progettazione, ecc. e profitto imprenditoriale) che si riteneva incidessero all'incirca per 1/3 ciascuno vale a dire: 1/3 per l'area, 1/3 per la costruzione, 1/3 per gli oneri accessori e profitto imprenditoriale.
Il tutto riferito ad un edificio con finiture medie, ubicato in zona semicentrale.
Crisi del mercato immobiliare, valore delle aree fabbricabili e relativi accertamenti fiscali
Sulla valutazione delle aree fabbricabili sussiste un retaggio del tutto sviante che proviene dalla situazione economica in cui versava il mercato delle aree edificatorie nella seconda metà del secolo scorso allorché, a seguito delle migrazioni interne, la domanda di immobili residenziali nell'Italia settentrionale era altissima ed il possesso di una abitazione propria costituiva una delle principali aspirazioni delle famiglie.
È del tutto vero e documentabile che, nel periodo anzidetto, la qualificazione da destinazione agricola ad area edificatoria di un'area di cintura di una città comportava immediatamente l'incremento di valore del cespite, proprio perché era indiscutibile la presenza di un mercato attivo delle abitazioni, con domanda rigida di alloggi e quindi con parallela altissima richiesta delle aree edificabili.
Sopraelevazione degli edifici e indennità
La disciplina relativa alle sopraelevazioni nel Codice Civile - Analisi del costo di una sopraelevazione - La determinazione dell'indennità
L’art.1127 del C.C. consente al proprietario del lastrico solare di sopraelevare l’edificio condominiale purché non venga compromessa la statica dell’edificio e l’estetica complessiva del compendio non ne abbia nocumento. La realizzazione di nuova fabbrica a livello dell’ultimo piano (allorché esista il lastrico solare) è subordinata però al pagamento di un’indennità ai condòmini sottostanti, commisurata al valore dell’area afferente la nuova fabbrica e divisa per il numero dei piani, incluso quello (o quelli) di proprietà dell’edificante.
