In forse l’agevolazione “prima casa” per appartamenti di grandi dimensioni in zone di pregio

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Con il decreto legislativo 14.03.2011 n° 23, articolo 10, erano state modificate le agevolazioni “prima casa” per quanto concerne l’imposta di registro escludendo  i trasferimenti aventi per oggetto uu.ii.uu. di categoria catastale A1-A8-A9,  mentre in precedenza le stesse spettavano alle abitazioni purchè “non di lusso”. Tale disposizione ha avuto decorrenza dal 1 gennaio 2014 ai sensi del c. 5 dello stesso articolo.

Con decreto legislativo 21 novembre 2014 n° 175, articolo 33,  si modificavano anche ai fini IVA i criteri per l’individuazione delle case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione in discorso, escludendo anziché quelle “di lusso”, di cui alla normativa precedente, quelle comprese  nelle  categorie catastali A1-A8-A9. Tale decreto legislativo è entrato in vigore dopo la vacatio legis di 15 giorni e quindi con il 13 dicembre 2014.

In particolare, tale ultima norma citata ha praticamente modificato la tabella A parte seconda (beni e servizi soggetti all’aliquota ridotta) di cui al D.p.r. 26.10.972 n. 633 comma 21.

La variazione introdotta nella normativa come sopra indicata ha dunque sostituito alla vecchia dizione “case di lusso” (alle quali non spettavano le agevolazioni in commento) quella di appartenenza alle categorie catastali A1, A8, A9 .

Si deve annotare, in proposito, che le abitazioni residenziali di lusso sono sempre incluse nella categoria catastale A1, che però riguarda le case signorili e non quelle di lusso. In pratica quindi le due dizioni non si equivalgono: l’abitazione di lusso è sicuramente in categoria A1, ma l’abitazione in A1 è “signorile” e non necessariamente di lusso.

Tale rettifica di normativa comporta notevoli incertezze per quanto riguarda la sua  pratica applicazione.

Infatti mentre per le case di lusso la relativa individuazione è agevole perché normata dal Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 recante le caratteristiche delle abitazioni di lusso e da una esauriente giurisprudenza successiva, che ha sviscerato ogni aspetto relativo alla qualificazione o meno di un immobile nella categoria lusso, per quanto concerne l’attribuzione delle categorie catastali A1-A8-A9 non esistono riferimenti altrettanto dettagliati, ma solo circolari ministeriali e le definizioni del R.D.L. 13.08.1939 n.652 e s.m.i.

 Per la molteplicità delle situazioni urbanistiche, dotazione di servizi e infrastrutture,  delle migliaia di centri urbani del territorio italiano, il disposto della prassi in essere non può che essere orientativo e generico.

Secondo la normativa catastale citata, devono essere ricomprese nella categoria A1 le “unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tipo residenziale. Elevata superficie“.

Si tratta evidentemente di una definizione che si presta alle interpretazioni  più disparate: quali sono le zone di pregio nella città di Milano? e quali a Caltanissetta? Quale superficie si considera “elevata”? Mancano gli strumenti normativi per la relativa individuazione.

Per quanto riguarda il livello di rifinitura, si osserva che con le nuove normative riguardanti il risparmio energetico, con i nuovi materiali oggi disponibili in commercio e con le tecniche costruttive attualmente in essere, si è in grado di conferire ad un edificio caratteristiche di finitura e di fruibilità sicuramente molto superiori a quelle delle residenze esistenti nel contorno, ma non per questo si sconfina in una situazione di anormalità.

Si vuole con ciò affermare che le tecniche costruttive ed i moderni materiali disponibili a prezzi concorrenziali sul mercato consentono di realizzare un prodotto edilizio con caratteristiche di molto superiori a quelle della generalità degli edifici esistenti, pur rientrando in una consuetudine costruttiva “normale” per cui solo apparentemente, vengono realizzate “rifiniture di livello superiore” in quanto in realtà l’evoluzione delle tecniche costruttive e la disponibilità di nuovi materiali comportano automaticamente  tali qualità migliorative. Ne segue che tutte le unità oggetto di ristrutturazione potrebbero essere oggetto di attribuzione discrezionale in Cat. A1, se confrontate ad esempio con le finiture medie delle unità abitative ricavate negli edifici della zona, per ipotesi edificati in epoche antecedenti.

L’attribuzione della categoria catastale A1, in assenza di chiaro quadro normativo e di indicazioni specifiche,  viene ad essere soggetta alla totale discrezionalità dell’Agenzia del Territorio: la carenza di disposizioni legislative normative precise dà luogo ad interpretazioni non uniformi, cui sicuramente  seguirà  un  elevatissimo contenzioso con esito molto incerto e di difficile gestione, con conseguenti decisioni basate pressoché esclusivamente su apprezzamenti soggettivi.

È quindi auspicabile che il Legislatore intervenga per definire nel modo più preciso possibile quali debbano essere le caratteristiche delle abitazioni signorili, così come a suo tempo vennero indicate le caratteristiche delle abitazioni di lusso.

Lo studio

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