La valutazione dei beni immobili ai fini divisionali (divisioni ereditarie e di beni in comunione)

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La stima di beni immobili ai fini sopra indicati non diverge sostanzialmente dalle altre valutazioni ai fini della determinazione del più probabile valore di mercato. Possono essere applicati i diversi procedimenti di stima che si ritengano maggiormente idonei nelle varie fattispecie che si presentano, e cioè stima per comparazione, stima a reddito, stima per trasformazione, stima in base ai costi di costruzione, all’occorrenza anche a costo di riproduzione vetustato, per citare quelli di più frequente applicazione.

Occorre però applicare attentamente alcuni criteri fondamentali: per le stime a fini divisionali di beni caduti in successione e rimasti in comunione ereditaria è indispensabile che le valutazioni dei diversi cespiti siano eseguite con criteri uniformi. Tale uniformità deve essere applicata con riferimento a plurime variabili che intervengono nella valutazione: tanto per citarne alcuni ad esempio vi sono l’epoca della stima, la assunzione delle medie delle mercuriali e quali tra queste, ma anche l’applicazione dei coefficienti di incremento o decremento del valore di mercato in relazione a fattori esterni che si possono presentare come riduzione per la presenza di vincoli locatizi o per presenza di vitalizi, l’applicazione dei coefficienti di vetustà con la stessa scala di riduzione di riferimento. In generale con una stretta uniformità dei criteri di valutazione e di approccio metodologico nella assunzione delle variabili.

È importante altresì segnalare che le valutazioni devono essere sempre eseguite sulla base del valore potenziale dei beni, cioè trascurando l’utilizzazione effettivamente in essere all’epoca di riferimento della stima, qualora la stessa non fosse rappresentativa e conforme al più elevato apprezzamento conseguibile in sede di alienazione dei cespiti: secondo criterio il dell’ “highest and best use” il bene immobile deve infatti essere valutato considerandone il miglior utilizzo in termini di ritorno economico che lo stesso è in grado di offrire.

In carenza di assunzione e/o osservanza dei predetti criteri possono emergere in sede divisionale importanti incongruità, che darebbero origine a successivi complessi e dispendiosi contenziosi tra gli eredi.

Lo Studio Turola è disponibile all’assunzione di consulenze estimali in materia divisionale di beni immobili, formazione di quote, nonché di emissione di pareri di congruità riguardanti il valore di singoli cespiti immobiliari oggetto di divisione. Lo Studio è disponibile ad approfondimenti e consulenze in materia di estimo immobiliare.

Lo studio

Consulenze estimali prevalentemente di beni immobiliari nonché di aziende, in particolare di quelle caratterizzate da consistente patrimonio immobiliare.

Ampia e consolidata esperienza maturata nel corso di decenni di attività professionale nell’elaborazione di stime finalizzate alla determinazione dei valori di patrimoni immobiliari ed aziendali.