Il valore delle aree fabbricabili ai fini IMU nella disciplina urbanistica della Regione Lombardia

Con l'approssimarsi della data di scadenza (30 giugno) della dichiarazione IMU per l'anno 2018, entro la quale i proprietari di aree edificatorie dovranno attribuire alle stesse il valore ritenuto congruo con riferimento al 1° gennaio, diviene urgente la necessità di acquisire riferimenti precisi in ordine al problema in argomento.

Con l'introduzione nella Regione Lombardia dei Piani di Governo del Territorio (PGT), ormai completato, la valutazione delle aree edificatorie è stata resa assai più difficoltosa rispetto al passato proprio per la difformità che si appalesa sussistere nelle normative adottate negli strumenti urbanistici dai vari comuni.

Si riscontra inoltre che alcune fra le mercuriali più quotate hanno rinunciato a quantificare i valori delle aree edificatorie. Ad esempio l’autorevole mercuriale della Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi relativa ai valori immobiliari dichiara di omettere la pubblicazione dei “prezzi dei terreni residenziali a causa della difficile determinazione degli stessi dovuta all'entrata in vigore dei piani di governo del territorio (PGT) che ha innescato una veloce evoluzione della situazione urbanistica… (Omissis)" .

Per di più le stesse Amministrazioni Comunali , che in passato fornivano pressochè sistematicamente indicazioni sul valore delle aree edificatorie presenti nel loro territorio ritenuto congruo ai fini IMU, negli anni più recenti hanno in molti casi omesso di procedere a tale determinazione, limitandosi ad affermare nelle istruzioni per la denuncia IMU che il valore delle aree fabbricabili deve essere dichiarato con riferimento al “valore di mercato delle stesse”.

Invero i valori indicati nelle istruzioni per la dichiarazione IMU dei Comuni, se determinati in base a delibera del Consiglio Comunale hanno natura regolamentare , nel senso che la loro inosservanza comporta l'emissione di accertamento per infedele denuncia, mentre se fissati dalla Giunta Comunale hanno solo valore orientativo.

La mancanza di riferimenti nelle mercuriali e nelle delibere comunali rende ancor più problematica la dichiarazione del valore delle aree in discorso.

Il regime giuridico dei suoli

A fronte della difforme disciplina dei PGT è importante rifarsi al contenuto della Legge Regionale Urbanistica della Lombardia n. 12 / 2005, nella quale si procede alla distinzione netta fra la qualificazione di area edificatoria attribuita dal Documento di Piano rispetto a quella derivante dalla relativa introduzione nel Piano delle Regole in quanto si tratta di situazioni apparentemente equipollenti, ma urbanisticamente ben distinte.

Deve essere subito rilevato che Il documento di piano “non conforma le aree”.

Infatti ,ai sensi dell'articolo 8 comma 3 della citata legge regionale n. 12/2005 “il documento di piano non contiene previsioni che producono effetti diretti sul regime giuridico dei suoli”.

Ciò in quanto (comma 4)il documento di piano ha validità quinquennale ed è sempre modificabile”.

In altri termini il documento di piano esprime una semplice intenzione dell'urbanista di destinare le aree secondo la disciplina in esso contenuta, il che non ha decisiva rilevanza per il relativo mercato.

L'inclusione di un terreno fra quelli edificabili nel solo documento di piano può dar luogo semplicemente ad una eventualità, più o meno fondata, per cui la circostanza avrà sicuramente riflessi sul valore del terreno, che si discosterà dal mero valore agricolo dello stesso, ma certo non potrà mai raggiungere il valore di un'area fabbricabile disciplinata ed inclusa nel piano delle regole.

Infatti il piano delle regole -a differenza del documento di piano- è disciplinato dall'articolo 10 della legge anzidetta che, al comma 5 reca: "le indicazioni contenute nel piano delle regole hanno caratterevincolante e producono effetti diretti sul regime giuridico dei suoli".

In altri termini la qualificazione dell'area nel documento di piano attribuisce al cespite solo una speranza di qualificazione edificatoria e non la relativa certezza, il che incide in misura assai rilevante sul valore oggetto di determinazione.

La progressiva evoluzionedel valore delle aree edificabili

Si possono allora individuare diversi stadi di "maturazione" delle aree edificatorie nell'ambito dei PGT e precisamente:

  1. aree edificatorie semplicemente incluse nei documenti di piano;

  2. aree edificatorie comprese nei piani delle regole, ma con progetto ancora da approvare;

  3. aree con progetto approvato, già incluse nel piano delle regole.

Si esaminino singolarmente le diverse fattispecie.

Nel primo caso: il cespite ancorché suscettibile correttamente di giuridica denominazione di area edificabile, essendo tale inclusione inquadrabile come una previsione di qualificazione, sarà apprezzato dal mercato con una quotazione sicuramente maggiore del valore agricolo, individuabile in relazione alla presenza/assenza di opere urbanizzative nella zona, alle edificazioni dell'intorno, alla prospettiva di incremento demografico del centro urbano, esprimibile con un coefficiente moltiplicatore del valore agricolo .

Nel secondo caso: per quanto riguarda i terreni inclusi nel piano delle regole, ma con progetto non ancora approvato occorre tener conto di quanto segue.

Perché un'area possa definirsi immediatamente edificabile occorre la convergenza di una pluralità di circostanze e precisamente occorre:

  • che il mercato sia in grado di assorbire a prezzi economicamente convenienti il prodotto edilizio costruibile sull'area, il che comporta il superamento della attuale fase recessiva del settore immobiliare. Occorre considerare, in proposito, che il processo di edificazione non è un fenomeno giuridico, bensì un fenomeno economico: se il mercato non è in grado di assorbire il prodotto edilizio realizzabile e cioè se l'area non è “matura” per la relativa edificazione, il valore del terreno edificabile deve essere ridotto (ossia “scontato”) per il periodo di attesa prevedibile, ad un saggio adeguato,

  • che l'area sia legittimamente edificabile e cioè inclusa nel piano delle regole.

Tali condizione sono indispensabile, però non sufficienti, in quanto è altresì necessario:

  • che siano stati eseguiti con esito favorevole gli accertamenti della idoneità del terreno ad essere edificato, ivi compreso l'accertamento di assenza di inquinanti nel sottosuolo necessitanti di interventi di bonifica;

  • che sia stato redatto ed approvato il relativo progetto di edificazione;

  • che siano stati corrisposti gli oneri urbanizzativi, con apprestamento delle relative eventuali fideiussioni;

  • che sia stato rilasciato il permesso di costruzione;

  • che -qualora si tratti di un piano di lottizzazione che include terreni di diversi proprietari- tutti siano concordi di procedere all'edificazione, poiché necessita la totalità degli assensi: talvolta il diniego o la mancata espressione di adesione di un solo proprietario perché irreperibile o indisponibile, compromette il conseguimento della concreta edificabilità dell'intero compendio.

Il completamento della procedura prima delineata, compresi i tempi necessari per la relativa approvazione, riservata talora al Consiglio Comunale ove si tratti di ambiti di trasformazione inclusi in piani attuativi, comporta di per sé l'attesa di diversi anni, ai quali si aggiungono quelli prima ricordati per:

-l'attesa che il mercato immobiliare sia in grado di assorbire a prezzi remunerativi il costruendo prodotto edilizio;

-l'attesa per l'inclusione del cespite nel piano delle regole;

-per cui si può prevedere che, complessivamente, il cespite potrebbe rimanere inutilizzato per 5-6 anni e talvolta anche per periodi più elevati.

Assunto -a titolo esemplificativo- che l'attesa possa essere di 6 anni, si ricordi che per determinare il valore attuale dell'area edificabile ai fini IMU, occorre tener conto dei costi che si dovranno sostenere in tale periodo e che rappresentano una passività che deve essere dedotta dal valore dell'area supposta immediatamente edificabile.

Il valore del terreno edificabile deve essere quindi scontato per il periodo di attesa prevedibile, ad un saggio adeguato, che nella fattispecie si può assumere nel 6% così costituito;

  • interesse passivo relativo all'investimento occorso nell'acquisto dell'area 3%

  • IMU 1%

  • gestione amministrativa, guardiania 1%

  • manutenzioni, canoni, contributi diversi 1%

e così complessivamente 6%

In totale dunque si può ipotizzare che la concreta edificazione non possa avere inizio se non fra anni, per cui il valore del cespite va anticipato al tasso del 6% . Se, ad esempio, si ipotizza l'attesa di anni 6, in base alle tavole finanziarie si può computare la riduzione del valore del cespite di circa il 30% (coefficiente di sconto 0,7049).

Nel terzo caso: per quanto riguarda aree già comprese nel piano delle regole e con progetto già approvato occorre tener conto solamente del fattore relativo alla concreta possibilità di assorbimento del mercato, valutabile caso per caso, in relazione alle sue condizioni oggettive.

Solo in tale ipotesi il valore da dichiarare ai fini IMU sarà pari (e non sempre) al valore di mercato delle aree immediatamente edificabili valutabili secondo il procedimento di stima cosiddetto “del prezzo di trasformazione”.

Suggerimenti conlcusivi

La dichiarazione IMU di un'area edificatoria necessita di un delicato ed approfondito esame della situazione del mercato, delle procedure, dei costi di urbanizzazione ed accessori pretesi dal Comune nel cui territorio il cespite è compreso, oltre che dei fattori di riduzione sopra enumerati, per cui appare sicuramente opportuna la produzione di una relazione di stima particolareggiata redatta da un tecnico specializzato al fine di contrastare le pretese dell'Ufficio Tributi municipale.

Secondo la più recente normativa (D.L.50/2017), gli accertamenti relativi all' IMU comportanti imposte fino ad euro 50.000 (esclusi interessi e sanzioni ) sono soggette al procedimento di reclamo/mediazione tributaria, per cui sussiste la possibilità, con adeguata assistenza, di risolvere le vertenze riguardanti l'imposta in argomento prima di adire, mediante ricorso, alle Commissioni Tributarie.

La anzidetta relazione di stima potrà quindi risultare utile sia nella fase di reclamo/mediazione sia in sede di vero e proprio ricorso.