Il valore ai fini IMU delle aree destinate a standard nel quadro della perequazione urbanistica – di Giovanni Turola

I

In base alla normativa vigente riguardante l’IMU (D.Lgs 546/92 art. 5, comma 5), sono soggette alla relativa denuncia le aree edificabili, fra le quali si annoverano le aree destinate a standard (AP standard) ossia ad attrezzature pubbliche, per definizione edificabili.

Nel contempo le stesse possono essere soggette ad espropriazione in quanto l’ente locale, per poter raggiungere gli scopi previsti dall’attuazione degli strumenti urbanistici e cioè la realizzazione di strutture pubbliche quali asili, scuole, biblioteche, centri culturali, centri sociali, uffici pubblici, strutture sanitarie R.S.A., etc., da realizzarsi proprio sulle aree AP standard, ha necessità di acquisirle e quindi di procedere alla relativa espropriazione, però nel rispetto della disciplina imposta dallo strumento urbanistico vigente.

Nella fattispecie è di norma applicata la c.d. perequazione urbanistica, adottata ormai nella quasi generalità degli strumenti urbanistici che prevede l’attribuzione di diritti volumetrici alle aree a standard con possibilità di commercializzazione degli stessi. Tali diritti possono “decollare” dall’area a standard e “atterrare” su un’area fabbricabile privata che ne ha necessità per raggiungere la totale sua edificabilità prevista dallo strumento urbanistico, attribuita solo in parte proprio per obbligare il proprietario dell’area ad acquistare diritti volumetrici per raggiungere la densità edilizia assegnata.

Qualora l’ente locale volesse dunque acquisire un’area standard, potrebbe in alternativa:

  1. acquistare i diritti volumetrici spettanti all’area per poi procedere ad una loro successiva futura rivendita a chi ne avesse necessità;
  2. corrispondere una indennità di espropriazione di ammontare pari al valore dei diritti volumetrici, cioè al prezzo che il proprietario dell’area potrebbe realizzare con la vendita degli stessi.

Si pone allora l’interrogativo sull’ammontare dell’indennità, cioè sul valore attuale dell’area destinata a standard.

Occorre infatti ricordare che il valore di un terreno soggetto ad espropriazione è pari all’indennità che può essere liquidata per la sua ablazione

Il valore ai fini IMU non può essere diverso dall’indennità espropriativa conseguibile all’epoca di riferimento della relativa dichiarazione (1 gennaio di ogni anno) perché, diversamente opinando, sussisterebbe una gravissima ingiustizia: il valore di un bene ai fini fiscali non deve essere diverso dall’indennità che la mano pubblica corrisponderebbe qualora ne acquisisse forzosamente la proprietà.

Stabilita dunque la necessaria eguaglianza fra indennità di esproprio e il valore ai fini IMU, il quesito si sposta sulla valutazione attuale dei diritti volumetrici spettanti all’area a standard.

Invero non si tratta di problema di facile soluzione in quanto è vero che sussiste tutta la teorica regolamentazione sulla cessione dei diritti volumetrici, però è anche vero che, in pratica, si è di fronte ad un mercato tuttora “in fieri” del quale non si hanno notizie certe, per cui l’approssimazione estimale nella quotazione del diritto volumetrico è molto lata.

La valutazione di un diritto volumetrico dovrebbe partire dalla quotazione della edificabilità fondiaria di un predeterminato prodotto edilizio che frequentemente si identifica con quello residenziale.

L’incidenza del valore dell’area per metro quadrato edificabile è comunque una grandezza ricavabile dal mercato, detraendo dal prezzo di vendita del prodotto edilizio nuovo, in stato ottimo, tutti i costi che si rendono necessari per la relativa edificazione, ivi compreso il profitto imprenditoriale, gli oneri finanziari, gli oneri tributari, etc. con la sola esclusione del costo dell’area.

La differenza fra il prezzo di vendita del prodotto edilizio finito ed il coacervo dei costi come sopra individuato determina l’incidenza dell’area sul prodotto edilizio, che può variare, a seconda delle zone, dal 15 al 50÷55 e oltre percento del valore del prodotto edilizio finito.

La perdurante crisi edilizia e la scarsa (se non assente) richiesta di diritti volumetrici, rendono la quotazione delle aree edificatorie assai incerta perché, per la relativa valutazione, occorrerebbe conoscere l’epoca in cui le stesse saranno concretamente cantierabili .

Sicuramente il valore di un’area standard avrà come suo minimo il valore dei terreni agricoli della zona, considerando però non già quello del terreno agricolo propriamente detto – ossia lontano dalle opere di urbanizzazione, da altre costruzioni, con accessibilità ridotta, senza servizi urbanizzativi – bensì il valore minimo di un terreno con tutte le caratteristiche della localizzazione, vicinanza di opere urbanizzative, etc. proprie del cespite oggetto di valutazione.

Il valore massimo sarà invece quello del diritto volumetrico immediatamente trasferibile, cioè pari al valore dell’incidenza d’area per metro quadrato di prodotto edilizio realizzabile nella zona in cui è ubicato il cespite.

Tra questi due limiti si deve individuare il valore attribuibile ai fini IMU.

Lo Studio Turola è disponibile ad assumere consulenze per la determinazione delle indennità espropriative riguardanti l’ablazione e la valutazione di terreni destinati a standard ed è disponibile per ogni occorrenza riguardo l’approfondimento e la risposta a quesiti di estimo immobiliare.

Lo studio

Consulenze estimali prevalentemente di beni immobiliari nonché di aziende, in particolare di quelle caratterizzate da consistente patrimonio immobiliare.

Ampia e consolidata esperienza maturata nel corso di decenni di attività professionale nell’elaborazione di stime finalizzate alla determinazione dei valori di patrimoni immobiliari ed aziendali.