Occupazioni illegittime e acquisizione sanante ex art. 42BIS DPR 327/01

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 Aspetti controversi relativi alla stima dell’indennità per acquisizione sanante di un cespite illegittimamente occupato e modificato per scopi di interesse pubblico.

L’ autorità  che abbia illegittimamente  modificato mediante addizioni ed opere e che utilizzi un immobile  per scopi di interesse pubblico, in carenza di regolare procedimento di esproprio o  di dichiarazione di pubblica utilità, ma  anche a seguito di annullamento del relativo decreto di espropriazione, può -se ricorrono le condizioni previste dalla normativa in parola-  disporre di adottare l’istituto di acquisizione sanante dell’immobile anzidetto sulla base del procedimento di cui all’articolo 42 bis del d.p.r. 327/01.

La disciplina al riguardo prevede (in sintesi, omettendo particolari qui non rilevanti) che l’acquisizione sanante del cespite come sopra illegittimamente occupato ed utilizzato si possa concretare mediante la corresponsione delle seguenti voci:

-indennizzo per il pregiudizio patrimoniale sulla base del valore del cespite alla data di adozione del procedimento di acquisizione  incrementato di  indennizzo per il pregiudizio non patrimoniale liquidato nella misura del 10 % (comma 1);

-indennizzo per il periodo di pregressa occupazione senza titolo, computato nel 5%  del valore che il cespite ha assunto  nei diversi anni nei quali è perdurata l’occupazione, incrementato per interessi e rivalutazione monetaria sino alla data della emanazione del provvedimento di acquisizione sanante (comma3).

Il computo quindi si incentra sul valore venale attuale dell’immobile e su quello attribuibile allo stesso negli anni pregressi nei quali si è perpetuata l’occupazione illegittima.

Consultata la giurisprudenza relativa a tale disciplina, si può notare che il computo del valore venale del compendio come sopra illegittimamente modificato, occupato ed utilizzato, è stato, in passato,  impostato considerando il cespite inciso privo dell’opera che ne ha determinato l’irreversibile modifica e l’illegittima occupazione, cioè non tenendo conto del valore dell’opera pubblica realizzata in carenza di valido procedimento espropriativo.

Tale impostazione è stata  recentemente oggetto  di difformi interpretazioni per quanto concerne l’inclusione   del valore dell’opera pubblica realizzata nella stima degli indennizzi di cui ai citati commi 1 e 3 della norma in commento.

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Con la sentenza della Corte Costituzionale n. 71 del 30 aprile 2015 si è sancito il concetto che l’indennizzo da corrispondersi deve essere computato al momento del trasferimento della proprietà e quindi al momento della adozione del provvedimento  di acquisizione sanante, ossia comprendendo anche l’irreversibile trasformazione del fondo nel frattempo intervenuta.

Se si considera in proposito che alla data suddetta il cespite illegittimamente occupato e modificato appartiene ancora al soggetto  inciso, sarebbe conseguentemente applicabile la disciplina civilistica riguardante la proprietà  ed in particolare l’articolo 934 del codice civile.

Tale norma, confermando il concetto risalente al  diritto romano, stabilisce che ciò che è edificato sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo .

Ne segue che l’opera pubblica realizzata illegittimamente, secondo l’interpretazione che precede, viene ritenuta di fatto già incorporata ed acquisita dall’immobile come sopra modificato, per cui il valore dello stesso dovrebbe comprendere quello dell’addizione, costituita proprio dall’opera che dà luogo alla richiesta di applicazione dell’articolo 42 bis.

Pertanto -seguendo tale impostazione- sia il valore venale in comune commercio previsto dal comma 1 dell’articolo 42 bis prima citato, (da incrementarsi del 10% per indennizzo non patrimoniale) , che il valore venale del compendio ad opera ultimata negli anni pregressi in cui è perdurata l’illegittima occupazione, potrebbe  essere determinato  includendo anche il valore dell’opera pubblica illegittimamente realizzata.

Si dovrebbe altresì considerare che, ad evitare il verificarsi di indebito arricchimento, il proprietario del suolo il cui valore sia incrementato per intervenuta accessione di un manufatto costruito da terzi con materiali propri, ai sensi dell’articolo 936 del codice civile, sarebbe tenuto a corrispondere al terzo costruttore la minor somma fra i costi dei materiali e  della manodopera occorsi per la realizzazione del manufatto  e l’incremento di valore che il fondo ha registrato in funzione della intervenuta  accessione dello stesso.

In molti casi però -escludendo la costruzione di edifici- l’incremento di valore in parola (si pensi alla realizzazione di una fognatura, di una strada, di un’opera idraulica, di un impianto di depurazione liquami   e di altri similari interventi) è modestissimo poiché l’opera realizzata illegittimamente, essendo per sua natura di uso pubblico,  non arreca incremento di valore al fondo  in cui è stata realizzata in quanto non produttiva di reddito, anzi in alcuni casi  ne determina un decremento .

Pertanto l’opzione di cui all’articolo 936  CC potrebbe ridurre la debenza ad importi non rilevanti,

 In tale ottica, l’adozione del procedimento ex articolo 42 bis del d.p.r. 327 /01 da parte dell’ Autorità che ha  realizzato l’opera, sopportandone i relativi costi, pone il proprietario inciso nella possibilità di chiedere la declaratoria di intervenuta accessione al suo compendio del manufatto come sopra costruito con i conseguenti vantaggi,  sia pure tenendo conto della citata disciplina di cui all’art. 936 del Codice Civile.

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