Possibile approccio metodologico per la determinazione del valore venale dei terreni agricoli

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A seguito della Sentenza n. 181 del 11.06.2011 della Corte Costituzionale è stata dichiarata l’incostituzionalità dei commi 2 e 3 dell’art. 40 del DPR 327/01 che ponevano a base del computo dell’indennità di espropriazione dei terreni non coltivati i valori agricoli medi (di seguito V.A.M.) determinati e pubblicati annualmente dalle Commissioni Provinciali Espropri.
Si deve dunque procedere al presente alla determinazione/calcolo di indennità espropriative riguardanti terreni agricoli nelle condizioni prima indicate, per cui il perito si trova nella necessità di individuare il valore venale corrente di mercato dei cespiti oggetto di ablazione.

Secondo i canoni dell’estimo, la determinazione del valore venale in comune commercio di terreni agricoli può essere eseguita con il procedimento di stima comparativa sulla base dei valori di cespiti assimilabili a quelli oggetto di valutazione, situati nella zona di riferimento.
Sarebbe anche possibile determinare detto valore con riferimento al reddito ritraibile dal cespite: tuttavia tale procedimento presenta un notevole grado di incertezza sia per l’individuazione dell’ammontare del reddito ritraibile, sia per la scelta del tasso di capitalizzazione la cui entità è decisiva ai fini della determinazione del valore poiché a piccole variazioni del saggio di capitalizzazione corrispondono risultati della stima reciprocamente molto discosti.

Ne segue che il procedimento maggiormente attendibile – e comunque più frequentemente adottato dai periti – è quello sintetico comparativo sulla base come si diceva di episodi di mercato recenti e riguardanti beni assimilabili a quelli da valutare.
Purtroppo, a differenza di quanto accade per i cespiti urbani per i quali sono a disposizione fonti emerografiche numerosissime ed affidabili e atti di compravendita reperibili, per quanto riguarda i terreni agricoli non sono disponibili listini che diano indicazioni sia pur sommarie sul relativo valore, a parte quelli dell’INEA, molto generici.
Nel contempo le vendite di terreni agricoli sono assai meno frequenti di quelle relative alle unità urbane per cui è molto difficoltoso il reperimento dei rogiti riguardanti tali beni dai quali dedurre i prezzi reali praticati.
Nessun operatore (nemmeno le associazioni di categoria) si è assunto l’onere di rilevare, incasellare statisticamente e pubblicare i listini riguardanti i prezzi in commento. In pratica volendo assumere informazioni sul mercato fondiario, occorrerebbe rivolgersi ai mediatori locali di fondi rustici.
Si è allora pensato di raccogliere ed intabulare i prezzi richiesti nelle inserzioni pubblicate su Internet relative ad offerte di vendita di terreni agricoli, laddove ne era precisata l’estensione, le caratteristiche, l’eventuale presenza di fabbricati rurali, etc. opportunamente considerando e detraendo dall’offerta il valore dei beni accessori ritenuti estranei al prezzo del terreno nudo.
Si è ottenuta così una seriazione di prezzi richiesti con riferimento ai terreni aventi determinate caratteristiche agrologiche (allegato).
Si sono quindi reperiti i valori agricoli medi della località in cui i terreni offerti in vendita sono compresi assumendo quelli più confacenti o più prossimi alla descrizione del terreno contenuta nell’offerta (seminativo, vigneto, orto etc.).
Si è poi proceduto all’individuazione del rapporto fra prezzo richiesto e valore agricolo medio di quel terreno (o di un terreno di assimilabili caratteristiche) disponendo i risultati prezzo di mercato/V.A.M. in ordine crescente.
Raggruppando i rapporti compresi tra entità prossime (esempio da 1 a 1,25, da 1,25 a 1,50, etc.) si sono disposte in un grafico le frequenze dei vari rapporti individuando in tale modo la curva gaussiana che li sintetizza.
Si è così potuto constatare che il rapporto fra valore commerciale richiesto e valore agricolo medio dello stesso tipo di terreno nella stessa zona agraria risulta della massima frequenza (valore “modale”) intorno al 1,68: ossia il valore venale è pari a 1,68 volte il valore agricolo medio.
Secondo altra ricerca eseguita dall’Università di Salerno e riportata nel testo EXEO “La nuova indennità di esproprio per le aree non edificabili” nella parte a cura di Gianluigi De Mare, Maria Macchiaroli (pag. 79) riportata nell’allegato B, la media aritmetica del rapporto fra i valori venali ed i V.A.M. è pari a 2,71, la moda è pari a 2,44. In media, quindi, i valori venali sono statisticamente circa (1,68 + 2,44) : 2 = 2,06 volte i V.A.M..
Poiché i valori agricoli medi sono calcolati e pubblicati per tutte le province italiane sarebbe allora possibile determinare il valore venale dei terreni agricoli moltiplicando i valori agricoli medi per il coefficiente 2,06.
Data la disponibilità dei V.A.M. su tutto il territorio nazionale l’operazione diverrebbe assai semplice. Tuttavia si avverte che le condizioni economiche delle varie province sono diverse per cui potrebbe sussistere un divario fra i rapporti di valori venali dei valori agricoli medi in relazione alle diverse condizioni economiche delle regioni/province considerate.

Lo studio

Consulenze estimali prevalentemente di beni immobiliari nonché di aziende, in particolare di quelle caratterizzate da consistente patrimonio immobiliare.

Ampia e consolidata esperienza maturata nel corso di decenni di attività professionale nell’elaborazione di stime finalizzate alla determinazione dei valori di patrimoni immobiliari ed aziendali.