L’indennità espropriativa spettante alle aree di pertinenza immobiliare – di Giovanni Turola

L

Premesse

Secondo l’art. 817 del Codice Civile pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altro bene.

Nel caso di cespiti immobiliari sono pertinenze di fabbricati i cortili, i giardini, le aie, gli spazi scoperti, i parcheggi, i viali di accesso, le parti comuni di un edificio, etc.

La caratteristica di pertinenzialità si configura per l’esistenza di un rapporto oggettivamente funzionale con il bene principale, ma anche di un elemento soggettivo costituito dalla volontà del proprietario del compendio di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio del bene principale.

La sussistenza di entrambe le caratteristiche (oggettiva e soggettiva) prima menzionate comporta l’estensione ad esempio del contratto di locazione di un appartamento alla cantina ad esso pertinenziale e nelle disposizioni testamentarie la traslazione all’erede dell’intero compendio, anche allorquando le relative pertinenze non siano oggetto di specifica menzione.

1.         Il computo dell’indennità espropriativa

Il DPR 327/01 (Testo Unico sulle espropriazioni per pubblica utilità) prevede criteri indennitari diversi per le aree edificabili e per le costruzioni legittimamente edificate.

Se l’area pertinenzale non è suscettibile di utilizzazioni particolari indipendenti da quelle dell’edificio (ad esempio parcheggi scoperti, attrezzature sportive, e simili) il valore della stessa è da considerarsi compreso in quello dell’edificio

In tali casi, per le costruzioni legittimamente edificate – e quindi anche per le relative aree di sedime e pertinenzali – l’indennità è dunque pari al  valore venale dell’insieme.

2.         Il valore venale delle pertinenze

Qualora invece la pertinenza fosse suscettibile di autonoma utilizzazione che si sovrapponga alla sua caratteristica di pertinenzialità, si deve procedere all’individuazione di un valore aggiuntivo rispetto a quello dell’edificio di cui l’area è pertinenza.

 Il valore in argomento si identifica con il valore di mercato o valore in comune commercio del bene suscettibile di autonoma utilizzazione e quindi può essere reperito con l’ausilio di mercuriali ove si tratti di beni in esse contemplati (ad esempio posti auto o box pertinenziali), ovvero con l’ausilio di coefficienti di ragguaglio (nel caso di cantine, solai, locali hobby, etc.), ma è di più difficile determinazione per le aree scoperte quali giardini, cortili di estensione eccedente la normalità, parchi, viali di accesso e simili.

In quest’ultimo caso si può ricorrere sia ai coefficienti di ragguaglio (che il mercato apprezza in una percentuale del valore unitario del bene principale), sia alle disposizioni di legge sulla valutazione delle pertinenze.

È di immediata percezione – per le aree pertinenziali scoperte – che il relativo valore unitario è inversamente proporzionale alla loro estensione in rapporto alla consistenza vendibile del bene principale.

I parametri sopra ricordati sono reperibili sia sulle mercuriali sia in pubblicazioni specializzate.

Ove sia necessario computare indennità espropriative è sempre più opportuno riferirsi ad una norma di legge.

Soccorre nella fattispecie la normativa sulla determinazione delle rendite catastali di cui al DPR 23.03.1998 n. 138 che indica i criteri ed i coefficienti attribuibili alle pertinenze in relazione alla destinazione del fabbricato principale.

Occorre altresì ricordare che le mercuriali recano il valore di alcune costruzioni edilizie già comprensivo – per consuetudine di mercato – di aree pertinenziali in una certa percentuale della consistenza del bene principale.

Ad esempio per i capannoni industriali vengono indicate le quotazioni per metro quadrato di superficie coperta, alla quale è però annessa (e compresa nel valore indicato) un’area pertinenziale scoperta all’incirca di pari entità.

Infatti solitamente la normativa urbanistica relativa a tali tipologie edilizie prevede che il rapporto di copertura sia contenuto nel 50% della superficie fondiaria disponibile.

Pertanto in casi consimili occorre considerare che il valore dell’area pertinenziale è già compresa in quello dell’edificio per una certa consistenza (variabile da località a località in relazione alla normativa urbanistica) e quindi assume valore aggiuntivo solo la superficie di area pertinenziale eccedente tali limiti.

Lo stesso dicasi per le ville e villini.

La quotazione riportata dalle mercuriali per tali tipologie edilizie comprende sicuramente una certa area giardinata e/o scoperta pertinenziale, altrimenti non si potrebbe parlare di ville o villini che per loro caratteristica possiedono un’area scoperta annessa.

Occorre allora stabilire qual’è la consuetudine tipica del mercato nella località in termini di rapporto fra area coperta e scoperta e valutare ad (eventuale) incremento del valore del compendio la sola eccedenza rispetto alla normalità.

In base a quanto precede le aree cortilizie e/o giardinate pertinenziali di edifici espropriati – determinate con i criteri di cui sopra – devono essere indennizzate sulla base di una percentuale del valore unitario del bene principale. Tale indennità non è suscettibile di riduzione o di medie con altri valori, in quanto si tratta di aree edificate.

È subito evidente che tutto ciò che fosse costruito/piantumato/connesso a dette aree pertinenziali debba essere indennizzato in base al relativo valore venale determinabile anche mediante il procedimento a costo di riproduzione vetustato.

Così si dovranno riconoscere i valori afferenti asfaltature, fognature, linee elettriche interrate, sistemazioni superficiali, muri di recinzione, cancellate, illuminazione, impianti di allarme, alberature, aiuole, etc., entità tutte da valutare separatamente e da aggiungere al valore intrinseco dell’area pertinenziale.

3.         La suscettività edificatoria residua

Di solito le aree pertinenziali di edifici realizzati non posseggono capacità edificatoria residua, in quanto l’intera volumetria realizzabile è stata utilizzata per la costruzione del bene principale. Le aree pertinenziali sono quindi – nella quasi totalità dei casi – “svuotate” di volumetria. In tali circostanze il relativo valore venale va valutato sulla base dei coefficienti di ragguaglio (di mercato o legali) prima ricordati.

Potrebbe però sussistere una residua suscettività edificatoria propria dell’area pertinenziale.

In tal caso la stessa va valutata con i consueti criteri (sinteticamente mediante i parametri metro cubo edificabile, metro quadrato edificabile, o con procedimento di trasformazione) ed al risultato va applicata la normativa prima ricordata ex art. 37 DPR 327/01, tenendo però conto che la residua edificabilità – se realizzata – andrà a diminuire la consistenza dell’area da considerarsi pertinenziale perché una parte della stessa dovrà essere destinata a sedime (e se del caso a pertinenza) della nuova costruzione.

4.         L’IMU relativa alle aree pertinenziali

In relazione a quanto sopra riportato in ordine alla normativa per il computo delle rendite catastali, qualora un’area sia catastalmente considerata pertinenziale di una costruzione (indicazioni tipiche nelle planimetrie: cortile, giardino, etc.), il relativo valore deve intendersi compreso in quello dell’edificio principale e quindi l’area pertinenziale non è suscettibile di autonoma dichiarazione ai fini IMU.

Non si sono reperite norme che impongano la dichiarazione IMU per l’eventuale sussistente residua edificabilità di un’area pertinenziale.

5.         L’espropriazione della sola area pertinenziale o di parte di essa

A conclusione di quanto sopra riferito, si può affermare che qualora si proceda ad espropriazione di un’area pertinenziale (o di parte di essa) svuotata di volumetria e quindi di per sé inedificabile, la relativa indennità non può essere computata a termini dell’art. 40 del T.U. citato, relativo alle aree non edificabili e cioè con l’applicazione dei valori agricoli medi, bensì con i parametri prima indicati ex art. 38 e quindi senza riduzione alcuna, trattandosi di area edificata.

Inoltre, in tali casi, si tratta sempre di espropriazioni parziali (il cortile o giardino rappresenta una parte del compendio inciso) per cui è applicabile sempre il criterio del valore complementare ex art. 33 del T.U.: l’indennità dovrà equamente considerare il pregiudizio derivato all’intero compendio, pari alla differenza fra il valore ex ante e quello ex post dello stesso.

Lo Studio Turola è disponibile per ogni occorrenza riguardo l’approfondimento e la risposta a quesiti relativi ad espropriazioni e più in generale di estimo immobiliare.

Lo studio

Consulenze estimali prevalentemente di beni immobiliari nonché di aziende, in particolare di quelle caratterizzate da consistente patrimonio immobiliare.

Ampia e consolidata esperienza maturata nel corso di decenni di attività professionale nell’elaborazione di stime finalizzate alla determinazione dei valori di patrimoni immobiliari ed aziendali.