Quantificazione degli indennizzi per la costituzione di servitù prediali

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La costituzione di servitù prediali comporta sempre un sovvertimento a carico del fondo servente,  può incidere  sulla relativa redditività  e comunque – in ogni caso- sul relativo valore.

La minusvalenza conseguente alla costituzione delle dette servitù deve essere oggetto di indennizzo da determinarsi caso per caso.

In via preliminare occorre considerare che la stima delle indennità dovute per la costituzione di servitù prediali può essere svolta sia con riferimento al vantaggio conseguito dal  fondo dominante, sia dalla minusvalenza  che viene a patire il fondo servente

Tanto premesso, nella stima in argomento occorre preliminarmente determinare:

-il reddito del fondo prima della costituzione della servitù;

-l’accertamento della compromissione di tale reddito conseguente alla servitù;

-quantificazione del reddito conseguibile dopo la costituzione della servitù.

La servitù di metanodotto

E’ una delle poche servitù disciplinate da leggi speciali, comunque limitate alle società del gruppo ENI. Per costituirle  occorre porre in essere procedure espropriative contemplate dalle dette disposizioni particolari, alle quali si rimanda, congiuntamente alle disposizioni di cui al testo unico espropri.

Per le società diverse da quelle appartenenti al  gruppo Eni la determinazione del indennità deve tener conto della modificabilità o meno del percorso del metanodotto, di solito inamovibile.

In genere la posa di un metanodotto comporta l’asservimento alla completa inedificabilità dell’area interessata dalla tubazione e da un’area di rispetto laterale  la cui ampiezza varia in funzione del calibro del metanodotto, nonché della relativa pressione di esercizio.

La zona interessata dalla tubazione interrata e suo rinfianco laterale e sottostante viene risarcito a valore pieno, quella invece “di rispetto” viene risarcita con un valore di solito corrispondente a una frazione del valore di mercato delle aree della zona.

Occorre tener conto del divieto di piantagioni di alberi d’alto fusto.

Il tutto viene aumentato della somma risultante dalla capitalizzazione delle imposte nonché dei contributi di bonifica, canoni d’acqua eccetera.

Entro i limiti dell’area di rispetto si costituisce anche una servitù di passaggio che un tempo era limitato alla striscia di 1 m ma che attualmente, essendo invalso l’uso di automezzi per le ispezioni manutentive del metanodotto , deve essere commisurata alla larghezza della pista minima, secondo il codice della strada di metri 2,75.

Servitù di acquedotto coattivo, di fognatura, di tubazioni comunque interrate

Sono (anche per assimilazione) disciplinate dal codice civile secondo gli articoli dal  1033 al 1044. Occorre valutare la superficie che viene investita dall’acquedotto, e -limitatamente agli acquedotti a cielo aperto- quella latistante necessaria per i materiali di spurgo, nonché il danno derivante dalla attraversamento dell’alveo a cielo aperto che va a costituire una soluzione di continuità per quanto riguarda l’unitarietà del fondo. Il danno per tale interposizione potrebbe essere molto grave.

Occorre fare molta attenzione perché gli alvei anche di ridotte dimensioni e di limitata portata sono, per disposizione dell’Agenzia delle Entrate,  intestati catastalmente per prassi al demanio pubblico dello Stato in ossequio alla disposizione di legge per cui tutte le acque superficiali e sotterranee (ma non gli alvei!) appartengono al Demanio dello Stato. Se tali intestazione non viene ritualmente osteggiata gli alvei sono soggetti alla disciplina degli alvei pubblici, molto complicata e comunque comportante gravi limitazioni

Anche per le servitù di acquedotto coattivo l’indennità comprenderà  l’ammontare della capitalizzazione delle imposte, contributi, oneri vari, gravanti sul terreno.

Vale la disciplina sulla durata novennale della servitù, con riduzione del 50% dell’indennità e possibilità di successiva trasformazione in servitù perpetua con il versamento del restante 50%.

Servitù di passaggio

E’ disciplinata dagli articoli dal 1051 a 1055 del codice civile e riguarda i fondi interclusi ,ossia privi di accesso da una pubblica via, ovvero con accesso inagibile o inadeguato.

L’indennità deve essere calcolata in relazione alle passività, danni diretti e indiretti che la servitù di passaggio comporta nei confronti del fondo servente, oltre che, ovviamente, alla rifusione di ogni danno che venisse determinato dall’ apprestamento del passaggio.

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